租赁合同纠纷常见问题通用

近日，北京市崇文区人民法院审结原告冯某与被告某（北京）房地产经纪有限公司租赁合同纠纷一案。

原告诉称，2007年11月其通过被告与一个自称“张鹏”的人签订了房屋租赁合同，被告为合同见证方。该合同中约定：原告承租“张鹏”的座落于北京市崇文区东花市南里东区某住房一套，租期自2007年11月19日至2008年11月18日，共计12个月，房屋租金为1800元/月。租金支付方式为半年付。 合同签订后，原告给付“张鹏”房屋租金10800元，并给付被告中介费1800元，两天后入住。12月11日，原告接到金某的给“徐春明”的催缴房租的通 知，后经金某证实，所谓的“徐春明”即为“张鹏”。“徐春明”于2007年11月14日与真正房屋的所有人金某订立了房屋租赁合同，租期两个月，“徐春 明”只预交了押金500元。故起诉被告承担赔偿责任。1、赔偿房屋租金10800元；2、退还中介费1800元。

被告辩称，其与原告没有签订租赁合同，在租赁合同中，只是见证人的地位。另外其已经履行了租赁合同中关于见证人的义务，并不存在违约行为。依照该合同第十 一条中约定，见证方只撮合双方以合理的市场价格成交，及保证该合同履行期内的双方发生争议时，负责双方的调解工作，这可以表明见证方只是为承租方和出租方 提供一个信息平台，对出租方的诈骗行为无法预见。在合同签订时，其已提醒原告应注意的事项，并如实报告出租方的真实情况，事发后积极

配合原告解决问题。在 整个过程中被告都履行了自己的义务，故不同意原告的诉讼请求。

崇文法院经审理查明，2007年11月15日，被告作为见证方，与作为承租方的原告和出租方“张鹏”签订《房屋租赁合同》，合同约定：由原告承租位于北京 市崇文区东花市南里东区某房屋一套；租赁期自2007年11月19日至2008年11月18日，共计12个月；房屋用途为居住；租金1800元/月；租金 支付为半年付；见证方的责任和义务为负责撮合双方以合理的市场价格成交及保证合同履行期内，在双方发生争议时负责双方的调解工作。同日，“张鹏”收取了原 告半年的房租10800元。随后，被告收取了原告的中介费1800元。另查，北京市崇文区东花市南里东区某房屋一套系金某的产权房。《房屋租赁合同》中的 出租方“张鹏”系假名。

法院经过审理认为，财产的处分权是属于财产所有人的，其他人无权处分他人财产。原告与出租人“张鹏”签订的《房屋租赁合同》系“张鹏”使用假身份证、假产权证骗取原告信任后签订的，在合同签订后收取了原告半年租金10800元，“张鹏”的行为已涉嫌犯罪，依法移交有权机关处理，原告应通过其他途径解决，本案不加以处理，原告要求被告返还半年租金，于法无据，不予支持。但是，作为《房

屋租赁合同》的见证方的被告，虽履行了合同约定的撮合、提醒、调解义务，但作为房屋中介的专业机构，收取了较高的中介费用，本应从专业角度帮助原告审核相应材料，避免不利后果的发生，现给原告造成的损失，被告具有不可推卸的责任，故应退还收取的中介费1800元。 [案情结果] 根据《中华人民共和国民法通则》第一百零七条之规定，判决被告某（北京）房地产经纪有限公司返还原告冯某中介费人民币一千八百元；驳回原告冯某的其它诉讼请求。 [相关法规] 《中华人民共和国民法通则》 第一百零七条 因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。

房屋租赁合同法律关系解析

第一种：产权人（一房东）直接将房屋租赁给我方；

手续办理：我方与产权人（一房东）签订租赁合同；

资信调查及材料提供：核实房屋权属和产权人身份；查验房产证、产权人身份证原件，提供复印件；

第二种：产权人（一房东）将房屋出租给承租人（二房东），承租人（二房东）再将房屋转租给我方； 手续办理：我方与承租人（二房东）签订租赁合同；

资信调查及材料提供：核实房屋权属和产权人及承租人身份；查验房产证、产权人与承租人所签的租赁合同、产权人身份证、承租人身份证原件，提供复印件和产权人同意承租人转租的书面证明；

第三种：产权人（一房东）将房屋出租给承租人（二房东），承租人（二房东）将房屋转让给我方； 手续办理：我方与承租人（二房东）签订房屋使用权转让合同，我方与产权人（一房东）签订租赁合同；

资信调查及材料提供：核实房屋权属和产权人及承租人身份；查验房产证、产权人与承租人所签的租赁合同、产权人身份证、承租人身份证原件，提供复印件；

（一）产权人（一房东）的材料提供及证明对象

1.房产证——证明房屋的位置和权属，即我方租赁的房屋是不是该房产证上的房屋？房屋权属归谁所有？

2.身份证——证明产权人的真实姓名和权利（权利行使人是她/他而不是别人），即她/他就是房产证上的那个人，她/他可以处分该房屋。

（二）承租人（二房东）的材料提供及证明对象

1.和产权人签订的租赁合同——证明使用和处置该房屋的合法性，即现在谁在使用该房屋？使用期限是多长（是否超过转租期限而无权处分）？房屋使用人是否具有转租、转让等权利？

2.身份证——证明转租人或者转让人的真实姓名和权利（权利行使人是她/他而不是别人），即她/他就是现在使用房屋的那个人，她/他在什么期限内可以使用该房屋，她/他可以转租、转让该房屋。

（三）转租的材料提供及证明对象

产权人（一房东）同意承租人（二房东）转租的书面证明，或者产权人（一房东）和承租人（二房东）签订的租赁合同中具有产权人（一房东）同意承租人（二房东）转租的条款——证明承租人（二房东）具有转租该房屋的权利，否则为无权处分。

1.产权人（一房东）或者承租人（二房东）是个人的，合同上应当由本人亲自签字，应当查验身份证原件，确认是本人，提供复印件。

2.产权人（一房东）或者承租人（二房东）是单位的，合同上应当加盖单位印章，查验单位的营业执照（经过年检）原件，提供复印件；

3.产权人（一房东）或者承租人（二房东）是非正规单位，或者既有单位又有个人的，如个体工商户，合同上除了盖章之外，必须有负责人本人签字，应当查验单位的营业执照和负责人身份证原件，提供复印件；

4.由个人签字的文件必须有本人签字，建议最好找到本人，如果情况实在特殊非本人的，必须由本人签发授权委托书。提供授权委托书原件和委托人与受托人的身份证复印件。

5.业务部门承办人对以上资信调查事项必须进行调查核实，需要提供的资料文件必须提供，这些资料文件不仅是法律风险防范所需要的，也是办理门店个体工商户营业执照所需要的。特别是房产证，如果没有房产证的，应提供正规的购房合同或者产权证明，否则，门店个体工商户营业执照将无法办理，则门店也无法正常营业，那么租房便没有任何意义并且还要亏损人力、物力、时间成本和房租、装修费用。 综上所述，请大家认真做好各项工作，祝大家一切顺利。

《买卖合同司法解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”从而确立了无处分权人订立的合同，不应其无处分权而无效的裁判规则[1]。因此，可以说《买卖合同司法解释》第3条彻底颠覆了《合同法》第51条，使后者暂时失去了适用的空间。

《合同法》第51条一直是《合同法》实施以来理论界和实务界争议最为激烈的疑难问题，被誉为中国民法上的“精灵”。之所以会如此，是因为在《物权法》施行前，我国物权变动模式并没有确立，经常被用来解释或批判《合同法》第51条的物权变动模式有两种：

（一）以法国为代表的债权意思主义模式

在债权意思主义体制之下，本无严格的处分行为的概念，仅依债权合同即可依法直接发生物权变动的效力，即物债合一，不作区分。

（二）以德国及我国台湾地区为代表的物权形式主义模式

物权形式主义采纳物权行为理论，通过处分行为与负担行为的分离区别物权与债权的不同关系，即负担行为的效力仅发生债的请求权，处分行为才发生物权变动的效力。

正如龙俊博士后所言，采取哪种物权变动模式并不涉及道德因素，只是一个单纯的效率问题。

[3]通说认为，我国现行立法至今未承认存在所谓的`物权行为，未来民事立法也没有必要采纳物权行为理论。我国也并未采取债权意思主义模式；而是采折衷观点，区分物权变动与原因关系（以下简称区分原则）。

《物权法》施行前，涉及到不动产时，未经登记，常常有当事人以未办理过户登记为由而认为合同未生效，虽然《合同法司法解释（一）》第9条“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定已经初步确立了区分原则，但对登记、交付在物权变动中所起到的作用，学界认识不同。马特教授称这种物权变动模式为债权形式主义，认为物权变动非当事人合意的直接后果，该合意仅发生债的效果；除当事人合意外，还须登记、交付特定的形式，但不要求独立的物权合意的存在；并认为，在债权形式主义之下，登记、交付等所谓的处分行为（物权行为）只能理解为事实行为，一种基于法律行为的履行行为，而非独立的物权行为。王利明教授认为，我国立法要求物权之变动,除债权意思表示外,还须以登记或交付为要件。但对交付、登记等物权行为的要件规定,主要是公示的要求,当事人从事登记和交付行为实际上也是对债权合同的履行。[6]而崔健远教授则认为，在不动产买卖场合,买卖合同、该合同履行和登记一起引起该不动产所有权的移转[7]。《物权法》施行后，

依据《物权法》第14条及第15条，可以得出，不产生物权变动并不影响合同的效力。理论界普遍认为我国物权变动模式为原因行为（债权行为）+交付或者登记，有学者称之为公示要件主义。

在公示要件主义为原则的物权变动模式下，《合同法》第51条规定无处分权人订立的合同（以下简称无权处分合同）效力待定，并不能更好地保护真正权利人，因为既然合同有效不必然导致物权变动，而鼓励交易原则、意思自治原则以及从从利益衡量的角度着眼，都没有否认无权处分合同效力的理由。承认无权处分合同有效，能兼顾财产静的安全和交易动的安全。可以说，自《物权法》施行后 ，《合同法》第51条已经被架空，最高人民法院的审判思路就认为“无权处分”不是合同无效的原因，并认为合同的效力与合同的履行，物权变动的原因与物权变动的结果有着质的区别。但是，因为没有明文规定，加之也有学者持反对意见，即便在审判实践中，也对无权处分合同效力问题存在不同裁判，《买卖合同司法解释》

第3条就是在这种背景下应运而生的。《买卖合同司法解释》第3条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”以司法解释的形式明确了不能仅因无权处分而否认合同效力的原则。至此，《合同法》

第51条彻底丧失适用的空间[10]。

但是，将我国物权变动模式归纳为原因行为（债权行为）+交付或者登记并不准确。无权处分的合同虽然有效，但并不能引起物权的变动，即使是已将动产交付或者已经办理不动产过户手续，买受人也不能真正获得物权。因为交付和登记本身并不能引起物权的变动，若出卖人无处分权，即便已将动产交付或者已经办理不动产过户手续，买受人也不能真正获得物权，而只能获得权利外观及实际控制权，物权实际上并没有变动。实际上，我国的物权变动模式归纳为：

有效的合同+有权处分+登记或交付=物权变动；

有效的合同+无权处分+登记或交付=权利外观变动；

若不能同时满足合同有效，有处分权，完成登记或交付三个条件，处分构成善意取得，否则物权不会发生变动。

对于善意取得，《物权法》第106条规定很明确，除非同时满足①受让人受让时是善意的，②支付了合理对价，③需要登记的已登记，不需要登记的已交付这三个条件，买受人可以善意取得物权，从而使物权发生变动外，买受人不能真正取得物权。

前文提及，《买卖合同司法解释》施行后，不得以无权处分为由而否认合同的效力，《买卖合同司法解释》第3条虽然更加侧重于保护买受人，但是并不能错误地理解所有的无权处分合同均有效。只有在合同满足合同生效的一般要件时，合同不应出卖人无处分权而无效。法院当然应该依据《合同法》第52条审查合同效力，合同当事人在满足条件时也可以依据《合同法》第54条请求变更或者撤销合同。

《合同法》第132条规定，出卖人应当对出卖物有处分权。

出卖人无处分权而不告知买受人,而买受人又不知出卖人无处分权（即买受人善意），构成欺诈,在因此损害国家利益的情况下,合同无效（合同法第52条第1项）；在未因此损害国家利益的情况下,合同可以撤销（合同法第54条第2款）。无权处分合同有效，就是指的得撤销的有效，也即合同刚开始有效，但撤销权人行使撤销权后，合同效力归于无效。[13]

若出卖人无处分权，而买受人又知道出卖人无处分权时（即买受人恶意），合同效力如何？王利明教授认为，如果对恶意的相对人也要予以保护,从客观上不仅鼓励了无权处分行为,而且也违背了诚实信用原则的要求。[14]但是，一律认为买受人恶意时，不应受保护并不符合现行立法，《合同法司法解释》并没有强调，只有在买受人善意时，无权处分的合同才有效。在买受人恶意时，无权处分合同的效力需考虑出卖人在主观上是善意还是恶意。若出卖人是善意，则起可以依据《合同法》第54条第1款第1项规定，以重大误解为由，行使撤销权。若出卖人是恶意，双方若不存在恶意串通，则买受人可以要求出卖人承担违约责，理由是：买卖合同关系中，出卖人有使买受人取得物权的义务，结合我国现行“有效的合同+有权处分+登记或交付”的物权变动模式，出卖人就负有自己享有或者在合同订立后取得所有权的义务，若出卖人履行了该义务，则可以实现有权处分，买受人可以取得物权。但是，由于买受人明知在订立合同时出卖人没有所有权，即其对出卖人不能完全履行义务有较为清楚的认识，即对这种风险有认识，出卖人可以请求参照《合同法》第58条“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定而要求买受人自己承担部分损失，从而减少自己的损失。同理，在出卖人善意时，若出卖人未行使撤销权，或者因为没有在除斥期间行使撤销权而使得撤销权消灭，出卖人可以请求参照《合同法》第58条“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定减少自己的违约责任。

有人会提出，上述理解与《合同法》第150条、151条冲突，其实不然，在《物权法》施行前，从构成要件分析，《合同法》第150条与《合同法》第51条总是有交集之点同时又有不重合之处,一个难以包含另一个，[15]故而，有观点认为，应该将问题简单化,直接认定第150条为特别法,第51条为普通法,依据特别法优先于普通法的规则适用。王利明教授就认为，因出卖人违反权利瑕疵担保义务所产生的违约责任,应当以合同有效存在为前提,据此,可以认为我国《合同法》是承认在出卖人违反权利瑕疵担保义务的情况下,合同仍然是有效的。至于《合同法》第150条的规定与《合同法》第51条的规定即使存在着矛盾,那么按照“特别规定优先于普通规定”的原则,原则上应当适用《合同法》分则的规定。王利明教授也将《合同法》第150条的规定作为无权处分合同有效的一个论据，与《物权法》施行后的效果相同。但其同时指出，《合同法》分则并非认为上述各种转让行为,在任何情况下都是有效的。实际上,只是在受让人、承租人是善意的,即不知且不应知道转让人和出租人是无权处分的,才能认为该行为有效。而这些观点都是在无权处分合同效力问题未有定论时的观点，主要是为了达到使无权处分合同有效的目的，而同时，有想兼顾《合同法》第51条的规定。而《买卖合同司法解释》第3条已经确立无权处分合同的效力，不需要再依靠《合同法》第150条完成“曲线救国”的目的，就应该还其本来面目，根据全国人大常委会的解释，合同法第九章规定的权利担保义务的这些条文的目的只是明确在买卖合同中当事人的权利义务关系，而不解决买卖合同对货物所有权所产生的影响问题。而《合同法》第151条关于买受人恶意时，出卖人权利担保义务免除的规定，应该作限缩解释，首先，只适用于买卖合同，而不适用于设定担保物权等合同，其次，对于出卖人享有所有权或者订立之后取得所有权的担保责任不能免除，但是可以免除其他担保，如物上无抵押、无租赁的担保，只有这样，才能实现《买卖合同司法解释》第3条的立法目的。

《物权法》施行前，《合同法》第51条侧重保护真正权利人的利益，将合同能否发生效力的权利归于真正权利人，使其可以通过行使追认权的方式弥补合同效力的瑕疵，从而使买受人能够依据有效的合同取得物权。

那么，《物权法》施行后，尤其是《买卖合同司法解释》施行后，真正权利人利益如何保护？如果这个问题解决不好，前面所说的买卖合同司法解释第三条的所谓先进性也就无从谈起。在此前，权利人往往起诉要求确认合同无效，这是顺理成章的，因为只要真正权利人（包含共同共有人）不追认，这个合同就无效，合同无效，取得的财产该返还，想要达到目的很简单。

此处有一个观念上的误区，使得买卖合同的当事人尤其是买受人在法院判决合同有效却最终不能实现合同目的而耿耿于怀，买受人认为既然买卖合同有效，那就可以要求履行，不仅如此，出卖人也有顾虑，觉得如果不解除合同，即便是赔偿买受人损失，事情依旧没有完。其实这是一种误解，合同有效并不代表具有可履行性。我们仔细分析买卖合同司法解释第三条第二款，可以得出，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人有权选择①要求出卖人承担违约责任，要求解除合同并主张损害赔偿。其中要求承担违约责任中“违约责任”一词与合同法一百零七中“违约责任”的范围是不同的，因为此种情况下，出卖人是无法继续履行的。此时，无论买受人是选择要求出卖人承担违约责任还是要求解除合同赔偿损失的，均无权要求出卖人继续履行。

上帝为你关上一扇门，一定会为你打开一扇窗。法律虽然关上了通过确认合同无效保护真正权利人的门，却打开了物权保护的窗。《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”只要物权没有发生变动，即买受人没有善意取得物权，真正权利人都可以行使追回权，以保护自己的物权。

在此，需要明确的是，合同有效并不能阻止真正权利人追回自己的物权，如前文所述，物权变动不仅需要合同有效，还得拥有处分权。至于说善意取得，出卖人没有处分权，却依旧取得了所有权，这是法律为了保护财产动的安全而设定的例外情况。此时能否取得物权与合同效力无关，善意取得，买受人取得物权也并非依据的合同，而是依据法律的直接规定，故而，善意取得被定性为原始取得，而非继受取得。笔者认为，买卖合同作为以转移所有权为目的的合同，出卖人所负的转移所有权的义务可以拆分为两个部分，即使买受人获得权利外观（包含使买受人获得标的物的实际控制权）以及使物权发生法律意义上的变动。若买受人未能获得物权，属于出卖人的不完全履行，同样，买受人获得权利外观，也是出卖人履行义务的效果之一。如此，可以解释为什么善意取得时，合同有效，法律承认买卖双方的交易行为，但买受人取得所有权的依据却并不是该合同。合同只是让买受人获得了权利的外观（即占有或者登记），但是取得权利却是依据的法律的直接规定。

如果一定要否认合同效力，权利人就只能依据合同法第52条第2项主张买卖双方恶意串通，损害第三人利益，但想要证明恶意串通是极度苦难甚至是不可能完成的任务。通过物权保护，

而保护真正权利人的权利，简单明了。此时，只要权利人能够证明买受人不满足善意取得的条件，则可以追回自己的财产，买受人已经善意取得，只要能证明自己确系权利人，也可以要求无权处分人赔偿，从而保护自己的权益，这当然要比依据合同法第51条第2项主张买卖双方恶意串通要经济的多。因为主张恶意串通，你不仅要证明买卖双方均系恶意，而且还要证明买卖双方有通谋！这是极困难的，但是请求法院进行物权保护，只要你能够证明买受人尚未善意取得，财产就可以追回。就像债务人无偿转让财产给第三人，债权人行使撤销权即可，而不必去证明恶意串通，反过来说，不能证明“知情”，就更无法证明“恶意串通”。总之，请求进行物权保护比之请求确认合同无效要现实得多。

在具体操作中，因为可能不仅仅是返还原物、变更登记的问题，还可能涉及到赔偿损失（如租金损失等）问题，故而立案可以不立三级案由返还原物纠纷，而可以立二级案由“物权保护纠纷”。