销售合同是商业交易的基石，通过明确双方的责任和要求，保证了交易的顺利进行。小编为大家找到了一些精选的销售合同范文，希望能够帮到大家。
商品房销售合同纠纷（优秀13篇）篇一
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售，应当符合以下条件：
（1）土地使用许可证。
（2）建设工程规划许可证。
（3）商品房预售许可证明（向县级以上人民政府房产管理部门办理预售等级）。
（商品房预售的强制性规定，如有违反，根据合同法的关于合同效力的相关规定，该预售合同将应违法法律的强制性规定而无效。）。
证明当事人主体适格的证据。
（1）工商营业执照副本。
（2）工商注册登记资料;。
在《商品房买卖解释》对某些违约承担违约责任的计算则另有规定，具体包括：
1、出卖人恶意违约。具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。这显然是针对先卖后抵、一房数卖的行为所作出的惩罚性规定。
2、出卖人存在欺诈行为。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证吗的事实或提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在这里同样适用惩罚性赔偿。
商品房销售合同纠纷（优秀13篇）篇二
审判长、审判员：
作为本案被告(河南置业有限公司)的委托代理人，参加了整个庭审，进行了质证、辩论，对本案有了一个全面的了解。针对本案，现依据事实和法律提出以下代理意见，请合议时予以采信。
一、被告要求法院撤销该争议的2个条款，自认为是欺诈、显失公平的情况下签订的，没有法律依据，且与事实不符。
按合同法第54条的规定，显失公平：是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同行为。按最高人民法院《民法通则意见》第72条规定：“双方签订合同时致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的可以认定为显失公平”，也就是说该协议条款不但明显违反公平原则，而且也得必须明显违反等价有偿原则，才可以认定为显失公平。其主要构成要件：该合同必须是双务合同，并且必须是等价有偿的，没有等价有偿就不存在显示公平。本案中被告是无偿代为收取安装费用的，并没有获利一分，故不存在什么显失公平。
作为一个普通一般善良人，买房是人生中的一件大事，因涉及大量资金，在购房时会一定多处看房进行比较和鉴别的，特别是在签订购房合同时，肯定是比较慎重的。对自己所购房的位置、层数、各种设施、总价款、合同的每个条款都会了解详情后才痛下决心，才签订该购房合同的。所以说，原告在诉状中所讲的什么，该诉争的2个条款是在被欺诈、显失公平的情况下所签订的，要求撤销该二个条款是没有任何道理的，而且也违背人们通常的交易习惯，没有法律依据也没有事实上的理由。
二、原告在辩论中所讲，合同第14条约定的燃气、暖气、地热水设施，属于双方约定的基础设施，公共配套设施范围，其建设费用已计入房屋开发成本，属于商品房售价范围是非常错误的。
原被告双方所签合同第14条的约定，只是被告关于基础设施、公共配套建设正常运行的承诺，承诺有关公司安装作业完毕后交付使用日达到使用条件。并没有说明和约定天燃气、暖气、地热水、有线电视这些安装费的费用有谁来承担的问题，更没有说明和约定其安装费用已经计入开发成本，属于房售付范围。显然，原告为达诉讼目的，无中生有，偷换概念，偷梁换柱，白纸黑字，第14条非常清楚，请法庭明查。
三、被告没有违反省及国家有关部门关于与有关房价收费项目的通知、规则、细则和办法。
被告没有违反《国家发展计划委员会、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》(20xx)585号，20xx年4月16日。该通知是针对各级人民政府和国务院各部门的乱收费问题进行整顿，并取消了部分收费项目，共47项，其中没有包括什么“初装费”什么基础设施费，有关政府部门无论是否执行，都和本案没有任何关系，如果原告对该通知及有关政府部门有意见，请依法向有关政府部门反映。
被告没有违反《河南省新建商品房交易价格行为规则》。原被告双方签订合同后，没有增加新的收费项目和商品房总额外归自己所有，没有加收任何费用归自己所有，没有违反代收代付费用的规定，没有牟取非法利益。如果原告认为被告违反了该规则，请按该“规则”第17条规定向政府价格主管部门提供证据进行举报，可对被告进行行政处罚，和本案诉争的2个协议条款，是否有效，是否该撤销无关。
被告更没有违反《河南省商品房买卖明码标价实施细则》，被告已作到销售明码标价并一房一价。原被告双方签订合同时为20xx年12月17日，而该细则实施日期为20xx年5月1日，且对本案没有溯及力。
四、被告没有违反《开封市城市基础设施配套征收管理办法》。
1.被告购房时所签订的补充协议第2条中明确了收取的是天然气初装费、暖气初装费、有线电视初装费、地热水初装费，并不是原告在辩论所讲的收取的是基础设施公共配套设施建设费或其基础设施公共配套设施的初装费或城市配套费，显然，原告在辩论所讲的是非常错误的，没有任何事实依据。
2.按开封市此管理办法第二条规定：城市配套费的用途是专项用于城市道路、桥涵、公用消防设施等城市基础设施建设。也就是说，道路、桥涵、公用消防、园林绿化这些城市基础设施，包括但不限于与小区内的这些设施。也就是说城市基础设施不完全等于小区内基础设施。城市道路不等于小区内道路。
3.按此管理办法第6条规定，也就是说从20xx年7月1日开始，建设单位必须有规划部门出具的建筑面积确认通知单，到财政局核准城市配套费的多少，并交费后，凭财政局出具的审核意见到开封市建委办理《建设工程规划许可证》。
4.被告并没有违反开封市此管理办法第11条的规定，原被告双方所签的合同时与附件是同时所签，没有在合同签订后另行所签任何补充协议，没有另行加收任何费用，作为合同整体的不可分割一部分附件四——补充协议，所约定的天然气、暖气、地热水有线电视初装费是房价的组成部分，这些初装费是在合同中又进一步的细化明细而已，是一种促销手段和策略，而且，也并不违反有关的法律规定和我市的管理办法。
5.该管理办法第8条又进一步明确了，不交城市配套费不得发放《建设工程规划许可证》。需要特别说明的是，被告是在20xx年12月17日，已经依法办理了《建设工程规划许可证》是在该管理办法20xx年7月1日实施之前办理的。所以说，该管理办法没有溯及力。
退一万步讲，如果说按原告所讲的，在房价款之外，被告又收取原告的燃气、暖气、地热水、有线电视安装费的话，被告也不违法。也不违反开封市的这个管理规定。
其理由有二点：其一按该规定，将说的是“商品房项目应计入房屋销售价格开发商不得在房价外向购房者另行加收任何费用。而被告所收取的这些安装费。是代燃气等有关公司收取的初装费。也就是说，这些安装费是有关公司收取的，被告只是代收而已，所收取的这些费用用于交到有关公司，被告并没有扣留归自己所有，并没有从中获取任何利益。需要明确说明的是：城市基础设施并不完全等于小区内基础设施也包括小区外的基础设施，城市基础设施并不等于所购房内的基础设施安装费，城市道路并不等于小区内道路。城市配套费并不等于该商品房内配套费安装。城市配套费是用于小区内外的公用，公共配套设施建设，而该商品房内配套安装费，是用于进入自己房内的私用配套设施安装，配套费并不等于安装费。也就是说，城市配套设施的建设安装只进入到小区内或楼道内就完成了，至于再进入自己房内的私用设施安装费用自己肯定要出钱的。
在我们河南省地域内，在整个开封建筑安装领域内，在整个房地产开发公司行业，在整个燃气、暖气、地热等公共公用行业在进入私人房屋内安装其有关设施费有哪家是免费的?而作为房地产开发公司的被告，为了整个小区、整个楼的业主利益，为了整个工期的按时完成，为了与各个业主所签的购房合同，按约定的时间交房，有开发公司统一代收取燃气、暖气、地热水、等安装费，交于有关公司后，进行统一安装。这也是多年惯例，也是多年的交易习惯，而且该交易习惯并不违反国家的法律、行政法规的强制性规定，按《合同法》第61条规定，按最高法院《合同法》解释二第7条规定，而这种交易习惯是受法律保护的，依法应受法律保护。
五、原被告所签“合同”附件四“合同补充协议”意思表示真实，内容合法，是合同外另有约定，是合同约定的特别条款，该诉争的二个条款具有不可撤销性，且该案已依法报房地产管理部门登记备案。
原被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件符合有效合同的构成要件，依法应认定为有效合同。其一，签约主体适格，意思表示真实。其二内容合法，且不违反法律、行政法规的强制性规定。其三，签约程序完备。是在双方认真审阅了合同条款含义、明确其全部内容，在平等、自愿、协商一致的基础上签约的。且已按规定报房地产管理部门登记备案。原告与被告就天然气、暖气、地热水、有线电视的安装费，代收事宜达成合意，是约定的特别条款，只要意思表示真实，不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立，即为合法有效行为。应按当事人之间意思自治原则履行，且双方对合同效力均无异议，原告未诉请撤销整个合同及其附件，只诉请撤销对附件中的两个条款，则应按有效合同履行，故被告收取上述费用合法有据，未构成消费欺诈，更不存在胁迫行为，且从三原告提供的各组证据来看，都无法证明原被告双方所签的补充协议时是在欺诈、胁迫的情况下所签。
六、本案是不属于可撤销可变更合同，该《商品房买卖合同》及《合同补充协议》绝对不是什么格式合同、格式条款。
原告认为本案的购房合同及补充协议是采用格式条款，是在欺诈、胁迫的情况下所签，且系重复收费行为，请求撤销其中的二个条款，没有法律依据。本案的合同及补充协议不是《合同法》所述真正意义上的格式合同(仍留有诸多空白栏目供签约双方自行协商填写)，该合同是河南省工商行政管理局和河南省建设厅共同监制的，对行政管理的相对方都是平等的，其解释权赤属该两部门，不是被告河南置业有限公司自行制定反复使用的合同。作为合同附件的补充协议，对代收条款的约定是双方自愿、平等、协商的结果。本案原告在签订合同时，已明知其内容，且合同中也具有特别提示。在“合同补充协议”中，被告并没有免除自己的责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形，双方的约定是合法有效的。
综上所述，被告代理人认为：原被告所签购房合同及附件是真实、合法、有效的，系双方当事人的真实意思表示，是双方自愿、平等、协商的结果，且不违反有关法律、行政法规其有关代收安装费的行为，不被法律、行政法规及有关规范性文件所禁止。本案纠纷中，不存在欺诈、胁迫、显示公平、重复收费及可撤销的法定条件。同时认为人民法院审理民事案件的适用原则是上位法优于下位法的原则，故应适用《合同法》和其司法解释》为依据来审理本案。以上代理意见请予采信。
代理人：郭永军。
20xx年12月8日。
商品房销售合同纠纷（优秀13篇）篇三
住所地：
法定代表人：
电话：邮编：
被上诉人：b公司。
住所地：
文书送达地：
法定代表人：
电话：邮编：
上诉人不服上海市区人民法院(20)民二(商)初字第号《民事裁定书》(下简称原审裁定)，特提出上诉。
上诉请求：
1、请求撤销(20)民二(商)初字第号《民事裁定书》，发回重审;。
2、本案受理费由被上诉人承担。
事实与理由：
1、上诉人与被上诉人单独构成买卖关系。
原审裁定认定上诉人向被上诉人送货、以自身名义开具增值税发票、以自身名义收款的行为并不单独与被上诉人发生买卖关系，而是其股东(案外人)c投资有限公司的履约行为。这一认定没有事实与法律依据，理由如下：
(1)标的物的所有权。
根据《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”在本案中，标的物是d产品，而d产品是由上诉人生产制造，所有权自然应当归属上诉人。
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内销售货物……单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。”在本案中，增值税发票记账销货单位为上诉人，也证明了上诉人拥有标的物所有权，是出卖人。
(2)所有权转移。
本案中，上诉人作为出卖人通过货运方式将d产品所有权转移给买受人(被上诉人)。
(3)买受人付款。
本案中被上诉人接货后，向上诉人支付部分款项。中国农业银行联行来账凭证显示：“付款人为被上诉人，收款人为上诉人。”
(4)c投资有限公司作为投资性的控股公司，营业范围中不包含生产d产品等内容，其主要是负责对包括上诉人在内在几家子公司的生产经营、重大事项进行宏观上的组织、协调、管理等工作。因此，其并不从事具体的d产品生产经营活动，也不可能与被上诉人构成实际的买卖关系。
因此，上诉人与被上诉人单独构成d产品买卖关系。原审裁定认定c投资有限公司与被上诉人构成买卖关系，不符合d产品买卖的客观事实，也不符合《合同法》、《中华人民共和国增值税暂行条例》以及工商管理等有关规定。
2、上诉人提起诉讼的依据。
上诉人是依据增值税发票、进账单与货票向被上诉人提起诉讼的，而非原审裁定所认定依照《经销商合同》。上诉人是一个独立的法人，而签订《经销商合同》的主体是上诉人的股东c投资有限公司与被上诉人，并非上诉人。《经销商合同》是作为一个框架协议或指导性文件，只是确立了被上诉人的经销商地位，使得被上诉人取得了与包括上诉人在内的三家子公司发生d产品买卖业务的资格。
上诉人并非履行《经销商合同》，也不是依据《经销商合同》起诉被上诉人，上诉人的起诉依据是增值税发票、进账单与货票。这些材料已形成了一个完整的证据链，证明上诉人与被上诉人的买卖关系，以及被上诉人未支付货款的.数额。
该《经销商合同》仅仅是作为上诉人与被上诉人的交易习惯之一。这就是说，当上诉人与被上诉人直接发生买卖关系后，在双方履行合同过程中，如有权利义务约定不明时，双方应尽可能地参照《经销商合同》予以确定。
综上所述，原审裁定认定缺乏事实与法律依据，上诉人与被上诉人之间买卖关系合法有效，上诉人符合法律规定的起诉条件。现特向贵院提起上诉，请求贵院在查明事实的基础上，撤销原审裁定，发回重审。
此致
上海市中级人民法院。
商品房销售合同纠纷（优秀13篇）篇四
违约金是由当事人约定的或者由法律直接规定的，在违约方不履行合同时,偿付给守约方的一定数额的货币。根据相关的法律法规来看，违约金可分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指在一些法规中，明文规定的违约金比例或幅度范围;约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时自愿约定的违约金比例或数额。而法学理论界又从违约金的法律后果将违约金分为补偿性违约金和惩罚性违约金二种。支持补偿性违约金的学派认为违约金主要是为了弥补守约方受到的损失。持惩罚性观点的学者认为，违约金主要是为了确保合同的履行，而事先约定的对违约方进行的一种惩罚。
但从我国的司法实践来看，二者兼而有之，但主要是一种补偿性的赔偿。如合同法第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
因此我们在签定合同时要对违约金作出明确的约定。尤其是在现在房产市场活跃、涨幅较大时期，购房者最好把违约金约定高一点。这样不仅对上家是一个约束，同时也使自己权益遭受侵害后能得到最大限度的赔偿。
定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。合同法第一百一十五条规定“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”这就是我们通常说的定金罚则。第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”。《中华人民共和国担保法》第九十条规定，“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”;第九十一条规定，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
因此从法律角度看，定金有双重性质。第一，它可作为合同的担保，以保证合同履行。第二，可以起到合同成立的证明作用。定金作为一把双刃剑，还具有惩罚性。即给付定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金;接受定金的一方不履行合同的，要双倍返还定金。定金作为法定的形式，法律有其具体的要求：
1、形式要件，必须签定书面的形式;。
2、数额的限定，定金的总额不得超过合同标的的20%;。
此外在选择赔偿时只能在定金和违约金中选其一。
订金与定金仅一字之差，在法律性质上却有天壤之别。订金不是一个规范的概念,在法律上仅作为一种预付款的性质。是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的只作为抵充房款，不履行也只能如数返还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。由此可见，当事人在合同中写明“订金”而没有约定定金性质的，则不能适用定金罚则。因此，购房者签字时一定要认真仔细不要写错，否则到时后悔不迭。
诚意金，即意向金，是十几年前从港台地区传过来的叫法。这在中介与买房和卖房双方签定的合同中多有体现，其实法律上并没有诚意金之说，中介与买卖双方之所以签定什么诚意金条款，主要是由于我们交易市场的诚实信用体系还不健全，交易主体为了各自的利益往往会违背诚实信用的原则，从而损害一方的利益。中介公司有时为了自己的利益，不管交易成功与否，便以买方或卖方没有诚意或违约为名没收诚意金，其实这种做法有背于法律。
中介公司在房屋买卖中一般充当居间介绍或作为买或卖一方的代理人。作为前者中介是独立于买卖双方之外的第三者，根据合同法第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”。第四百二十七条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”由此可以看出，此时中介只有在促成房屋买卖双方合同成立的情况才可以要求买卖双方或一方(有特殊约定的情况)给予报酬。作为后者，中介是买卖双方中一方的代理人，根据《中华人民共和国民法通则》第六十四条第二款规定，“委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，……”。第六十六条第二款规定，“代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。”。合同法第四百零五条规定“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”。第四百零六条规定“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。”从民法通则和合同法的规定可以看出，在这一法律关系中，中介作为一方的代理人要按照委托合同的约定从事代理活动,并取得报酬。
因此无论是作为居间介绍还是作为买卖双方中的一方代理人，都不存在什么诚意金问题。购房者一定要看清合同具体条款再签字,尤其是诚意金的处理方式。
佣金是指经纪人(房产中介)在为委托人(买房人或卖房人)提供订约机会或充当订约介绍人，完成委托人的中介服务后，由委托人支付的劳动报酬。因此佣金是房屋买卖活动中中介的劳务所得，经纪人完成经纪活动后，有权按照合同约定收取佣金。收取佣金的标准，以双方约定或参照商业惯例为准，不得违反国家法律、法规和政策。目前上海的房产中介收费一般是按照交易额收取(上家0.5-2.5%,下家1%)。
商品房销售合同纠纷（优秀13篇）篇五
在我国，预售商品房按揭合同中并不事先转移房屋所有权，虽名为按揭合同，实质上仍为抵押贷款合同。预售商品房按揭纠纷的处理实质上是对购房者、开发商与抵押贷款提供银行三方面关系的处理，是住宅商品金融化的主要表现形式。作为一种新类型的房地产案件，在案件审理的实体方面给我们带来许多新的问题，亟待解决。在此，笔者仅择其中的三个问题加以探讨。
在通常的商品房按揭纠纷中，一般存在着四个合同，即商品房买卖合同、按揭贷款合同，通过购房人与按揭银行签订的抵押贷款合同中的抵押、回购的具体条款加以确定的抵押担保合同和保证担保合同。审理商品房按揭纠纷案件，必须首先明确这些合同及其体现的法律关系之间的关系。司法实践中，普遍的观点认为，按揭合同是购房合同的从合同，不具有独立性，随主合同的变更、消灭而变更、消灭。
（一）按揭合同不应是购房合同的从合同。首先，合同目的相对独立。按揭合同的目的是借贷资金，购房合同的目的是购买房屋，两合同追求的目的并不具有依附性，是各自独立的。其次，两者所生之债务的范围不具有依附性。从合同所生之债务以主合同所生之债务为发生依据和限额，而按揭合同所生的债务可单独产生，双方是相对独立的。第三，购房合同的无效、可撤销并不必然导致按揭合同的无效、可撤销，只会影响到按揭合同的抵押担保标的物发生变化，并不实质影响到资金借贷关系。银行贷出资金，主要考虑的是购房人的资信状况，即使购房合同有瑕疵，导致抵押担保存在问题，但如购房人资信并未下降或又能提供其他担保，则并不影响银行资金安全，银行也不会必然要求解除按揭合同，银行、购房人对按揭合同的解除有选择权。从合同的相对性原则出发，应确认这两个合同是相互独立的。
（二）抵押担保合同、保证担保合同应是借款合同的从合同，以借款合同的存在为前提。但应明确，该主合同是银行与购房人之间签订的借款合同，而非购房人与开发商签订的购房合同。
（三）购房合同通常与抵押担保合同、保证担保合同无关，但如购房合同无效，特别是买卖的标的物属不得抵押的财产，购房人与开发商恶意串通以损害银行利益，以合法形式掩盖非法目的等情形，则将导致这两个担保合同无效。
房地产价值巨大，不应轻易解除合同，使购房者能够转嫁市场风险。同时合同解除后，亦可能使经合法登记的享有优先受偿权的按揭银行的利益遭受损失。考虑到其标的物价值大，影响大，涉及当事人复杂，各方利益重叠，标的物又成抵押标的，对于涉及按揭的商品房买卖合同不能轻易解除。但也有人认为，应参照香港法律，存在按揭合同的购房合同不经银行同意不得解除，这在外资银行中是一种普遍看法。笔者不同意这种看法。因为英美法中，按揭是转让所有权的担保，在未清偿完债务前，与所有权有关的一切不动产权益都属银行，发生诉讼时银行是以房地产所有人的名义进行诉讼，未经银行同意当然不能解除合同，使所有权发生转移。而我国的按揭实质上是抵押担保，开发商享有在建工程的所有权，在预售登记后购房人享有房屋的期待所有权，这两种权利共同指向的标的物同为按揭合同中的抵押标的物，开发商、购房人同意将该标的物抵押给按揭银行，同意按揭银行享有优先受偿权，共同作出抵押的意思表示，应为按揭合同的实质上的共同抵押人。解除合同实质上是在共同抵押人之间发生权利转移，并不影响银行的优先受偿权，双方当然可以行使权利，解除合同。但考虑到按揭合同的特殊性，在解除合同上要更加慎重。
在下列情形下，购房者的利益遭受了重大损害，可允许购房者解除预售合同：
1．发展商迟延交楼，在购房者起诉要求解约时起1年内不能竣工交楼的。此种迟延交楼严重违约，且1年内都不能交楼，购房者无法入住，严重损害订约目的，应依法解约。
放弃该部分价款或以成本价收取。未超过原约定面积3%的，应视为建房过程中存在的正常误差，可通过调整购房款项加以解决。对于交付的房屋中提供的装修与约定不符的，鉴于装修是房屋的附合物，并非房屋主体，装修不符可通过评估后予以补偿，以给付违约金方式调整，不宜解除合同。
3．房屋质量存在问题，应视不同情况加以认定：如房屋仅存在轻微瑕疵，如漏水、凹凸不平等问题，可通过修补、给付违约金方式补偿业主损失，不应仅因违反合同中的一般性条款就解除合同。对于房屋存在严重质量问题，将足以影响居住者的人身安全，经有权鉴定机关确认后，可视为其不能满足居住目的，可予解除合同。
4．发展商以提供银行按揭为优惠，指定按揭银行为购房者提供贷款，嗣后又无法办妥按揭手续提供贷款。此时鉴于按揭贷款是购房者购房的先决条件，款项的交付是合同的重要条件，不能提供贷款将导致购房者给付不能，且购房者对按揭银行无选择权，其无过错，故应视为合同目的不能达到，可以解除合同。但如果是购房者自行选择按揭银行，则开发商对按揭贷款不能办妥无过错，不应解除合同，应给购房者一定宽限期来缓解资金困难。
5．对于购房者主张开发商所建房屋环境与广告宣传不符而要求解约的，应区分不同情况来对待。如广告用语只是用“鸟语花香”、“人间仙境”等一般描述性用语，应视为对环境的感性宣传，无实际约束力，不应因此予以解约；如广告用语使用明确承诺，如“附近一百米内有名校”等等，则如未符合，一般情况只应视为违约，不应解除合同，因合同的居住目的尚能达到；但如该广告要约非常明确，如“可入广州户口”，却又未能履行，而购房者的购房目的不仅为居住，还因受广告内容吸引，有强烈意愿要求满足广告要约的内容，此时应视为合同目的不能达到，对此种情况可以解除合同。
购房合同解除后，如何处理按揭合同呢？鉴于两者是联系紧密的相互独立的合同，在购房合同解除后，按揭合同并非必然解除，而应充分尊重当事人的意愿。如果银行、购房人均不主张解除按揭合同，则不应解除。如银行主张解除，但购房人能另行提供等额担保，并无严重违约也不应解除合同。如购房人主张解除合同，银行不同意，则应分情况考虑：1．如银行是发展商指定，提供按揭是购房人购房的前提条件，则银行与开发商关系紧密，其有监管款项用途之责，现合同目的不能实现，可认为银行违反了对合同项下的实质内容的严格遵守，另外购房人拒交贷款本息，也已严重违约，且此时购房人有严重对抗情绪，继续履行合同已无实际意义，可判决解约。2．如按揭银行是购房人自行寻找，与开发商无紧密联系，现借款已履行完毕，借款合同目的已达到，因按揭银行无过错，只是购房人违约，在银行不同意解约的情况下，应尊重守约方意愿，不应解约。如果按揭银行、购房人均同意解除合同，则应尊重当事人协商一致的意愿，可一并解除按揭合同。3．如果事先合同有约定，解除按揭合同需经银行同意，则应尊重约定，一般不应予以解除。但在烂尾楼的情况下，考虑到合同基础的严重丧失，可由法院参照情势变更原则予以解除合同。
三、商品房按揭纠纷解除合同后款项的返还。
解除了预售购房合同和按揭合同，必然涉及到款项的返还。商品房预售按揭中，款项的去向是银行贷款给购房者，购房者向开发商交纳购房款。根据合同的相对性原则，权利人只能向其有合同关系或法定关系特定人主张权利，因此对于款项的返还，应为：
1．开发商向购房者返还全部购房款，包括购房者自付款项和从银行贷款所获得的款项。
2．购房者向按揭银行返还所借款项本息，但应扣除其已偿还的款项本息。开发商如签署了回购担保等保证条款，则应对其承担连带清偿责任。
对于因烂尾楼而解除合同，如按揭银行是发展商指定，在款项的返还时，应考虑到银行作为发展商的开户银行，控制资金流向，其未尽到监控义务，对烂尾楼的产生有一定责任，可在款项返还时，适当减少违约金、利息等小业主的支付款项，平衡各方利益。
发商如果另行出售要经按揭银行的同意，否则取得抵押物所有权的受让人必须依有关司法解释代替债务人清偿债务，使抵押权消灭，银行对售房款享有优先受偿权。可考虑开发商向购房者返还的款项中，对属于银行本息数额内部分，将其视为抵押物的变价，银行可实现优先受偿。
在款项的返还过程中，要注意担保的竞合问题，如在按揭担保之前，该物业所占据的土地使用权如已被抵押，且已合法登记，则应依顺序依次受偿，按揭合同中的约定不得与此相对立。对于“回购条款”，即银行在合同中约定购房者若不能按期还款，开发商必须负还款的连带责任。如果开发商不按期付款，房屋即转归银行所有。此种条款后一部分内容违反了担保法的有关规定，属禁止流抵押条款，应为无效。前一部分条款应视为银行的同一债权既存在》房屋抵押物的担保，又存在开发商的一般保证担保，对这种情况的处理在担保法司法解释生效前，《担保法第二十八条虽有规定，开发商只应对物的担保以外的债务承担保证责任，但此为开发商的权利，权利可自由放弃，开发商签署回购条款，应视为对检索抗辩权的放弃，应予认可其效力。在担保法司法解释生效后，考虑到按揭标的物是共同抵押，开发商作为第三人也提供了物的担保，应依该司法解释第38条的规定，允许按揭银行拥有选择权，其更可以径行要求开发商作为保证人承担还款责任，这也与担保法之保障债权实现的立法宗旨相一致。当然，在开发商履行回购条款后，其将取代银行的抵押权人的地位，对按揭标的物享有优先受偿权。
商品房销售合同纠纷（优秀13篇）篇六
在实际生活中，买卖期房是一件十分常见的事情，因此而签订商品房预售。
合同。
也不足为怪，但是，也会因为房产不能及时过户而产生一些商品房预售合同纠纷的，那么，常见的商品房预售合同纠纷有哪些?下面马上为大家介绍。
(一)迟延办理房屋所有权证及土地使用权证的行为。
开发商在商品房预售合同中均承诺将于正式交房办理入住手续后若干日为业主办理房屋产权证和土地所有权证。但交房之后，部分开发商未按照合同约定为业主办理两证，有的甚至拖延四五年之久。此类行为极易引发群体性诉讼。
(二)对房屋设施或户型结构进行单方变更的行为。
开发商在房屋建设过程中因种种原因单方改变房屋原设计，使最终交付业主的房屋在设施或户型结构等方面发生局部变更，业主不同意开发商的单方变更行为而与开发商发生纠纷。
(三)楼盘商业广告的夸大或虚假宣传行为。
开发商为推销其开发的商品房，在前期广告中进行夸大其词的宣传，甚至做出虚假承诺和保证，业主收房时才发现房屋和楼盘实际状况与广告宣传不符，从而引发纠纷。
(四)交付房屋质量达不到合同约定或法定标准的行为。
开发商履约瑕疵是商品房预售合同案件中最主要的类型，占此类案件总数的一半左右。房屋质量问题主要涉及房屋结构、装修、配套设施、共用设施等，有显性的也有隐性的，表现为达不到约定标准或达不到国家建筑规范标准。
商品房销售合同纠纷（优秀13篇）篇七
尊敬的审判长、审判员：
律师事务所依法接受本案被告和反诉人陈*的委托，指派本人担任其一审诉讼代理人，参与本案的诉讼活动。
开庭前，本代理人提供了证据，查阅了案卷材料和相关法律规定,对本案纠纷事实以及双方当事人争议的焦点有了清楚的认识和了解。本代理人认为，根据本案客观事实、相关证据材料和我国有关民事法律规定，原告的诉讼请求与事实不符,于法无据，不能成立，依法应予驳回。反诉人的反诉请求合理合法，依法应予支持。现就本案的焦点问题发表以下代理意见：
一、关于原告(反诉人)与被告(被反诉人)双方签订的商品房买卖合同效力问题。
同，经过多次咨询、协商和谈判，充分体现了双方当事人的真实意思。再次，合同书内容合法。从合同内容来看，原告投资开发房地产，原告出资向被告购买商品房，整个合同书的内容完全符合现行法律规定。最后，合同书形式完备。原被告双方签订的商品房买卖合同根据有关规定，到**县房地产交易管理所办理了商品房预售登记，取得政府管理部门认可，形式完备。
根据《合同法》第8条之规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原被告依法均应严格遵守合同，履行合同义务，而不得擅自变更、解除或违背合同的约定。
(一)、被告向原告购买的商品房是否带有地下车库问题。原被告双方提供的许多证据都可以证明被告购买的商品房带地下车库。1、商品房买卖合同第三条约定地下室109.74平方米。这地下室面积中包含了地下车库面积和位臵。2、商品房买卖合同附件一房屋平面图，一层平面图标有下坡道和坡道挡墙。这就是地下车库的下坡道。半地下室平面图也清楚标明下坡道和车库位臵。3、被告提供的竣工图中的一层平面图和半地下室平面图有着完全相同的标示和说明，而该竣工图是由施工单位在施工完成后制作的，并提交建设局存档保管的。
4、被告补充提供的证据建设施工图纸(**市建筑工程施工图审理事务所报备的)半地下室平面图也明确有地下室车库和下坡道。5、原告提供的所谓规划图纸中在一层平面图部分也明确标明下坡道和坡道挡墙。如果没有地下车库，何需下坡道和坡道挡墙?6、原告提供的建筑工程消防验收意见书，意见书中也明确说明半地下一层为车库、洗衣房、储藏间。7、原告在给被告及**省消费者委员会答复中也承认有地下车库，并表示可以整改。甚至原告代理律师在法庭上也承认部分户型是有地下车库的，只要被告同意交房，原告可以进行地下车库整改。8、从被告购买别墅这一高端住宅产品的目的来看，远离市区，户户有车，如果没有地下车库，又没有配套建设地面停车场，被告根本不会购买，也无法居住使用，根本达不到被告购买别墅的目的。如果原告强调诉争商品房原先报批时就没有地下车库，那原告为什么在20xx年*月*日签订商品房买卖合同时，还是以地下车库形式与被告签订合同。原告如此行为，岂不构成欺诈?亦应承担相应的法律后果和责任。
(二)、被告向原告购买的商品房是否三楼前后均有阳台带问题。同样，原被告双方提供的许多证据可以证明三楼前后带有阳台。1、商品房买卖合同附件一房屋平面图，三层平面图前后标明两个阳台。
2、被告提供的竣工图中的三层平面图有着完全相同的标示和说明，而该竣工图是由施工单位在施工完成后制作的，并提交建设局存档保管的。3、原告提供的所谓规划图纸中在三层平面图部分也明确标明阳台。4、原告在给被告及福建省消费者委员会答复中也承认三楼有阳台，其将阳台外移，并表示可以整改。
(三)、原告是否具备交房条件问题。根据商品房买卖合同第8条约定，原告应当在20xx年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过验收合格，并符合本合同约定的商品房交付被告使用。据此，原告是否具备交房，至少要同时具备两个条件，一是验收合格，二是符合合同约定，两者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工验收报告和建筑工程消防验收意见书是违规的验收结果，与商品房的实际情况不符，不能作为竣工验收合法依据。首先，这两文件中所体现的工程监理单位和施工单位存在明显矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工验收报告体现的工程监理单位为**有限公司，施工单位为建筑工程有限公司，而建筑工程消防验收意见书体现的工程监理单位为工程监理有限公司，施工单位为建筑工程有限公司，在加上竣工图纸中出现的施工单位为建设工程有限公司。两家监理单位，三家施工单位，到底谁是该工程的真正监理单位和施工单位，无法确定，如何能进行验收?充分说明本案的违规验收。其次，这两文件中所体现的验收结果与商品房实际情况不符。如房屋建筑工程竣工验收报告体现的主体施工完成，请问三楼的阳台在什么地方?室内外装饰工程全部完成，请问三楼的窗户安装了没有?燃气工程完成，请问燃气管道，接口在什么地方?整个房屋没有通风和排气施工，如何居住使用?所有规划、设计和竣工图纸中下坡道和坡道挡墙在什么地方?2、原告拟交付被告使用的商品房不符合合同约定的使用条件。首先，没有按合同约定，建设地下室车库。其次，没有按合同约定，建设三楼阳台。第三，没有按照合同约定，建设安装门窗，预留管道。造成原告开发建设的商品房根本不符合合同约定的交付使用的条件，也就自然不具备交房条件。3、根据**省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第22条，以及《城市规划法》和旧《消防法》等规定，原告开发建设的别墅商品房除了应当经过设计、施工、监理、建设单位验收合格外，还应当符合法律、法规关于房屋交付使用的其他强制性规定，包括消防验收、规划验收等，直到办好商品房权属登记备案手续为止。原告开发的商品房在通知交房时没有通过规划验收，没有办理权属登记备案手续，依法不具备交房条件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同时，根据**省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第24条之规定，原告应当在具备法律规定的交房条件后再行通知被告(反诉原告)，才具有交房的法律效力。
三、原告擅自变更商品房地下室功能和取消三楼阳台，再加上其他违约应承担违约责任，被告有权反诉要求原告退房，退还所收购房款，并赔偿被告经济损失。
1、原被告双方关于商品房规划设计，使用功能的约定是明确具体的，且被告也是基于双方上述明确约定及商品房地理位臵才决定购买该商品房的，原告无权擅自变更。原被告所签订的商品房买卖合同中明确约定有地下室车库，而且现有众多证据也证明，该商品房应有地下室车库的，被告也是因为有地下室车库才选择购买的。现在原告开发建设的商品房突然没有了地下室车库，而且也没有配套建设地面停车场，是明显的重大违约行为，再加上前面所列举的其他违约行为，如**县建设局已经确认的原告在烟囱、门窗、阳台等方面未按图纸施工，原告的行为已经构成了根本性违约，被告无法达到自己的购房目的和使用居住条件。根据《合同法》第94条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的。
2、被告对于原告的违约行为，已于20xx年*月**日致函原告。该函件是通过邮政特快专递送达的，而且在邮件详情单上已经写明要求退房书。原告虽然拒绝签收，但已经知晓被告函件的内容，原告也没有对被告的函件提出异议。根据《合同法》第96条之规定，当事人一方依照第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，本案被告根据原告的违约情况和相关法律规定，要求解除合同，并将解除合同。
通知书。
送达原告，原被告双方的商品房买卖合同已经解除，人民法院应当予以确认，原告应承担由此所产生的法律责任。
3、原告所开发的商品房通知交房当时不具备交房条件，也没有再次通知被告交房，从商品房买卖合同约定的交房时间为20xx年12月30日之前，至今逾期已达到210天，已远远超过商品房买卖合同约定的逾期超过90天交房，被告有权解除合同的规定。同时，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条之规定，出卖人迟延交付房屋，超过三个月合理期限的，买受人有权解除合同。因此，本案被告(反诉原告)的反诉请求合理合法，依法应予以支持。
综上所述，本代理人认为本案纠纷的根本原因在于双方签订合同过程，原告存在欺诈行为，而且原告所开发建设的商品房不具备交房条件，也不符合合同约定的交房和使用条件，构成根本性违约，被告的购房目的难以实现，可以要求解除商品房买卖合同。因此，本案原告诉讼请求于理无据，于法无依，请求人民法院予以驳回，被告的反诉请求合情合理合法，请求人民法院予以支持。
律师事务所。
律师：
2*年*月**日。
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商品房销售合同纠纷（优秀13篇）篇八
尊敬的审判长、审判员：
****律师事务所依法接受本案被告和反诉人陈*的委托，指派本人担任其一审诉讼代理人，参与本案的诉讼活动。
开庭前，本代理人提供了证据，查阅了案卷材料和相关法律规定,对本案纠纷事实以及双方当事人争议的焦点有了清楚的认识和了解。本代理人认为，根据本案客观事实、相关证据材料和我国有关民事法律规定，原告的诉讼请求与事实不符,于法无据，不能成立，依法应予驳回。反诉人的反诉请求合理合法，依法应予支持。现就本案的焦点问题发表以下代理意见：
一、关于原告(反诉人)与被告(被反诉人)双方签订的商品房买卖合同效力问题。
同，经过多次咨询、协商和谈判，充分体现了双方当事人的真实意思。再次，合同书内容合法。从合同内容来看，原告投资开发房地产，原告出资向被告购买商品房，整个合同书的内容完全符合现行法律规定。最后，合同书形式完备。原被告双方签订的商品房买卖合同根据有关规定，到**县房地产交易管理所办理了商品房预售登记，取得政府管理部门认可，形式完备。
根据《合同法》第8条之规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原被告依法均应严格遵守合同，履行合同义务，而不得擅自变更、解除或违背合同的约定。
(一)、被告向原告购买的商品房是否带有地下车库问题。原被告双方提供的许多证据都可以证明被告购买的商品房带地下车库。1、商品房买卖合同第三条约定地下室109.74平方米。这地下室面积中包含了地下车库面积和位臵。2、商品房买卖合同附件一房屋平面图，一层平面图标有下坡道和坡道挡墙。这就是地下车库的下坡道。半地下室平面图也清楚标明下坡道和车库位臵。3、被告提供的竣工图中的一层平面图和半地下室平面图有着完全相同的标示和说明，而该竣工图是由施工单位在施工完成后制作的，并提交建设局存档保管的。
4、被告补充提供的证据建设施工图纸(**市**建筑工程施工图审理事务所报备的)半地下室平面图也明确有地下室车库和下坡道。5、原告提供的所谓规划图纸中在一层平面图部分也明确标明下坡道和坡道挡墙。如果没有地下车库，何需下坡道和坡道挡墙?6、原告提供的建筑工程消防验收意见书，意见书中也明确说明半地下一层为车库、洗衣房、储藏间。7、原告在给被告及**省消费者委员会答复中也承认有地下车库，并表示可以整改。甚至原告代理律师在法庭上也承认部分户型是有地下车库的，只要被告同意交房，原告可以进行地下车库整改。8、从被告购买别墅这一高端住宅产品的目的来看，远离市区，户户有车，如果没有地下车库，又没有配套建设地面停车场，被告根本不会购买，也无法居住使用，根本达不到被告购买别墅的目的。如果原告强调诉争商品房原先报批时就没有地下车库，那原告为什么在*月*日签订商品房买卖合同时，还是以地下车库形式与被告签订合同。原告如此行为，岂不构成欺诈?亦应承担相应的法律后果和责任。
(二)、被告向原告购买的商品房是否三楼前后均有阳台带问题。同样，原被告双方提供的许多证据可以证明三楼前后带有阳台。1、商品房买卖合同附件一房屋平面图，三层平面图前后标明两个阳台。
2、被告提供的竣工图中的三层平面图有着完全相同的标示和说明，而该竣工图是由施工单位在施工完成后制作的，并提交建设局存档保管的。3、原告提供的所谓规划图纸中在三层平面图部分也明确标明阳台。4、原告在给被告及福建省消费者委员会答复中也承认三楼有阳台，其将阳台外移，并表示可以整改。
(三)、原告是否具备交房条件问题。根据商品房买卖合同第8条约定，原告应当在12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过验收合格，并符合本合同约定的商品房交付被告使用。据此，原告是否具备交房，至少要同时具备两个条件，一是验收合格，二是符合合同约定，两者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工验收报告和建筑工程消防验收意见书是违规的验收结果，与商品房的实际情况不符，不能作为竣工验收合法依据。首先，这两文件中所体现的工程监理单位和施工单位存在明显矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工验收报告体现的工程监理单位为**有限公司，施工单位为**建筑工程有限公司，而建筑工程消防验收意见书体现的工程监理单位为**工程监理有限公司，施工单位为**建筑工程有限公司，在加上竣工图纸中出现的施工单位为**建设工程有限公司。两家监理单位，三家施工单位，到底谁是该工程的真正监理单位和施工单位，无法确定，如何能进行验收?充分说明本案的违规验收。其次，这两文件中所体现的验收结果与商品房实际情况不符。如房屋建筑工程竣工验收报告体现的主体施工完成，请问三楼的阳台在什么地方?室内外装饰工程全部完成，请问三楼的窗户安装了没有?燃气工程完成，请问燃气管道，接口在什么地方?整个房屋没有通风和排气施工，如何居住使用?所有规划、设计和竣工图纸中下坡道和坡道挡墙在什么地方?2、原告拟交付被告使用的商品房不符合合同约定的使用条件。首先，没有按合同约定，建设地下室车库。其次，没有按合同约定，建设三楼阳台。第三，没有按照合同约定，建设安装门窗，预留管道。造成原告开发建设的商品房根本不符合合同约定的交付使用的条件，也就自然不具备交房条件。3、根据**省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第22条，以及《城市规划法》和旧《消防法》等规定，原告开发建设的***别墅商品房除了应当经过设计、施工、监理、建设单位验收合格外，还应当符合法律、法规关于房屋交付使用的其他强制性规定，包括消防验收、规划验收等，直到办好商品房权属登记备案手续为止。原告开发的商品房在通知交房时没有通过规划验收，没有办理权属登记备案手续，依法不具备交房条件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同时，根据**省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第24条之规定，原告应当在具备法律规定的交房条件后再行通知被告(反诉原告)，才具有交房的法律效力。
三、原告擅自变更商品房地下室功能和取消三楼阳台，再加上其他违约应承担违约责任，被告有权反诉要求原告退房，退还所收购房款，并赔偿被告经济损失。
1、原被告双方关于商品房规划设计，使用功能的约定是明确具体的，且被告也是基于双方上述明确约定及商品房地理位臵才决定购买该商品房的，原告无权擅自变更。原被告所签订的商品房买卖合同中明确约定有地下室车库，而且现有众多证据也证明，该商品房应有地下室车库的，被告也是因为有地下室车库才选择购买的。现在原告开发建设的商品房突然没有了地下室车库，而且也没有配套建设地面停车场，是明显的重大违约行为，再加上前面所列举的其他违约行为，如**县建设局已经确认的原告在烟囱、门窗、阳台等方面未按图纸施工，原告的行为已经构成了根本性违约，被告无法达到自己的购房目的和使用居住条件。根据《合同法》第94条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的。
2、被告对于原告的违约行为，已于*月**日致函原告。该函件是通过邮政特快专递送达的，而且在邮件详情单上已经写明要求退房书。原告虽然拒绝签收，但已经知晓被告函件的内容，原告也没有对被告的函件提出异议。根据《合同法》第96条之规定，当事人一方依照第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，本案被告根据原告的违约情况和相关法律规定，要求解除合同，并将解除合同通知书送达原告，原被告双方的商品房买卖合同已经解除，人民法院应当予以确认，原告应承担由此所产生的法律责任。
3、原告所开发的商品房通知交房当时不具备交房条件，也没有再次通知被告交房，从商品房买卖合同约定的交房时间为2012月30日之前，至今逾期已达到210天，已远远超过商品房买卖合同约定的逾期超过90天交房，被告有权解除合同的规定。同时，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条之规定，出卖人迟延交付房屋，超过三个月合理期限的，买受人有权解除合同。因此，本案被告(反诉原告)的反诉请求合理合法，依法应予以支持。
综上所述，本代理人认为本案纠纷的根本原因在于双方签订合同过程，原告存在欺诈行为，而且原告所开发建设的商品房不具备交房条件，也不符合合同约定的交房和使用条件，构成根本性违约，被告的购房目的难以实现，可以要求解除商品房买卖合同。因此，本案原告诉讼请求于理无据，于法无依，请求人民法院予以驳回，被告的反诉请求合情合理合法，请求人民法院予以支持。
**律师事务所。
律师：
2***年*月**日。
1.购销合同纠纷代理词(2)。
商品房销售合同纠纷（优秀13篇）篇九
如何理解最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(以下简称“《意见》”)第五十六条的规定《意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完备的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。关于该条的适用，最高人民法院在1987年《关于曹根田与张仁吉房屋买卖纠纷案件如何适用政策法律的请示报告》中已作出批复：《意见》第五十六条的精神只适用于解决《城市私有房屋管理条例》实施前的历史遗留问题。《条例》实施后，人民法院审理这类案件，即应严格按照《条例》的规定办理。我国《城市私有房屋管理条例》已于1983年12月17日发布实施，故在此前有关房屋买卖纠纷的解决，适用《意见》第五十六条的规定，此后的有关纠纷应严格按照《条例》的规定办理。
二、房屋买卖合同应采取何种形式《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的，应当采取书面形式”。对房屋买卖合同应采用何种形式才有效，目前意见不一。有人认为书面形式的合同才有效，但也有人认为在合同其他要件满足的条件下，只是口头形式的合同也有效。要弄清楚这个问题，首先要认识到在我国房屋买卖合同是法律许可唯一以不动产为标的物的特殊买卖合同。所谓“特殊”，是因为房屋买卖合同除了具有买卖合同的一般特征外，还具有以下特性：1、房屋买卖合同的标的物是特指作为商品进入市场流通的房屋;2、房屋买卖合同是转移房屋所有权和宅基地使用权的协议;3、房屋买卖是就房屋不动产所进行的交易，其法律调整不仅适用合同法，而且适用有关不动产的法律、行政法规。其次，我国《城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。《城市私有房屋管理条例》第七条规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：……(二)购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证……”。据此，可以看出，我国对城市私有房屋的买卖其合同形式的规定是应当采用书面形式，而不是口头形式。那么，对农村房屋买卖合同又是如何规定的呢?目前，有关法律、法规没有明确的规定，这不能不说是立法上的一个漏洞。但对究竟应采取何种形式，并非不能找到依据。最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中指出：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订立书面契约、中人证明，按约交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。从以上法律、法规及司法解释的规定可以看出，房屋买卖合同是要式合同，必须采用书面形式才能成立。但对此也不能绝对化，根据我国《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。故在此种情形下，合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四条的规定《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出，买卖房屋必须在办理过户登记手续后，其所有权的变更方生效。此处的“登记”与《合同法》第四十四条规定的“登记”是否一个意思，笔者认为，此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记，相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力，如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定，中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后，才具有法律效力。最高人民法院关于《合同法》的解释第九条规定，法律、行政法律规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出，《合同法》第四十四条中所规定的“登记”，是对合同本身的登记，未履行登记手续，则该合同属于效力待定合同。
四、如何理解房屋过户登记对房屋买卖合同效力的影响对买卖双方签订书面房屋买卖合同，按约定交付房款及管理房屋，但未办理过户登记，该房屋买卖合同是否有效。有人认为，应在办理过户登记后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四条第二款的规定;二是未办理过户登记则所有权尚未发生转移。从上文的分析可以看出，以第一种理由来否定合同的效力是站不住脚的。但究竟如何理解过户登记与合同效力的关系?我国《土地管理法》第十二条及其《实施条例》第六条规定，土地使用权的变更，自变更登记之日起生效。《房地产管理法》第三十五条、《城市私有房屋管理条例》第六条规定，房地产转让，当事人应当办理权属变更登记。从这些规定可以看出，依法律行为而使不动产物权发生变动的，以绝对办理登记为必要，如不进行登记，即使有物权变动的事实，但在法律上也绝对不产生物权变动的效力。《合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的'物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。同时该法第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证，并转移标的物所有权的义务”。从这两条的规定可以看出，房屋买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务，合同是否有效与所有权是否转移即办理过户登记手续无必然联系。法律法规规定或合同约定的单方责任未履行成不得成为合同无效的理由。因为这些责任的实际负担人不是仅向合同对方当事人承诺履行，更主要的是应向有关行政主管部门履行。而这些责任与合同密切相关，履行这些责任既是合同一方当事人应该履行的合同义务，又是对方开始履行合同的基础保障。因此，这些是合同有效情况下当事人应当履行的合同义务，而不是合同是否有效的构成要素，并不能因该义务的履行与否而决定合同的效力。最高人民法院在不久前发布实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规办理登记备案手续为由请求合同无效的，不予支持”。此规定指出，对商品房买卖合同的登记备案问题，应当属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件。《解释》对此予以明确，避免了司法审判权与行政管理权之间的冲突。从这一解释的精神也可以看出，房屋买卖合同中房屋过户登记与否对合同本身的效力并无影响，故前面所说的第二种理由也不正确。
五、非农村集体经济组织的成员能否购买该组织成员的房屋在城镇周边地区，具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍。法律对能否买卖并未明确禁止，但因涉及到宅基地使用权的变更，故该买卖合同又具有特殊性，我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更，故审查买卖是否有效要看其房屋宅其地使用权的转移是否经过合法批准。农村房屋所有权及土地使用权的转移，一般应以合同的实际履行为标志，必须经当地土地所有者村、组同意才发生法律效力。
商品房销售合同纠纷（优秀13篇）篇十
相对于其他诉讼文书，代理词的写法比较灵活，并没有统一的格式，大体上仍然是由首部、正文和尾部三部分组成。首部、尾部的写法与辩护词大体相同。那么商品房。
审判长、审判员：
作为本案被告(河南xx置业有限公司)的委托代理人，参加了整个庭审，进行了质证、辩论，对本案有了一个全面的了解。针对本案，现依据事实和法律提出以下代理意见，请合议时予以采信。
一、被告要求法院撤销该争议的2个条款，自认为是欺诈、显失公平的情况下签订的，没有法律依据，且与事实不符。
按合同法第54条的规定，显失公平：是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同行为。按最高人民法院《民法通则意见》第72条规定：“双方签订合同时致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的可以认定为显失公平”，也就是说该协议条款不但明显违反公平原则，而且也得必须明显违反等价有偿原则，才可以认定为显失公平。其主要构成要件：该合同必须是双务合同，并且必须是等价有偿的，没有等价有偿就不存在显示公平。本案中被告是无偿代为收取安装费用的，并没有获利一分，故不存在什么显失公平。
作为一个普通一般善良人，买房是人生中的一件大事，因涉及大量资金，在购房时会一定多处看房进行比较和鉴别的，特别是在签订购房合同时，肯定是比较慎重的。对自己所购房的位置、层数、各种设施、总价款、合同的每个条款都会了解详情后才痛下决心，才签订该购房合同的。所以说，原告在诉状中所讲的什么，该诉争的2个条款是在被欺诈、显失公平的情况下所签订的，要求撤销该二个条款是没有任何道理的，而且也违背人们通常的交易习惯，没有法律依据也没有事实上的理由。
二、原告在辩论中所讲，合同第14条约定的燃气、暖气、地热水设施，属于双方约定的基础设施，公共配套设施范围，其建设费用已计入房屋开发成本，属于商品房售价范围是非常错误的。
原被告双方所签合同第14条的约定，只是被告关于基础设施、公共配套建设正常运行的承诺，承诺有关公司安装作业完毕后交付使用日达到使用条件。并没有说明和约定天燃气、暖气、地热水、有线电视这些安装费的费用有谁来承担的问题，更没有说明和约定其安装费用已经计入开发成本，属于房售付范围。显然，原告为达诉讼目的，无中生有，偷换概念，偷梁换柱，白纸黑字，第14条非常清楚，请法庭明查。
三、被告没有违反省及国家有关部门关于与有关房价收费项目的通知、规则、细则和办法。
被告没有违反《国家发展计划委员会、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》(20xx)585号，20xx年4月16日。该通知是针对各级人民政府和国务院各部门的乱收费问题进行整顿，并取消了部分收费项目，共47项，其中没有包括什么“初装费”什么基础设施费，有关政府部门无论是否执行，都和本案没有任何关系，如果原告对该通知及有关政府部门有意见，请依法向有关政府部门反映。
被告没有违反《河南省新建商品房交易价格行为规则》。原被告双方签订合同后，没有增加新的收费项目和商品房总额外归自己所有，没有加收任何费用归自己所有，没有违反代收代付费用的规定，没有牟取非法利益。如果原告认为被告违反了该规则，请按该“规则”第17条规定向政府价格主管部门提供证据进行举报，可对被告进行行政处罚，和本案诉争的2个协议条款，是否有效，是否该撤销无关。
被告更没有违反《河南省商品房买卖明码标价实施细则》，被告已作到销售明码标价并一房一价。原被告双方签订合同时为20xx年12月17日，而该细则实施日期为20xx年5月1日，且对本案没有溯及力。
四、被告没有违反《开封市城市基础设施配套征收管理办法》。
1.被告购房时所签订的补充协议第2条中明确了收取的是天然气初装费、暖气初装费、有线电视初装费、地热水初装费，并不是原告在辩论所讲的收取的是基础设施公共配套设施建设费或其基础设施公共配套设施的初装费或城市配套费，显然，原告在辩论所讲的是非常错误的，没有任何事实依据。
2.按开封市此管理办法第二条规定：城市配套费的用途是专项用于城市道路、桥涵、公用消防设施等城市基础设施建设。也就是说，道路、桥涵、公用消防、园林绿化这些城市基础设施，包括但不限于与小区内的这些设施。也就是说城市基础设施不完全等于小区内基础设施。城市道路不等于小区内道路。
3.按此管理办法第6条规定，也就是说从20xx年7月1日开始，建设单位必须有规划部门出具的建筑面积确认通知单，到财政局核准城市配套费的多少，并交费后，凭财政局出具的审核意见到开封市建委办理《建设工程规划许可证》。
4.被告并没有违反开封市此管理办法第11条的规定，原被告双方所签的合同时与附件是同时所签，没有在合同签订后另行所签任何补充协议，没有另行加收任何费用，作为合同整体的不可分割一部分附件四——补充协议，所约定的天然气、暖气、地热水有线电视初装费是房价的组成部分，这些初装费是在合同中又进一步的细化明细而已，是一种促销手段和策略，而且，也并不违反有关的法律规定和我市的管理办法。
5.该管理办法第8条又进一步明确了，不交城市配套费不得发放《建设工程规划许可证》。需要特别说明的是，被告是在20xx年12月17日，已经依法办理了《建设工程规划许可证》是在该管理办法20xx年7月1日实施之前办理的。所以说，该管理办法没有溯及力。
退一万步讲，如果说按原告所讲的，在房价款之外，被告又收取原告的燃气、暖气、地热水、有线电视安装费的话，被告也不违法。也不违反开封市的这个管理规定。
其理由有二点：其一按该规定，将说的是“商品房项目应计入房屋销售价格开发商不得在房价外向购房者另行加收任何费用。而被告所收取的这些安装费。是代燃气等有关公司收取的初装费。也就是说，这些安装费是有关公司收取的，被告只是代收而已，所收取的这些费用用于交到有关公司，被告并没有扣留归自己所有，并没有从中获取任何利益。需要明确说明的是：城市基础设施并不完全等于小区内基础设施也包括小区外的基础设施，城市基础设施并不等于所购房内的基础设施安装费，城市道路并不等于小区内道路。城市配套费并不等于该商品房内配套费安装。城市配套费是用于小区内外的公用，公共配套设施建设，而该商品房内配套安装费，是用于进入自己房内的私用配套设施安装，配套费并不等于安装费。也就是说，城市配套设施的建设安装只进入到小区内或楼道内就完成了，至于再进入自己房内的私用设施安装费用自己肯定要出钱的。
在我们河南省地域内，在整个开封建筑安装领域内，在整个房地产开发公司行业，在整个燃气、暖气、地热等公共公用行业在进入私人房屋内安装其有关设施费有哪家是免费的?而作为房地产开发公司的被告，为了整个小区、整个楼的业主利益，为了整个工期的按时完成，为了与各个业主所签的购房合同，按约定的时间交房，有开发公司统一代收取燃气、暖气、地热水、等安装费，交于有关公司后，进行统一安装。这也是多年惯例，也是多年的交易习惯，而且该交易习惯并不违反国家的法律、行政法规的强制性规定，按《合同法》第61条规定，按最高法院《合同法》解释二第7条规定，而这种交易习惯是受法律保护的，依法应受法律保护。
五、原被告所签“合同”附件四“合同补充协议”意思表示真实，内容合法，是合同外另有约定，是合同约定的特别条款，该诉争的二个条款具有不可撤销性，且该案已依法报房地产管理部门登记备案。
原被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件符合有效合同的构成要件，依法应认定为有效合同。其一，签约主体适格，意思表示真实。其二内容合法，且不违反法律、行政法规的强制性规定。其三，签约程序完备。是在双方认真审阅了合同条款含义、明确其全部内容，在平等、自愿、协商一致的基础上签约的。且已按规定报房地产管理部门登记备案。原告与被告就天然气、暖气、地热水、有线电视的安装费，代收事宜达成合意，是约定的特别条款，只要意思表示真实，不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立，即为合法有效行为。应按当事人之间意思自治原则履行，且双方对合同效力均无异议，原告未诉请撤销整个合同及其附件，只诉请撤销对附件中的两个条款，则应按有效合同履行，故被告收取上述费用合法有据，未构成消费欺诈，更不存在胁迫行为，且从三原告提供的各组证据来看，都无法证明原被告双方所签的补充协议时是在欺诈、胁迫的情况下所签。
六、本案是不属于可撤销可变更合同，该《商品房买卖合同》及《合同补充协议》绝对不是什么格式合同、格式条款。
原告认为本案的购房合同及补充协议是采用格式条款，是在欺诈、胁迫的情况下所签，且系重复收费行为，请求撤销其中的二个条款，没有法律依据。本案的合同及补充协议不是《合同法》所述真正意义上的格式合同(仍留有诸多空白栏目供签约双方自行协商填写)，该合同是河南省工商行政管理局和河南省建设厅共同监制的，对行政管理的相对方都是平等的，其解释权赤属该两部门，不是被告河南xx置业有限公司自行制定反复使用的合同。作为合同附件的补充协议，对代收条款的约定是双方自愿、平等、协商的结果。本案原告在签订合同时，已明知其内容，且合同中也具有特别提示。在“合同补充协议”中，被告并没有免除自己的责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形，双方的约定是合法有效的。
综上所述，被告代理人认为：原被告所签购房合同及附件是真实、合法、有效的，系双方当事人的真实意思表示，是双方自愿、平等、协商的结果，且不违反有关法律、行政法规其有关代收安装费的行为，不被法律、行政法规及有关规范性文件所禁止。本案纠纷中，不存在欺诈、胁迫、显示公平、重复收费及可撤销的法定条件。同时认为人民法院审理民事案件的适用原则是上位法优于下位法的原则，故应适用《合同法》和其司法解释》为依据来审理本案。以上代理意见请予采信。
代理人：郭永军。
20xx年12月8日。
尊敬的审判长、人民陪审员：
江西三人行律师事务所依法接受原告周xx的委托，指派我作为其委托代理人参与本案诉讼，庭审前我认真核实相关证据、查找法律根据，通过今天的法庭调查，对本案的事实有了清楚了解，现结合事实和法律发表如下代理意见：
一、原告与被告签定的商品房买卖合同合法有效，原告基于该合同享有的权利应受法律保护。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第一条之规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，以及《合同法》第四十四条之规定“依法成立的合同，自成立时生效”。原、被告所签的编号为gf-20xx-0171的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，合法有效;即使该合同没有合同编号，没有签订日期，也不能以此瑕疵否认该份合同的法律效力;故原告基于该份合同依法享有要求被告办理产权过户手续的权利。
二、被告熊xx签订商品房买卖合同、承诺办理产权手续、收取原告购房款等行为系景德镇市xx房地产开发有限公司(以下简称xx公司)的行为在原、被告所签的编号为gf-20xx-0171的商品房买卖合同中出卖人的委托代理人一栏清清楚楚写上了被告熊xx的名字，且在合同的尾部也有xx公司盖的公章，在出卖人一栏同样有熊xx的签字，正是基于此，原告完全有理由相信熊xx就是xx公司对外的处理事务的代理人;正如《合同法》第四十九条之规定的：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”其意义在于维护代理制度的诚信基础，保护善意第三人的合法权益，建立正常的民事流转秩序。本案中即使凯达公司未授权熊方明对外处理公司事务，原告基于合同也完全有理由相信凯达公司与熊方明之间构成表见代理关系。所以，熊方明签订合同、收取原告全额购房款、向原告出具承诺产权过户等行为均应视为是xx公司的行为。
1、原告在起诉时，到工商部门查询了凯达公司的工商基本信息，该基本信息上载明xx公司于20xx年8月16日已经被吊销，其公司股东为周xx和支xx;据原告了解，周xx已经死亡。而根据我国相关法律规定，公司被吊销营业执照属于公司意志以外的公权力运作的结果，属于强制解散公司的范畴，是公司违反了法律与行政法规(包括《公司登记管理条例》等)中的强制性规定，应予解散。公司解散又必须经过清算以及注销两个程序。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(二)第十八条之规定“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持;有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、帐册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持”。本案中，凯达公司既然已经被吊销，那么公司就有法定义务进行清算，清偿完公司清算之前的公司债务，这其中就包括原告基于买卖合同对xx公司享有的房屋过户登记请求权(债权)。但xx公司在公司被吊销后没有按照《公司法》等法律法规的规定依法进行清算、注销程序，那么此时，就有必要否认公司法人人格，进而要求xx公司股东替公司承担债务清偿责任。
2、被告支xx在庭审之中向法庭出示了一份鉴定文书，拟证明支xx非xx公司实际股东，其股东身份系xx公司伪造其签名所致，故其无需与被告熊方明承担连带责任。原告认为该份证据不能作为被告支兴林免责的事由。因为公司工商登记对外具有公信力，该种登记属于商事登记，并使商事登记的外观具有足以使他人信赖的特性，善意信赖登记外观的人就此能取得权利。从公司工商登记公信力的内涵出发，不仅在登记正确的情况下，登记所表现的权利是真实的权利，对社会公众具有绝对的可信性，而且登记错误时也不能颠覆登记对于权利状态的表述，这种状态对于社会公众同样是真实的，正确的。公司工商登记的作用就是为了保护第三人的信赖利益，维护交易安全。从我国公司登记制度的设立本意以及公司登记公信力适用的三大基本原则(保护善意相对人利益原则、对第三人有利原则、法定义务不能免除原则)来看待本案，原告的权益完全应当受到法律的保护。
综上所述，原告房产至今没有办理产权的原因完全系被告不诚信的行为所致，故原告恳请贵院支持其全部诉求。
以上代理意见，请合议庭在合议时参考并盼望予以采纳。谢谢!
代理人：江西三人行律师事务所。
律师李俊杰。
20xx年八月二十日。
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商品房销售合同纠纷（优秀13篇）篇十一
“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织，未经国有化和征收，在农村集体土地上，单独或联合开发商开发建设，由乡镇政府或村民委员会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。小产权房一般具有占用集体土地、地域性、没有“五证”、开发主体的多样化、权利受到限制、价格低等特点。目前有关小产权房的纠纷主要有房屋买卖纠纷、房屋抵押纠纷、房屋质量纠纷、房屋侵权纠纷、离婚财产分割、继承纠纷等。
而对于小产权房合同的效力问题，也是众多学者和实务工作者们共同争论的一个话题。
由于没有关于小产权房买卖方面的具体法律法规，现阶段各地法院对于有关小产权房买卖案件的处理也不尽相同。其中影响比较大的案件就是北京画家村宋庄小产权房案，7月,画家李玉兰以4.5万元的价格购买了北京通州区宋庄村民马海涛的房屋，双方签订了购房协议。，因房价上涨和传闻该房要给付高额拆迁补偿款，马海涛以农村宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的居民违反了法律禁止性规定为由，起诉要求判决购房协议无效，返还房产。该案经过两审，最终北京二中院认为，根据现行土地管理法律、法规、政策的规定，应当认定小产权房买卖合同无效，但出卖人明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转的范围，在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应当赔偿买受人的依赖利益损失。
以上是关于小产权房买卖合同纠纷的影响较大的一个案例，虽然只是个案，但非常具有代表性。有关小产权房买卖合同效力问题，全国没有统一、明确的法律规定和司法解释，各地法院为了地方审判的需要，相继出台了适用于当地审判实践的意见。12月15日，北京市高级人民法院公布的《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会纪要》认为：“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”20青岛市中级人民法院青中法[]232号《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》中规定，“城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效，非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。”10月17日，郑州市中级人民法院组织市区两级法院、郑州市国土局、房管局有关部门负责人以及律师、专家学者召开了“小产权房纠纷审判实务研讨会”，与会者对于小产权房买卖合同的效力看法不一，未形成一致意见，但多数认为可以借鉴其它法院经验，原则上认定合同无效。从以上可以看出，当前多数法院是以认定小产权房买卖合同无效为原则，以认定有效为例外。
1、农村集体所有土地的使用权不得流转。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国房地产管理法规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。也就是说我国对于房屋的转让实行的是房地一体主义，这是我国房地产交易中普遍遵循的法理。基于房地一体主义，小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定是相违背的，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。所以小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。
2、农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制。
小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖，这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。宅基地使用权是指农民以户为单位利用集体所有的土地，在规定的地点享有建筑用房、添置生活设施、在庭院种植树木、永久居住的权利。宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员，这是一个严格的身份限制，是基于集体经济组织成员的身份而享有的权利，而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份，也就不能取得宅基地使用权，小产权房买卖合同因为标的无法履行而无效。
3、国务院等有关部门的文件也禁止小产权房的买卖。
关于小产权房问题，国务院等国家有关部门出台过许多相关规定，比如国务院办公厅发出的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，原国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》，国土资源部发[]234号《关于加强农村宅基地管理的意见》，月21日国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》，201月，国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等等，都规定了禁止城镇居民到农村购买小产权房、禁止城镇居民在农村购置宅基地。虽然这些文件都不是以法律、法规的形式出现，但它们代表了国家的政策导向，而且这些规定的出台致使小产权房无法办理房产证，房产无法实际转移。根据这些规定的精神可以看出，小产权房买卖合同应当是无效的。
1、认定合同是否有效，应当以《中华人民共和国合同法》中规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同有效，否则无效。
小产权房买卖合同归根结底是合同，要遵守《合同法》的规定，只要符合合同的构成要件且不违反禁止性规定，就应当认定合同有效。根据《合同法》的规定，当事人订立合同应当有民事行为能力;意思自治;且不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而现行的法律和行政法规没有一部明确对小产权房做出禁止性规定，无论是国务院下发的通知、决定，还是国土资源部下发的意见，都不是法律也不是行政法规。所以只要当事人具有民事行为能力且意思自治，小产权房买卖合同就应当被认定为有效。
2、小产权房买卖合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的禁止性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。对于小产权房买卖来说，双方订立合同处分自己的财产，不存在恶意串通或胁迫订立合同的问题，即使有一方隐瞒了真实情况，实施了欺诈行为，也只是损害了另一方的利益，而没有损害国家利益。小产权房的买卖同样也不会损害集体和第三人的利益，基于一户一宅的规定，房屋卖出后，不能再申请宅基地，所以不会对集体和第三人的利益构成危害，现今的农民在宅基地上通常是建楼房，除了自己居住的一两套房屋外，还留有多套空闲房屋，将这些空闲房屋出卖给第三人，并不会使农民失去其赖以居住的土地，相反的小产权房的建设和买卖增加了农民的收入。小产权房的买卖双方一方是寻求自身经济的增长，另一方是为了满足自身住房的需求，这些目的不能算是非法。至于损害社会公共利益更是无从谈起，除非小产权房对社会公益设施构成威胁或侵害了不特定多数人的利益。至于该条的第五款，前面已叙述过，没有任何一部现行的法律、行政法规对小产权房做出禁止性规定。综上，小产权房的买卖并不违反《合同法》第五十二条的禁止性规定。
3、如果认定合同有效，符合诚实信用原则，有利于保护守信方的利益，有利于促进交易安全。
现行的小产权房买卖合同纠纷中，要求确认合同无效的一方通常是出卖方，起因大多是因为房屋卖出后，由于当地房价上涨或政府拆迁补偿费远远高于当时的出卖价格，出卖人觉得吃了亏，遂以买卖合同违反国家禁止性规定为由要求法院认定买卖合同无效。这种在合同签订并履行后，因利益的驱动而产生悔意，并试图通过以确认合同无效的方式要回房屋的行为，不具有正当性。小产权房买卖因违反国家规定而无法过户办证，对于出卖人来说是明知的，出卖人在卖出房子后，又以合同违反规定要求确认无效，这是一种恶意抗辩，如果认定了合同无效，无疑是对不诚信者的纵容，不利于保护交易安全，同时也是对诚实信用原则的违反。
这里笔者需要说明的一点是，保护守信方的利益、促进交易安全与保护弱者之间的关系。通常公众认为农民是弱势群体，认定小产权房买卖合同有效是否有利于保护弱势群体是个值得商榷的问题。目前关于弱势群体还没有一个统一的定义，它主要是一个用来分析现代社会经济利益和社会权力分配不公平、社会结构不协调、不合理的概念。笔者认为弱势群体是相对而言的，是有一定的时间、区域限制的。对于房地产市场来说，现在商品房的房价飞涨，作为比商品房价格低数倍的小产权房，绝对具有市场竞争力，小产权房所有者的农民在小产权房市场上处于优势地位;而无力购买商品房的城镇居民，在此市场中则处于劣势地位，他们才是这个市场中的弱势群体。认定小产权房买卖合同有效，正是保护了这部分弱势群体，两者并不冲突。农民并非是智力低下者，作为一个思维正常的人都有趋利避害的本性，在改革开放十几年的这种大背景下，农民完全有能力和智力判断出卖小产权房对其是否有利。如果认定小产权房买卖合同无效，那么基于趋利避害的本性，将会有更多的出卖者在有利可图的时候，选择撕毁协议来赚取更多的金钱，这无异于纵容了行为人的违法和不诚信，破坏了交易的安全性。
4、从《中华人民共和国物权法》的相关规定中可以看出，认定小产权房买卖合同有效是符合《物权法》精神的。
《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。从以上规定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物权就产生了，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就对其建造的房屋享有所有权，所有权是一种最完整的物权，是所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。既然所有权人有权处分自己所有的不动产，那么其买卖小产权房就是合法的，只是在未经登记的情况下，不发生物权变动的效力，但买卖合同本身是成立并生效的。
对于小产权房买卖合同的效力，笔者同意认定合同有效。除了上述认为合同有效的理由外，还可从以下几方面来分析。
(一)从历史的角度来看小产权房问题。
小产权房合同效力的争议主要在于所占用的集体土地是否可以流转。纵观历史的发展，我们发现在19第二次修订《土地管理法》以前是允许小产权房的买卖的。1982年的《村镇建房用地管理条例》第十五条规定，由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续。出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。第十八条规定，集镇内非农业户建房需要用地的，应提出申请，由管理集镇的机构与有关生产队协商，参照第十四条的规定办理。从以上规定可以看出，1982年的《村镇建房用地管理条例》允许小产权房买卖。随之其后在1986年制定的《中华人民共和国土地管理法》同样没有禁止小产权房的买卖，该法第四十一条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。第三十八条第三款规定，农村居民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。可见《土地管理法》延续了《村镇建房用地管理条例》的精神，这在1988年的第一次修订时，也予以了保留。
不允许城镇居民在农村集体土地上建造房屋始于年《土地管理法》的`第二次修订之后，修订后的《土地管理法》删除了原来的第四十一条，新增加了第六十三条，即规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。如此修改的目的在于保护耕地，控制农用地转建设用地。然而对于城镇居民购买小产权房以及农村居民在自家宅基地上建房出售并没有规定，相反的，在《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。也就是说，法律禁止城镇居民直接购置农村集体土地用于非农建设，但没有禁止农村居民在宅基地上建房出售。另外要注意的是，《土地管理法》第六十三条规定的是不允许将集体所有的土地用于非农建设，其立法目的在于限制农转非，而宅基地本身就是建设用地，所以农村居民在宅基地上建房出售并不违反《土地管理法》第六十三条的规定，小产权房买卖合同应当被认定为有效。
(二)从《中华人民共和国物权法》的制订过程剖析小产权房。
《物权法》从草案的提出到最后通过，经过了七次审议，修改了诸多条款，其中也包括宅基地转让。在《物权法》草案第二次审议稿第一百六十三条规定，宅基地使用权不得单独转让，建造在该宅基地上的住房转让的，宅基地使用权一并转让。可见草案的第二稿是允许宅基地上的住房和宅基地的转让的。到了草案第三稿，一些常委会委员对这一规定有不同意见，且鉴于国务院已经明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，故而将该条修改为“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民;住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”这一规定一直保留到了草案第六稿，但是在第七审中，鉴于对“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这一条始终有争议，将该条改为了“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”从《物权法》的修改过程可以看出，对于宅基地能否转让的问题一直都有争议，如此修改是为了维护现行法律和现阶段国家关于宅基地的政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，并非绝对的禁止。
(三)订立小产权房买卖合同是债权行为，而小产权房的变更登记属物权登记行为，对物权变动的禁止并不影响债权的设立。
物权行为与债权行为是既有关联又相区别的，物权最终能否按照当事人的意思发生变动，并不影响债权的设立，也就是说小产权房根据现行政策不能进行变更登记，但当事人之间仍然可以订立小产权房买卖合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能无法实现罢了，这个时候完全可以以合同目的无法实现为由，要求解除合同，而不是认定合同无效。《中华人民共和国物权法》对此也予以了肯定，该法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。另外应当注意的是，所谓的“小产权房买卖合同”的买卖双方，可能其订立合同的本意就不包含小产权房的变更登记或办理产权证，而只是要求交付使用而已，如果强行认定合同无效，岂不是有违当事人的意思?在主张当事人意思自治的民法理论下，这样做恐怕不妥。
(四)只要小产权房手续齐全，其所在集体经济组织认可，就应当认定买卖合同有效。
《中华人民共和国宪法》第十条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《物权法》对此也做了规定，而且还规定，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。既然法律规定了集体对土地的所有权，那么集体经济组织就对其所有的土地享有占有、使用、收益、处分等完全的权利。只要房屋在建造时各种手续齐全，在买卖时经集体经济组织认可，就应当确认其效力，这是充分保证农村集体经济组织和农民行使自己的权力，而不应当以其为非国有而区别对待。
综上所述，只要争议房屋为合法建筑物，就应当认定该买卖房屋的合同为有效，即以认定小产权房买卖合同有效为原则。
商品房销售合同纠纷（优秀13篇）篇十二
该解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;。
商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
商品房销售合同纠纷（优秀13篇）篇十三
上诉人（一审原告）：
住址：
被上诉人（一审被告）：xx建设发展有限公司。
法定代表人：
住所：xx市路号xx大厦层。
上诉人因与被上诉人商品房。
购销合同。
纠纷一案，不服xx市xx区人民法院20年月日（20）*民初字第号民事判决书，现提出上诉。
上诉请求。
1、改判支持上诉人的全部诉讼请求。
2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。
依据双方签署的商品房购销合同，被上诉人负有办理房屋权属登记的义务。但是，被上诉人委托不具备资质的机构进行测绘，并将成果提交不动产登记主管机构，此后因相关争议接连发生了一系列的诉讼，直到20年月日才由有权行政机关审核并通过20年月日的测绘成果。最终测绘成果表明，被上诉人原委托机构进行测绘所取得的成果有误，诉争房产实际建筑面积少于原登记建筑面积。
被上诉人未能审慎审查受托测绘机构的资质，无视委托不具备资质机构进行测绘可能导致测绘成果有误的后果，其错误行为有悖于诚实信用原则，已经违反了商品房购销合同中所规定的办理房屋权属登记义务。一审判决未予认定该违约行为，系属认定事实不清。
首先，如前所述，被上诉人存在不委托有资质机构进行测绘的违约行为。依据商品房购销合同所确定的办证期限，被上诉人本应至迟在此期限之前提交合法有效测绘资料以充分履行办证义务。
其次，已如一审判决所认定，据合法有效测绘成果，上诉人所购诉争房产实际建筑面积少于原购房面积，并多支付了购房款。相应地，自支付购房款之日起，上诉人便因多支付的购房款而遭受利息损失。
上诉人认为：正是被上诉人的违约行为，才最终导致了上诉人遭受利息损失，因此，依据合同法第107条等有关规定，被上诉人应赔偿上述利息损失。一审判决适用法律错误。至少，一审法院应当判令被上诉人赔偿自办证期限届满之日起的上诉人利息损失。
契税损失确系被上诉人之违约行为造成，自应负相应之法律责任。上诉人维权的请求权基础有多种，有权选择行使其中之一，向税务部门主张退赔的可能性的存在不导致被上诉人违约责任的豁免，上诉人主张权利也不以税务部门不予退赔为前提条件，而且，被上诉人承担赔偿责任后，也可基于有关判决及赔偿的事实向税务部门办理退税。上诉人依据合同法第107条等有关规定主张契税损失及相应利息损失的法律依据充分。
一审判决忽视了上诉人主张的是契税损失赔偿而非超额征收契税的返还，直接以税收单位并非被上诉人为由认定上诉人之诉讼请求没有依据，显然混淆了上诉人与税务部门的税收征管法律关系与诉争双方之间的合同权利义务关系这两个不同的法律关系。上诉人依据合同关系主张损害赔偿并无不妥。
总之，一审判决未能认定被上诉人存在的违约行为，未能判令被上诉人赔偿上诉人的购房款利息损失、契税损失及相应的利息损失，认定事实不清、适用法律错误。上诉人为此向贵院提起上诉，请应予改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。
此致
xx市中级人民法院。
上诉人：