“报告”使用范围很广，按照上级部署或工作计划，每完成一项任务，一般都要向上级写报告，反映工作中的基本情况、工作中取得的经验教训、存在的问题以及今后工作设想等，以取得上级领导部门的指导。报告对于我们的帮助很大，所以我们要好好写一篇报告。以下是我为大家搜集的报告范文，仅供参考，一起来看看吧
物业管理物业调研报告篇一
下面是小编为大家整理的,供大家参考。
物业管理实习调研报告
在我们平凡的日常里，报告与我们愈发关系密切，其在写作上具有一定的窍门。在写之前，可以先参考范文，下面是小编收集整理的物业管理实习调研报告，仅供参考，欢迎大家阅读。
随着国家经济建设的迅猛发展，国民收入的不断增加，人们越来越重视生活的质量，当人们已满足衣食温饱之后，便对住宅环境及其所在的社区文化提出了更高的要求。物业管理在我国虽然是一个新兴的服务行业，但也有20多年的发展历史，应该说也积累了一些经验，它由兴起到发展，现已成为现代居民生活不可缺少的服务行业，物业管理究竟能否走可持续发展道路？作为一名物业管理专业者，在即将毕业之际，我作了一次实习调研。
xxxx年xx月至xxxx年x月，为进一步巩固所学知识，理论联系实际，我在xx市xx物业管理有限责任公司进行了为期半年的访问学习。在实习期间，我们受到了xx市xx物业管理有限责任公司的热情接待。通过到公司各物业管理处的实习，我对各处的物业管理情况有了初步的了解。在这一过程中，我学到了物业管理工作中的具体业务知识，丰富了所学的专业知识，为以后正常工作的展开奠定了坚实的基础。
一、调研对象的基本情况
xx市xx物业管理有限责任公司成立于xx年5月，位于锡城北门杨木桥小区xx内，东连锡城路，南临沪宁铁路，西靠凤宾路，北依213国道，是独立核算、自负盈亏、自主经营的独立法人企业，资质等级为三级，注册资金为100万元。
近几年来，公司始终贯彻“以人为本、诚信服务”的理念，遵循“优质高效、一流服务、信誉至上”的宗旨，并拥有一批具有大专以上学历，取得全国物业管理从业人员岗位的高素质管理人才，造就了一支思想正、技术强、作风好的物业管理队伍，公司先后成功接管了xx、xx二期（民丰西苑）、绿洲花园等小区，取得了良好的社会效益，环境效益和经济效益。面对行业竞争激烈、困难重重的物业管理市场，公司策划了一条良性循环的发展道路。目前，我们正在积极准备iso9001质量体系的.认证工作，并已取得内部审核员资格。公司承诺：严格按照“市物业管理优秀住宅小区”的达标标准，定和完善各项管理度，充分利用现代化管理手段，确保工作圆满完成，为业主创造一个文明、整洁、安全、有序的生活环境，营造一个赏心悦目的生活空间。会一如继往、不断创新，力争为锡城更多的业主、住户提供优质、安全、舒适的服务，进一步提升企业形象，精心打造“新桥物业”的企业品牌，使新桥物业成为物业管理行业中一颗璀璨的明星。
二、调研的目的和意义
“实习是检验真理的唯一标准”，学了三年的物业管理，总是想把所学的知识用到实习中去，这是我调研的目的之一；另外，想对现阶段物业管理行业在社会上的发展状况做一个了解，以便为今后正式走上工作岗位做一个坚实的基础，这是我调研目的之二；物业管理虽然有良好的发展前景，但从物业管理的现状来看，行业内部和社会环境之间有一系列的问题需要解决。只是随着社会经济进一步发展，为物业管理创造良好的外部条件，行业内部不断自我完善，这样，物业管理的美好前景才能变为现实。我想通过此次实习，我会对物业管理有一个新的认识和体会，会从感性认识上升到理性认识，理论联系实际，把自己所学用到社会实习中去，注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实习验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。从小方面讲，为自己以后能有一个美好的未来而努力；从大处讲，也为物业管理行业走上成熟和健康发展之路贡献自己微薄之力。
三、调研的方法和范围
深入开展党的群众路线教育实践活动调研报告
二、周四组织中心全体职工进行集中学习和观看教育影片，并认真做了学习笔记。在3月30日中心接到局领导转发的关于忻州市精华小区的业主投诉书，中心领导就对此事立即召开了会议，对来信做认真解读，就业主们在信中提到的问题，中心结合小区实际情况与4月1日带领业主指导科和企业监管科对忻州市精华小区进行了走访调研，调研采取座谈交流与调查相结合的方式，开展了深入细致的党的群众路线教育实践活动调研工作。通过本次调研，围绕群众对“四风” 当前隐藏内容免费查看的意见和建议结合自身的工作，分析如下：
（一）存在政治理论学习不深不透的问题。在理论学习上，常常对自己要求不高、要求不严。对党的经典理论和行政管理的经典著作，一是读得不太多，二是读的过程中多数是浅尝辄止，没有深挖掘、细推敲。常常因为工作忙，时间紧，放松了理论学习和水平提升，在处理具体事务的时候容易忽略理论指导，导致个别时候缺乏理论与实际的有机联系。
（二）存在联系群众和深入一线不够的问题。中心接管
全城区的物业企业管理与指导，责任大任务重，我分管的业主指导科和企业监管科主要负责业主委员会的选举和所有业主的投诉案件，为业主与物业企业排查化解矛盾纠纷。由于工作比较琐碎有时深入群众调查不够，有时甚至没有深入到一线，没有充分了解群众最迫切的需要，自认为工作开展了，但是完成效果并不理想。
（三）存在工作推进力度不够的问题。完成工作任务时，有时候首先想到的不是将工作做得更加的优秀，而是如何应付完成工作，尤其是任务多、压力大的时候这种想法更甚，并没有时刻严格要求自己。同时创新意识不够，在完成工作中没有摸索具有创造性的完成方式，大多数工作也停留在上级指派的工作上，并没有突破创新，开展独具特色的工作。
（四）存在安于现状、进取心不够的问题。我认为已处在现在的岗位，就尽自己的努力做好所分管的工作，尽到自己应尽的责任。自认为自己很知足，虽比上不足，但比下有余，乐得个安于现状。自己追求的力度还不够好，创新意识还不够强。
今后的努力方向和改进措施
划，沉淀积累学习心得，加强干部职工的理论知识和业务知识学习，不仅要认真学习本职工作业务，同时还要全面熟悉其他业务知识，从解决实际问题出发，做到政策了如指掌，业务操作自如，进一步规范服务，流程，改进自身的工作作风和工作方式，尤其是在理论联系实际方面下工夫。全面提高为群众办事的服务能力和水平。
（二）扑下身子、深入基层，与群众“零距离”、“面对面”，拜群众为师，在群众中汲取组织工作的智慧和力量。查找工作存在的问题和不足，与群众一起想问题、谋对策，寻找解决问题的方法和路径。要尊重群众的创造精神，在群众中发现、挖掘和总结经验，推动组织工作创新发展。坚持科学的态度和求实的精神，兢兢业业地做好各项工作，树立强烈的时间观念、效率观念、质量观念，今天能办的事不拖到明天，这一周能办的事不拖到下一周，用最短的时间完成任务。
（四）始终保持与时俱进、开拓创新的精神状态。对开展批评与自我批评中指出的问题和不足，后续整改工作要不断跟上，坚决防止走过场、一阵风，做到一抓到底，善始善终。
的思想路线、政治路线、组织路线的根本工作路线，全心全意为人民服务的观点，立党为公、执政为民的观点，向人民学习的观点，群众利益无小事的观点，对党负责与对人民负责一致的观点，都是需要在今后的工作中去认真学习、深刻领会，努力实践的。
物业管理物业调研报告篇二
近年来，随着房地产业的快速发展，城市化进程不断推进，物业管理日益成为社会各界关注的热点问题。做好物业管理工作，不仅有利于改善城镇居民生活环境，而且有利于社会安定与稳定。57月，区政协社法委组织部分委员开展物业管理情况调研，先后前往区住建局、公安消防大队等相关部门了解情况，实地走访宁德万达华城、郦景阳光、名阳帝景、金甸名苑等小区，召开业委会和物业公司座谈会，了解实情，探讨解决存在问题的对策。现将情况报告如下：
区现有住宅小区162个，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳湾，有备案的物业公司30家，承担着郦景阳光、万达华城等83个小区的物业管理工作，部分小区由业主委员会自我管理，有些小区由业主自行聘请无任何资质的“黑物业”管理。由于我区物业管理起步晚，行业监管不规范，一些没有经过任何业务培训，没有管理资质的物业管理企业的从业，导致管理不到位等问题不同程度存在，给业主造成困扰，同时也存在着诸多安全隐患。
（一）物业公司管理不规范。
1、物业公司自身管理水平较低。
我区现有的物业公司服务项目单一，服务面狭窄，业主满意率普遍不高。目前，绝大多数小区除提供保安、保洁、绿化等基本服务外，其他特需服务项目基本没有开展。部分物业公司认识不到位，认为物业管理是简单劳动，于是低薪聘请一些文化素质低、没有接受过专门培训的人员上岗，即使公司对员工培训，也是停留在基本技能的初级阶段，且工资报酬低，从业人员流动性大，致使物业服务工作不到位。
2、物业管理制度和机制不健全。
目前我区物业主管部门的物业监管力量薄弱，行政执法力度不够。小区业主委员会法律意识普遍不强，业主委员会与物业管理企业联合会商机制不健全，桥梁与纽带作用基本缺失，致使业主与物业管理企业矛盾有增无减。
（二）物业管理费收取难。
1、业主对物业服务收费缺乏知情权。
由于各物业公司管理费定价标准不一，一些物业公司存在不按合同约定提供质价相符的服务，导致收费不透明、甚至乱收费等问题不同程度地存在。对物业服务收费的收支情况，物业管理公司没有按有关规定立马公布，侵犯了业主的知情权和监督权。
2、业主消费观念未转变。
随着房地产业的快速发展，部分业主对“掏钱买服务”消费方式认识不足，导致对物业管理缺乏理解与支持，产生欠缴、拒缴等抵触情绪的业主大有人在。同时对服务收费标准的认同也有偏差，往往期望以最低支出享受最优服务，一味强调权利而忽视相应的义务，导致收缴率偏低。绝大多数小区有30%以上的住户拖欠管理费用，使物业公司运转困难，服务不到位。
（三）住宅区消防安全管理存在严重隐患。
1、物业公司消防管理履职不到位。
部分物业公司没有制定日常消防检查巡查制度、消防设施维护保养制度、消防培训演练制度等，有的物业公司即使有相关的制度也没有落实，日常管理流于形式。物业管理人员中缺乏具有消防知识的从业人员。
2、消防系统移交不到位。
我区部分住宅小区消防系统早期接管移交后，管理维护一直缺失，物业公司接手时消防系统已处于损坏或瘫痪状态等，导致开发商与物业公司互相扯皮，存在建与用、建与管脱节的现象，物业公司对小区内消防设施不清楚、不会用、不管理现象较为普遍。
3、小区居民消防安全意识淡薄。
由于业主消防安全意识淡薄，各小区普遍存在违建、违规停车占用避险平台、堵塞消防通道等现象。如在万达华城小区调研时就发现，整个小区消防栓没水，消防通道拥堵，消防系统瘫痪，居民意见很大。
（一）提高服务质量，以服务促进收费。
1、加强物业公司自身建设。
物业监管部门要加强监督，推进物业公司在加强自身建设、提高服务质量上下功夫，逐步扩大服务项目，不断追求服务的精细度。物业公司要加强对员工素质的培养，为管理小区营造了一个良好的生活环境，从而使广大业主逐步接受“花钱买服务”的观念。
2、立马完善现有的物业管理机制。
进一步理顺物业监管的三级管理机制，明确业主委员会、社区、街道办事处、物业监管部门的职责，出台地方性法规并严格遵照实施。制定有效的综合考评制度，定期或不定期对物业公司进行检查、考评，发现问题督促整改，将企业信用度纳入征信平台管理，对拒不整改的企业应影响该企业物业管理资质。
（二）完善消防基础设施建设，提高消防安全意识。
1、加强消防基础设施建设。
物业公司要立马与开发商办理好产权交接，在与开发商办理产权交接时，对于一些消防设施设备损坏严重、设备老化的问题要立马督促整改。物业企业违反总平设计或擅自变更房屋用途增加建筑面积，停车位、绿化等随意变更的，相关职能部门要立马进行清查、整顿，还业主一个舒适、安全的生活环境。
2、简化专项维修基金审批程序。
因历史遗留问题，维保单位不明确的商品房项目，应启用专项维修资金用于小区的.维护保养，对小区内如电梯等公共大物件维修，物业公司或业主委员会要立马申报，加快解决消防设施设备存在的问题。同时应简化专项维修资金审批程序。
3、强化责任主体
强化属地管理职责，物业公司要制定日常消防检查巡查制度，消防设施维护保养制度、消防培训演练制度，熟练掌握小区内消防设施应用，加强消防设施管理。建立完善、可行的应急救援预案。
（三）落实部门责任和属地责任，提升行业自律水平。
1、制定行业标准。
住建部门和物业行业协会要抓紧制定一套切合区实际的物业行业服务标准和相应的收费标准并公布于众，让广大业主清晰了解物业收费与服务内容对等，树立正确的消费观念。物业公司要按规定实行明码标价，统一采用收费标价牌形式，设立物业公司服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话等项目，让广大业主“明白消费”。
2、完善监管机制。
住建局作为物业管理行政主管部门，要加强与规划、城管、公安、工商、安监、质监等相关职能部门以及街道、社区的联动，立马共享管辖区域内物业公司的信息，施行失信联合惩戒制度，仔细抓好物业公司综合信用评级工作，加强对行业管理人员政策法规、业务知识等岗位技能培训，创新管理手段，提高监管能力。有关乡镇(街道)要加快组建小区业主委员会，定期召开物业管理联席会议，立马掌握物业管理中的出现的弊端及业主反映强烈的问题，督促物业公司落实整改，并把小区业委会组建情况纳入对街道(乡镇)、社区进行社会治安综合治理考评内容，努力构建平安小区、和谐社区。
物业管理物业调研报告篇三
下面是小编为大家整理的,供大家参考。
一、基本情况
我市物业服务工作从2000年左右开始起步，经过十多年的摸索，从无到有，从小到大，呈现出良好的发展势头，物业服务的整体水平有了较大提高，对优化人居环境，提升城市形象，保障人们安居乐业，维护社会稳定起到了重要的作用。
二、工作开展情况
一是加强了制度建设。根据国家和省、荆门市的有关规定，结合我市实际，先后制定出台了《关于加强住宅小区物业管理的实施意见》、《关于贯彻落实《住宅专项维修资金管理办法》的通知》、《关于进一步规范前期物业服务招标投标工作的通知》等制度。通过具体制度的建立和落实，基本保障了物业服务工作的顺利开展。
二是推行了“菜单式”物业收费服务模式。重新制定了《住宅小区前期物业服务等级标准》，将物业服务内容划分3个等级、5个小项，进一步细化服务内容、量化服务标准，让业主明明白白交费，企业清清楚楚服务，基本做到了业主期望的“质价相符”。
三是积极开展了物业政策法规宣传培训工作。通过报刊、专栏等传统媒体和微信群、视频等新媒体，采取多种形式向广大业主和社会各界宣传物业知识，着力增强业主对物业服务的参与意识，努力赢得社会方方面面对物业服务工作的理解和支持。通过集中培训、集体研学，多措并举，提升从业人员的思想素质，提高从业人员的服务能力。
三、当前存在的主要问题
（一）物业服务整体水平不高。我市现有一部分物业服务企业是建设单位的附属企业，仅对自已开发的项目小区提供服务，市场化程度不高。前期物业建管不分，没有形成良好的制约与监管体制，企业缺乏危机意识，缺乏创新能力。在现有的物业服务企业中，普遍存在从业人员年龄偏大、素质不高，企业管理不规范、服务不到位等问题，物业服务简单粗放，仅限于清扫卫生、秩序维护、绿化养护等低标准、低水平的基础性服务，难以满足业主多样化的需求，无法提供更多增值服务，而且有的物业服务企业没有签定物业服务合同，没有得到业主的认可，造成业主、物业服务企业、建设单位之间互不信任，矛盾时有发生。
（二）物业服务消费观念滞后。部分业主对物业政策法规、物业服务企业、业主委员会、业主的权利和义务及相互间的关系缺乏了解，对物业服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，只顾个人利益，无视公共利益，对物业服务企业的工作不仅不主动支持、配合，反而煽动对抗。少数业主有偿服务的观念淡薄，“花钱买服务”的意识还未形成。老旧小区的业主思想仍然停留在住福利房的时代，拒交物业服务费的现象普遍存在。目前，全县住宅小区物业服务费平均收缴费率为65％，个别企业甚至才只有30％。过低的收缴率，致使部分物业企业入不敷出，只能靠减少服务、降低标准来维持正常运转，造成管理服务能力低下的恶性循环。
（三）老旧小区物业服务管理难度大。我市老旧住宅小区由于建设年代较久远，物业服务基础条件差，物业服务企业不愿介入，即使介入也因条件限制不能正常开展工作而退出，加之老旧小区的业主绝大多数属工薪阶层或社会低收入群体，我市目前也暂未对这部分住房征收专项维修资金，导致维修、更新和改造的费用无人承担，造成房屋和小区内设施设备年久失修、道路坑洼不平、卫生和治安环境差，业主极为不满，反映非常强烈。
（四）开发建设前期遗留问题较多。由于规划验收不严格，建设单位为追求经济利润最大化而不管不顾后续的物业服务，大部分住宅小区建成后遗留问题较多。比较突出的有建设单位擅自更改规划设计，如将地面停车位改为公共绿化带；违法占用消防通道；不履行房屋保修责任；私自占有使用小区共用部位等问题，均为今后实施物业服务埋下许多隐患。还有部分小区内无物业服务用房，只有门房、无绿化用地、无摩托车停车棚、监控安防设施设备技术落后、数量不足、使用寿命短。老旧小区公共配套设施更是严重不足，引发了许多矛盾和纠纷。
（五）业主大会、业主委员会组建难，发挥作用更难。由于业主对物业服务参与意识不强，缺乏能胜任的组织者，业主委员会的办公场所、经费、人员薪酬等得不到落实，社区居委会的日常监督作用发挥不到位，导致我市大部分住宅小区业主大会、业主委员会成立、选举难困难重重。目前，在64个实施物业服务的住宅小区中，成立业主委员会的只有20个，业主的合法权益无法得到有效保障，小区物业服务的难度很大。同时，由于业主委员会维权意识不强，运行中缺乏必要的监督机制，致使业主委员会难以发挥监督和协调作用，已成立的业主委员会中，大部分名存实亡。
（六）物业服务监管体制不够完善。物业服务属多头管理，参与部门较多，但我市目前物业服务关系尚未理顺，建设单位、物业服务企业、业主以及相关行政主管部门之间相互依赖，物业服务的责任主体缺位，基层政府组织的综合协调作用并未充分发挥，工作合力没有形成。物业服务监管机制尚不健全，行业监管部门之间缺乏有效沟通，行政监管力度不大，导致基层政府、行政主管部门、物业服务企业和业主之间职能与责任、权利与 当前隐藏内容免费查看义务、管理与服务“三不清”。最突出表现在部门执法进小区方面。
四、意见和建议
（一）进一步完善规章制度，规范管理服务
建议荆门市政府结合全市近年来的物业服务工作实际，尽快出台关于加强住宅小区物业管理的意见办法，并将车辆管理纳入小区物业服务之中。建立健全行之有效的目标考核责任制和监督体系，严格物业服务市场准入与退出制度。完善竞争机制，鼓励和支持有实力的物业服务企业做大做强，增强行业的危机意识，提高行业整体水平。物业服务企业要与业主签订物业服务协议，明确双方的权利和义务，增强信息公示力度。住建、城管、规划、公安、物价等行政主管部门要加大对物业服务质量等相关情况实行动态管理力度，要对管理水平低、服务质量差、收费不规范、社会形象差的企业进行清理整顿。进一步完善投诉举报制度，对群众的投诉和举报，要限时查处和答复。大力推广先进地区的管理经验，倡导建管分离的物业服务模式，强化物业服务队伍建设，提升服务水平、提高管理能力，推动物业服务企业依法规范经营。
（二）加强源头治理，夯实物业管理基础
规划和建设部门要严格住宅小区建设规划审批程序和小区施工建设监管制度，加强对建设单位在建工程的监管，及时制止建设单位私自改扩建、缩小绿地面积、简化配套设施等违反规划的行为。制定工程竣工验收报批制度和符合本地实际的物业服务项目综合验收标准，组织相关部门、物业服务企业参与验收评定，对不符合建设规划和质量标准的坚决不予验收。
（三）强化业主大会制度，充分发挥业主委员会作用
对符合条件但尚未成立业主大会的小区，乡镇人民政府应在同级党组织领导和民政部门指导监督下，尽快依法组织和指导召开业主大会，选举业主委员会，明确业主大会、业主委员会、业主与物业服务企业的权利和义务，理顺社区居委会、业主委员会与物业服务企业的关系，制定相关制度，规范运作程序，切实履行监督和协调职责。基层政府组织、房管等相关行政主管部门要积极支持业主委员会对物业服务工作进行监督，对违反物业相关政策法规，不履行物业服务合同的物业服务企业，要给予相应的处理和整顿，使业主委员会真正发挥监督、协调作用，推动小区物业服务有序发展。
（四）采取有效措施，加强老旧小区管理
要高度重视老旧小区物业服务工作，在基层政府组织的指导下，根据老旧小区的实际情况，对症下药、靶向施策，采取灵活多样的物业服务模式。对于配套设施相对独立、较为完善、又有一定规模的老旧小区，及时组织召开业主大会，选举业主委员会，公开选聘物业服务企业，开展物业服务工作。对不具备物业服务条件又无业主委员会的小区，可按照社区居民自治的原则，由社区居委会代表社区业主，与房屋和设施设备维修、保洁、保安等专业服务企业签订委托管理服务合同，也可以由社区居委会组织社区下岗失业人员组成维修、保安、保洁、绿化等队伍，进行自我管理、自我服务，为广大业主创造一个安全、文明、和谐的居住环境。
（五）宣传引导，营造良好的物业管理氛围
要深入宣传《物权法》、《物业管理条例》、《湖北省物业和服务管理条例》等有关法律法规，教育引导广大业主培养“小区是我家，爱护靠大家”的责任意识，牢固树立物业服务的消费观念，理解、支持、配合物业服务工作，及时缴纳物业服务的费用，自觉维护小区环境和秩序。
物业管理物业调研报告篇四
物业管理是城市管理的重要组成部分，是新经济的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体，是创建文明城市和卫生城市的重要考核依据，在改善居住环境、促进社会和谐、提高城市品位、提升居民幸福指数等方面发挥着积极作用。根据“不忘初心、牢记使命”主题教育要求，围绕为民服务解难题目标，近期市政府研究室与市物业事务中心，组成联合调研组，先后走访了大江观邸、家园、颐景园等小区（图1），组织市、区物业事务中心主要负责人、物业公司代表、业主代表召开3次座谈，并形成调研报告。
近年来，我市以“规范物业管理，构建和谐社区”为目标，加大物业管理工作力度，取得了积极进展。
（一）行业规模快速发展。随着国家新型城镇化试点建设不断推进，全市城区面积、人口快速增长，物业管理市场从无到有、从不规范到逐步有序发展，物业服务行业规模逐渐壮大，物业数量、服务水平、从业人员、服务覆盖面快速健康发展。截至目前，全市共有物业服务企业320多家，从业人员5万多人，实施物业管理的住宅项目1200多个，服务面积6800多万平方米，物业管理项目覆盖率78.3%，居全省前列。
（二）服务效能日趋加强。近年来，物业管理行业推进公司化运作、品牌化管理，物业服务逐渐提升，物业品质不断增强，物业管理发展取得长足进步，成为增进居民福祉、维护社会和谐稳定的重要力量。一是开展“服务质量主题年”活动，有计划有步骤地实施星级项目创建，树立行业标杆。截至目前，全市共申报创建省级五星、四星物业项目20个。二是抓好典型示范，大力开展“城乡统筹·幸福”创新社会治理系列行动，积极推进无物业管理小区业主自治，一批老旧小区旧貌换新颜。三是加强培训规范，全面推行“三公开”制度，督促物业企业公开服务价格、标准和内容。在全市组织开展全方位、专业化的物业管理培训，目前已培训1000多名物业服务企业中层管理人员。
（三）行业监管力度加大。近年来，物业管理部门逐渐从事前监管向事中事后监管转变，监管体系基本成型，监管框架逐渐完善，为物业行业健康发展奠定了坚实的基础。一是完善配套政策，制定了全面推进物业管理工作、物业服务重大矛盾纠纷预防处置等实施意见和方案，让物业管理有章可循。二是机构改革后，各区成立物业事务中心，统筹区域内物业工作，充实了人员力量。三是建立物业纠纷调处联席会议制度，搭建业主、物业与各管理部门的良性互动平台，今年物业管理投诉处理立马率和群众满意率均为100%。四是出台城区物业服务收费实施意见，对20个项目进行物业收费价格核定，让业主真正得实惠。例如，对房屋交付后空置半年以上的，物业服务费仅收70%。
随着城市的不断发展，人们的关注点逐渐从“住有所居”的刚性需求提升到“住有宜居”的品质追求，物业管理逐渐成为社会关注的热门话题，呈现“广、杂、深”的特点。“广”是指物业管理涉及面广，与全市居民都密切相关。据市长热线办统计，物业管理受理投诉从年的1093件增加至年20xx件，年上半年达1407件，投诉数量逐年成倍增长，成为市民投诉的集中领域（图2）。“杂”是指物业管理与环境脏、违章搭建、电梯故障等居民日常生活琐事密切相关（图3）。“深”是指物业管理表面看是行业问题，深层次是基层社会治理问题。深入分析物业管理问题及产生原因，主要体现在社会主体、政府治理、市场调节等方面。
（一）社会主体角色错位。物业管理涉及业主、业委会、物业服务企业、开发商等多元社会主体的共治和博弈，利益诉求错综复杂、难以统一，“人人为我”的利己观念大行其道，“我为人人”的良好风尚尚未成势。部分开发商，只管卖房不管售后，为追求利益最大化，不惜损害业主利益，大打“甩手牌”。在开发项目之初，以成立项目公司的形式进行房地产开发，项目竣工交付后，将公司注销，导致购房户无法依法维权，比如海德堡项目。在建设过程中，通过压低施工价格、偷工减料、层层转包等方式压缩建设成本，导致不能按期交房和房屋质量问题，比如城建檀香山、奥园广场、京鹰华府等项目。在出现问题后，有的开发商与后期物业公司互相推诿，物业维修资金申请程序繁琐、业主意见难以统一，使得质量问题无法立马解决，矛盾纠纷愈演愈烈。在销售过程中，有的开发商为尽快售出车位、回笼资金，违规将车库出售给小区外人员，或以只售不租、提高停车费等方式，迫使业主购买车位，造成小区停车难、停车贵。比如，颐景园等小区。有的开发商前期物业用较低物业费和较高服务品质吸引住户入住，销售结束后物业服务质量显著下滑。部分物业服务企业，奉行盈利为中心的经营理念，而不是以服务业主为中心。在承接物业项目前，为了承接开发商物业项目，对建设质量问题“睁只眼闭只眼”，未严格进行承接查验。有的以低于成本价格招投标，进行恶性竞争。在承接物业项目后，为了保住利润，降低服务质量，压缩人员成本，服务项目少、标准低。有的以“摞挑子不干”来胁迫业主追加费用，甚至直接“弃盘”。有的与业主争利，收费不规范、占用公用区域、侵占共用营收、违规催缴物业费等。比如，家园小区等项目。部分业委会成员，奉献意识、责任意识较弱，不作为、乱作为、慢作为。有的把业委会当做“法外之地”，牟取不正当利益，甚至与开发商、物业形成利益同盟，损害业主合法权益。比如，侵吞隐瞒广告费、临时停车费等公共营收，长期不公开收支账目，公款私用，提高物业费、停车费标准，等等。部分业主，主人翁意识不强，对公共决策、业主自治漠不关心。年，全市共成立业主大会和业委会328个，约占小区总数的23%。有的业主公共道德缺失，以邻为壑、损人利已，“各扫门前雪、不管他人瓦上霜”，甚至违规装修、搭建、停车、破坏公物。有的业主特别是“三供一业”职工习惯行政管房、福利管房，缺乏物业缴费意识，搭便车时有发生。
（二）行政监管缺位。国务院于年和年分别取消物业企业资质管理制度和从业人员持证上岗制度，“零门槛”入行引发企业数量激增，增加了行业规模，但事中事后监管没有跟上。究其原因，主要是：法规建设滞后。近年来，城市居民人口较快增长，物业管理发生了很多新变化。但《市物业管理办法》于年2月30日开始施行，距今已有8年之久。《湖南省物业管理条例》于年1月1日开始实施，我市尚未因地制宜出台实施细则和配套办法。管理体制不顺。物业监督管理权主要集中在市级物业管理部门，区物业管理部门监管手段匮乏。住建、规划、城管执法等部门联合执法时，执法环节难以有效衔接，出现了“形联实不联”的现象。考核机制缺失，未对区物业管理部门、各部门进行考核有效奖惩。矛盾调处机制不健全。当前，物业管理矛盾纠纷调处主要依靠市区物业管理部门，街道、社区缺乏必要的物业管理机构、人员和执法手段，属地责任难落实，矛盾无法有效化解在基层。目前，仅有石峰区在每个街道办事处配备了1名正式物业管理专干。支持力度不够。我市财政对物业管理投入较低，重建设、轻管理，对城市规划、建设、管理缺乏一体化认识。政府对物业服务行业发展关注度偏低，对物业服务企业扶持政策较少。
（三）市场调节失位。市场主体不成熟，优胜劣汰的市场机制尚未建立。主要原因是：共有部位产权不明晰。小区业主共有部分权属处于模糊状态，不动产登记部门也难对共有部分进行全面产权登记。部分物业公司从开发商手中承接并管理物业小区，通过出租车位和架空层、经营配套设施和电梯广告等谋取利益，抛开业主进行单方面商业化运作。诚信体系有待完善。行业信用评价体系缺失，信用信息平台的建设滞后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步难行”的信用环境，导致行业鱼龙混杂、劣币驱逐良币，降低了物业行业整体服务质量。价格调节机制失灵。物业管理行业协会尚未监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，业主在协商物业服务费用时没有参考依据。物业管理费低而停车费过高，导致物业服务陷入低质劣价恶性循环，严重损伤了业主的获得感、满足感和幸福感。
（一）建章立制，构建条块结合、齐抓共管的责任体系。通过加大法规修订、监督考核、财政投入等工作力度，推动物业管理权力下放、监管重心下移，构建市、区、街道、社区四级物业监管责任体系。一是完善法规政策。结合实际，尽快制定适应我市发展新要求、内容更完善、操作性更强的物业管理条例，进一步对市区物业管理部门、职能部门、社区、街道等单位的权利和义务进行明确，进一步对小区车位出租、绿地保护、物业服务收费等共性问题作出详尽规定，让物业管理有法可依、有章可循。二是为区物业管理部门赋能。进一步梳理物业行业监管事项，逐步将物业服务企业信用信息管理、职业经理人管理、前期物业招投标管理、新建承接现场查验管理、物业企业日常动态监管等市级监管事项下放到各区，增强基层物业管理监管能力。三是提升社区街道物业管理能力。充分发挥街道办事处和社区在物业管理中的基础作用，通过建立联席会议制度、配备物业管理专干、设立物业服务管理工作站等方式，落实辖区内物业管理属地责任，把物业管理中的矛盾纠纷化解在基层。四是强化部门协调联动。按照“谁主管、谁负责”要求，进一步明确各类管理执法事项的主管部门、业务流程、咨询投诉方式等，落实“管理进小区、执法进小区”。五是加大监督考核力度。将小区建设管理纳入城市综合治理体系，推进平安建设、小区文明创建、小区环境整治等社会综合治理工作，建立考核办法及细则，培育更多的示范小区、文明小区。将物业监管工作纳入相关职能部门和街道办事处、小区居委会工作目标考核范围，进一步调动部门、街镇、社区的工作积极性。六是加大物业管理投入。按照事权与财权相匹配的原则，市、县（市）区财政每年配套安排专项物业管理经费，纳入年度财政预算并建立常态增长机制，用于行业产业发展、老旧小区提质改造、社区（村）物业监管、物业服务企业奖励、业委会培训、智慧物业建设和物业管理行业诚信建设等工作。
（二）创新方式，构建诚信规范、公平高效的市场监管体系。既要坚持用优胜劣汰的市场机制促进行业健康发展，又要通过建设信用评价、信息公开、产权明晰、价格调节等机制，更好发挥政府作用，弥补市场失灵。一是加强信用体系建设，提高准入门槛。制定行业信用体系建设规划，研究制定信用法规、配套政策和标准，完善信用评价、红黑名单、联合奖惩等配套制度，推动物业服务行业信用体系建设。加大企业失信惩戒力度，将评定结果与物业项目评优和招投标等结合使用，促使物业服务企业重视信用、善用信用、诚信经营，实现公平竞争、优胜劣汰。二是建设统一信息平台，促进信息公开。依托“智慧”建设，加强物业管理信息化、一体化平台建设，从根本上解决监管难、处理难、评价难等难点、痛点。按照“先易后难”的'方式，分步上线业主缴费、投票表决、满意度评测、问题反映、可视化监管等功能。三是严格执行承接查验制度，推动关口前移。为防范开放商在前期建设中存在遗留问题，全面实施前期物业承接现场查验制度，依法处罚未经现场查验擅自交付的行为。对已经存在建设问题的老旧小区，责任部门要集中会诊，敢于担当，切实把房屋渗漏、配套不齐、领证难等遗留问题解决到位。四是完善价格调节机制，防止恶性竞争。综合考虑行业平均成本、物价变动等因素，实施分级定价，每两年调整物业服务收费基准价和浮动幅度，尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系。进一步完善物业服务收费标准，对停车收费分类划档，出台最高限价政策，切实决停车难、停车贵问题。
（三）共建共享，构建政府搭台、居民自治的基层治理体系。将物业管理作为加强基层社会治理的主要突破口，推动社会治理重心向基层下移，实现政府治理和居民自治良性互动，打造共建共治共享的社会治理格局。一是培育自治能力和组织，让业主的事业主办。加强舆论引导，依托新闻媒体、新媒体，加大对业主自治、物业管理法律法规的宣传力度，增强广大业主公共责任意识、小区管理意识和民主监督意识。加强业委会建设，由街道（乡镇）、社区（村）依法依规组织好业主大会的产生，全面推进住宅小区业委会成立、改选、换届工作，优先选举中共党员、“两代表一委员”、民主党派等人士为业委会成员。规范业委会行为，积极开展业委会组建和运行方面业务培训，提高业委会成员的思想素质和专业水平。加强业委会监督，各小区应当成立业主监督委员会，加强财务监管和审计，每季度公示经费收支，换届时进行第三方审计，主动接受业主监督质询。二是明晰共有物业产权，让业主权益得到保障。进一步明确共有物业的范围、管理方式，全面实施产权登记。共有物业的收益归全体业主所有，必须存入共有资金账户，由业主或业主大会根据物业服务的内容向物业公司支付物业服务费，从源头上减少物业纠纷。比如，以车位车库产权界定为例，计入业主公摊面积的车位车库产权应属全体业主所有，人防工程改造车库按照“谁投资谁受益”明确使用和收益权利，开发商无权出售。建议上级立法机构进一步完善法律法规对车位车库的产权界定，制定确权的主体、依据及程序，确定车位、车库最终产权归属规则。三是畅通应急维修渠道，让业主急事特办快办。进一步简化专项维修资金使用审批条件和程序，探索建立紧急使用“绿色通道”和“紧急救助基金”，由社区（村）、业委会及物业服务企业共同组织抢修。比如，探索推行电梯运行保险、电梯安全责任险，建立电梯故障“快处快修”机制。四是完善问题调处机制，让业主纠纷依法化解。建立高效的物业管理投诉受理和快速处理调解制度，注重依法解决物业纠纷，通过开通司法审判绿色通道、设立物业管理巡回法庭、建立人民调解委员会等方式，促进业主自治调解、人民调解、行政调解、司法调解衔接互动。
物业管理物业调研报告篇五
;为促进我区物业服务企业发展、提高群众幸福指数、加快推进绿色现代平安幸福新金台建设。10月17日，区政协社会事务委员会组织部分委员对我区物业管理情况进行调研。调研组先后深入西关街道办事处、阳光百翠园、轩苑等居民小区实地考察，听取区住建局和西关、东风路街道办事处情况介绍，认真调研了我区物业发展现状、面临的困难，对提高物业服务水平、促进物业产业发展提出了意见建议。现将调研情况报告如下。
一、现状与特点
全区共有社区51个（单位型17个、版块型34个），物业企业92家，区内注册60家（二级资质3家、三级资质52家、暂定5家），实施专业化物业管理小区173个，物业管理覆盖率达到70%以上成立主委员会小区72个，建成示范小区26个（国家级1个、省级2个、市级8个、区级15个）。近年来我区不断创新管理模式，提高服务质量，连续三年被市上评为物业管理工作先进单位。
一是建章立制，规范管理程序。成立了金台区住房保障物业管理服务中心，镇街成立物业办和物业纠纷调解工作站，先后选调35名专职物业社区工作者、全区各类专兼职物业管理人员近佰人。建立了小区物业档案，实行分类管理；
将60个老旧小区纳入维修整治，争取援建资金1500万元。先后制定《物业企业选聘流程》、《业主委员会选举流程》、《物业纠纷调解工作流程》、《物业企业备案制度》、《业主委员会备案制度》、《物业管理示范小区考评办法》、《物业管理监督考核实施办法》、《优秀物业管理企业评比办法》等一系列制度和办法，将物业管理工作纳入目标责任考核，为全区物业日常管理有章可循、依法管理提供依据。
二是宣传培训，提升服务能力。采用业务知识集中培训、
人，分两次邀请省、市物业管理专家传授物业矛盾纠纷调处经验、分享管理工作亮点；
连续两年采用以奖代补形式对镇街物业管理工作奖励10万元；
按照创文工作要求，在全区物业小区开展“岗位学雷锋”活动，积极开展社区帮困便民服务、扶老助残等志愿活动，充分利用物业小区公示栏、电子显示屏、报刊亭进行创文宣传；
先后调处兰宝小区、豪城天下c区、团结苑b区等物业上访30余次，处理物业投诉300多起。
三是成立协会，引领行业发展。借鉴外地经验，成立金台区物业管理协会，开展“手拉手，共创文明城市”活动。选出12家优秀物业服务企业，对其他58家物业服务企业进行指导帮扶，在物业企业间开展互帮互学、超越自我、共同提升活动，充分发挥物业协会汇聚行业智慧、加强行业自律、展示行业风采、提升行业形象的功能，发挥优秀物业管理项目示范效应，促进行业健康有序发展。
二、问题与原因
一是管理责任界定不清。物业管理是一项综合系统的管理工作，涉及诸多部门，但由于职能定位与责任界定不清，使得物业管理承担了很多不该承担的公共服务职能和责任。如一些业主把应由公安承担的治安职能、社区承担的矛盾纠纷调解职能、水、电、暖等企业承担的经营职能、开发商承担的建设质量与保修责任，都误认为是物业管理应该承担的责任，从而造成业主与物管企业间的矛盾纠纷。
二是物业服务企业运作不规范。个别物业企业未摆正与开发商、业主之间的关系，管理与服务概念不清，角色定位不准；
有的物业企业服务意识淡薄，重收费、轻服务；
有的处理纠纷的方法简单生硬，服务质量和服务态度很难使业主满意；
有的物业服务企业巧立名目，多收费少服务，质价不符，从业人员整体素质偏低，大多来自转岗、再就业人员及农村剩余劳动力，普遍缺乏物业管理知识和周全服务意识、职业道德和专业技能均难以适应工作要求。
三是开发商遗留问题较多。个别开发商抓住居民日益重视居住环境、服务质量的消费心理，把物业管理作为楼盘新卖点大肆炒作，如免收三年物业管理费、赠送顶层花园、24小时热水供应等。业主接房后，开发商的一些承诺不能兑现；
《物业承接查验办法》落实力度不够，存在开发商故意拖过保修期，绿化供暖配套设施不完善，管网图纸资料缺失等问题，遗留给业主和物业，给后期的管理带来许多不安全隐患和矛盾纠纷。特别是老旧小区管理没有相关政策，设施老化、设备损坏严重、无物业管理用房、无维修资金、物业企业不愿管、业主不愿交费买服务等问题凸显。
四是业主委员会建制滞后。部分业主自治意识不强，依赖单位和社区管理的思想严重，不愿参与物业管理。全区实施物业管理的居民小区中，只有72个成立了业主委员会，占物业管理小区的12%。有的既没与物业企业签定服务合同，也没制定业主公约和议事规程，监管措施乏力；
有的缺乏社区、物业主管部门必要的指导和支持，工作进展缓慢。从运行情况看，不少业主委员会形同虚设，没有发挥业主的桥梁纽带作用，距真正意义上的自治管理相距甚远，导致业主与物业间出现矛盾纠纷因缺乏沟通渠道而难以妥善解决。
部分业主素质有待提高。90%小区都存在着拖欠交物业管理费的现象，个别业主还恶意欠费，既不交物业管理费，又将垃圾乱扔乱堆。
三、对策与建议：
物业管理虽然起步晚、发展时间短，但与百姓生活息息相关，是社会和谐稳定、老百姓幸福安康的体现。
一明晰职责，建立有效的调处机制。一要加强对开发商、监理方、验收方的监管，确保工程按规划保质保量交付使用，不出现各种隐患。二是宝鸡市要尽快出台物业管理方面的规范性文件，明确物业服务企业，业主、业主委员会、社区、政府管理部门之间的责任。三是完善规划、公安、物价、消防、城管、供水、供电、通信网络等部门组成的协调机构，促进其提高服务水平。四是区政府要逐年加大物业管理机构的经费投入，住建局加强物业协管员的专人专用，协管员要包抓社区和片区，并加大协调物业管理工作力度。
二示范引领，培育物业服务市场。一要加强对物业服务企业的管理，规范物业服务流程、服务等级和收费标准。实行履约保证金制度，公布红、黑榜，实行动态考核。要建立企业信用、年审、评比制度，促进物业企业提升服务水平。二要支持、帮助物业企业吸纳优秀人才，拓宽服务领域，开展有偿家政服务，电子商务配送等业务，满足不同层次的服务需求。三要发挥行业协会作用，鼓励物业企业相互学习交流，向一流企业看齐，企业间形成比、学、赶、帮、超氛围。支持、协助物业企业学习外地先进经验，提升我区总体服务水平。四要实行物业管理招投标制度，建立企业、物业公司双向选择，公平竞争的机制。要将物业企业的信用情况作为招投标、业主大会选聘、小区评优的依据。
三严把监管验收关，解决遗留问题。认真落实《物业承接查验办法》，严格按照规定对建筑质量进行检查验收。承接查验，不但应注意检查物业质量,还应该认真清点各种配套设施设备、公共物品、图纸资料,并经交接双方在验收报告签字后生效。对查验中发现的问题,建设施工单位应及时整改,一时无法返修的项目应确定维修期限。集中整治解决一批开发商遗留问题，对群众反映强烈的开发商遗留问题进行排查，逐个研究解决方案，依法快速解决；
对于没有实施物业管理的老旧小区，采取物业管理与社区管理相结合，以社区服务为主体的事业型基本物业管理，以镇街成立的专业服务中心，政府适当补贴，根据小区实际情况分类型、分阶段、分步实施；
在物业收费方面，实施基础型物业服务与选择型物业服务相结合，引导居民按承受能力选择物业管理服务方式。
四多方参与，推进业主委员会建设。制定出台业主委员会管理办法。办事处及社区要大力推进业主委员会建设，选出真正能够代表业主利益，热心公益事业、公道正派、敢于负责、有一定工作水平的人员主持、参与业主委员会工作，发挥业主委员会、物业服务企业与业主之间的桥梁纽带作用，建立双方相互沟通、相互理解的良好关系；
学习借鉴外地住宅专项维修资金管理好的经验，完善住宅专项维修资金使用办法，简化程序，提高效率；
建立健全业主委员会和业主委员的工作职责，建立激励机制和约束机制；
业主委员会要向业主做好宣传、解释、协调工作，发挥自律作用，团结引导业主遵守“业主公约”和各项管理制度，按合同约定交纳物业管理费用，自觉支持物业管理工作。
物业管理是城市管理的重要组成部分，是新经济的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体，是创建文明城市和卫生城市的重要考核依据，在改善居住环境、促进社会和谐、提高城市品位、提升居民幸福指数等方面发挥着积极作用。根据“不忘初心、牢记使命”主题教育要求，围绕为民服务解难题目标，近期市政府研究室与市物业事务中心，组成联合调研组，先后走访了大江观邸、家园、颐景园等小区（图1），组织市、区物业事务中心主要负责人、物业公司代表、业主代表召开3次座谈，并形成调研报告。
一、主要成效
近年来，我市以“规范物业管理，构建和谐社区”为目标，加大物业管理工作力度，取得了积极进展。
（一）行业规模快速发展。随着国家新型城镇化试点建设不断推进，全市城区面积、人口快速增长，物业管理市场从无到有、从不规范到逐步有序发展，物业服务行业规模逐渐壮大，物业数量、服务水平、从业人员、服务覆盖面快速健康发展。截至目前，全市共有物业服务企业320多家，从业人员5万多人，实施物业管理的住宅项目1200多个，服务面积6800多万平方米，物业管理项目覆盖率78.3%，居全省前列。
（二）服务效能日趋加强。近年来，物业管理行业推进公司化运作、品牌化管理，物业服务逐渐提升，物业品质不断增强，物业管理发展取得长足进步，成为增进居民福祉、维护社会和谐稳定的重要力量。一是开展“服务质量主题年”活动，有计划有步骤地实施星级项目创建，树立行业标杆。截至目前，全市共申报创建省级五星、四星物业项目20个。二是抓好典型示范，大力开展“城乡统筹·幸福**”创新社会治理系列行动，积极推进无物业管理小区业主自治，一批老旧小区旧貌换新颜。三是加强培训规范，全面推行“三公开”制度，督促物业企业公开服务价格、标准和内容。在全市组织开展全方位、专业化的物业管理培训，目前已培训1000多名物业服务企业中层管理人员。
（三）行业监管力度加大。近年来，物业管理部门逐渐从事前监管向事中事后监管转变，监管体系基本成型，监管框架逐渐完善，为物业行业健康发展奠定了坚实的基础。一是完善配套政策，制定了全面推进物业管理工作、物业服务重大矛盾纠纷预防处置等实施意见和方案，让物业管理有章可循。二是机构改革后，各区成立物业事务中心，统筹区域内物业工作，充实了人员力量。三是建立物业纠纷调处联席会议制度，搭建业主、物业与各管理部门的良性互动平台，今年物业管理投诉处理及时率和群众满意率均为100%。四是出台城区物业服务收费实施意见，对20个项目进行物业收费价格核定，让业主真正得实惠。例如，对房屋交付后空置半年以上的，物业服务费仅收70%。
二、存在的主要问题及原因
随着城市的不断发展，人们的关注点逐渐从“住有所居”的刚性需求提升到“住有宜居”的品质追求，物业管理逐渐成为社会关注的热门话题，呈现“广、杂、深”的特点。“广”是指物业管理涉及面广，与全市居民都密切相关。据市长热线办统计，物业管理受理投诉从**年的1093件增加至**年2030件，**年上半年达1407件，投诉数量逐年成倍增长，成为市民投诉的集中领域（图2）。“杂”是指物业管理与环境脏、违章搭建、电梯故障等居民日常生活琐事密切相关（图3）。“深”是指物业管理表面看是行业问题，深层次是基层社会治理问题。深入分析物业管理问题及产生原因，主要体现在社会主体、政府治理、市场调节等方面。
（一）社会主体角色错位。物业管理涉及业主、业委会、物业服务企业、开发商等多元社会主体的共治和博弈，利益诉求错综复杂、难以统一，“人人为我”的利己观念大行其道，“我为人人”的良好风尚尚未成势。部分开发商，只管卖房不管售后，为追求利益最大化，不惜损害业主利益，大打“甩手牌”。在开发项目之初，以成立项目公司的形式进行房地产开发，项目竣工交付后，将公司注销，导致购房户无法依法维权，比如海德堡项目。在建设过程中，通过压低施工价格、偷工减料、层层转包等方式压缩建设成本，导致不能按期交房和房屋质量问题，比如城建檀香山、奥园广场、京鹰华府等项目。在出现问题后，有的开发商与后期物业公司互相推诿，物业维修资金申请程序繁琐、业主意见难以统一，使得质量问题无法及时解决，矛盾纠纷愈演愈烈。在销售过程中，有的开发商为尽快售出车位、回笼资金，违规将车库出售给小区外人员，或以只售不租、提高停车费等方式，迫使业主购买车位，造成小区停车难、停车贵。比如，颐景园等小区。有的开发商前期物业用较低物业费和较高服务品质吸引住户入住，销售结束后物业服务质量显著下滑。部分物业服务企业，奉行盈利为中心的经营理念，而不是以服务业主为中心。在承接物业项目前，为了承接开发商物业项目，对建设质量问题“睁只眼闭只眼”，未严格进行承接查验。有的以低于成本价格招投标，进行恶性竞争。在承接物业项目后，为了保住利润，降低服务质量，压缩人员成本，服务项目少、标准低。有的以“摞挑子不干”来胁迫业主追加费用，甚至直接“弃盘”。有的与业主争利，收费不规范、占用公用区域、侵占共用营收、违规催缴物业费等。比如，家园小区等项目。部分业委会成员，奉献意识、责任意识较弱，不作为、乱作为、慢作为。有的把业委会当做“法外之地”，牟取不正当利益，甚至与开发商、物业形成利益同盟，损害业主合法权益。比如，侵吞隐瞒广告费、临时停车费等公共营收，长期不公开收支账目，公款私用，提高物业费、停车费标准，等等。部分业主，主人翁意识不强，对公共决策、业主自治漠不关心。**年，全市共成立业主大会和业委会328个，约占小区总数的23%。有的业主公共道德缺失，以邻为壑、损人利已，“各扫门前雪、不管他人瓦上霜”，甚至违规装修、搭建、停车、破坏公物。有的业主特别是“三供一业”职工习惯行政管房、福利管房，缺乏物业缴费意识，搭便车时有发生。
（二）行政监管缺位。国务院于**年和**年分别取消物业企业资质管理制度和从业人员持证上岗制度，“零门槛”入行引发企业数量激增，增加了行业规模，但事中事后监管没有跟上。究其原因，主要是：法规建设滞后。近年来，城市居民人口较快增长，物业管理发生了很多新变化。但《**市物业管理办法》于**年2月30日开始施行，距今已有8年之久。《湖南省物业管理条例》于**年1月1日开始实施，我市尚未因地制宜出台实施细则和配套办法。管理体制不顺。物业监督管理权主要集中在市级物业管理部门，区物业管理部门监管手段匮乏。住建、规划、城管执法等部门联合执法时，执法环节难以有效衔接，出现了“形联实不联”的现象。考核机制缺失，未对区物业管理部门、各部门进行考核有效奖惩。矛盾调处机制不健全。当前，物业管理矛盾纠纷调处主要依靠市区物业管理部门，街道、社区缺乏必要的物业管理机构、人员和执法手段，属地责任难落实，矛盾无法有效化解在基层。目前，仅有石峰区在每个街道办事处配备了1名正式物业管理专干。支持力度不够。我市财政对物业管理投入较低，重建设、轻管理，对城市规划、建设、管理缺乏一体化认识。政府对物业服务行业发展关注度偏低，对物业服务企业扶持政策较少。
（三）市场调节失位。市场主体不成熟，优胜劣汰的市场机制尚未建立。主要原因是：共有部位产权不明晰。小区业主共有部分权属处于模糊状态，不动产登记部门也难对共有部分进行全面产权登记。部分物业公司从开发商手中承接并管理物业小区，通过出租车位和架空层、经营配套设施和电梯广告等谋取利益，抛开业主进行单方面商业化运作。诚信体系有待完善。行业信用评价体系缺失，信用信息平台的建设滞后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步难行”的信用环境，导致行业鱼龙混杂、劣币驱逐良币，降低了物业行业整体服务质量。价格调节机制失灵。物业管理行业协会尚未监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，业主在协商物业服务费用时没有参考依据。物业管理费低而停车费过高，导致物业服务陷入低质劣价恶性循环，严重损伤了业主的获得感、满足感和幸福感。
三、对策建议
（一）建章立制，构建条块结合、齐抓共管的责任体系。通过加大法规修订、监督考核、财政投入等工作力度，推动物业管理权力下放、监管重心下移，构建市、区、街道、社区四级物业监管责任体系。一是完善法规政策。结合**实际，尽快制定适应我市发展新要求、内容更完善、操作性更强的物业管理条例，进一步对市区物业管理部门、职能部门、社区、街道等单位的权利和义务进行明确，进一步对小区车位出租、绿地保护、物业服务收费等共性问题作出详尽规定，让物业管理有法可依、有章可循。二是为区物业管理部门赋能。进一步梳理物业行业监管事项，逐步将物业服务企业信用信息管理、职业经理人管理、前期物业招投标管理、新建承接现场查验管理、物业企业日常动态监管等市级监管事项下放到各区，增强基层物业管理监管能力。三是提升社区街道物业管理能力。充分发挥街道办事处和社区在物业管理中的基础作用，通过建立联席会议制度、配备物业管理专干、设立物业服务管理工作站等方式，落实辖区内物业管理属地责任，把物业管理中的矛盾纠纷化解在基层。四是强化部门协调联动。按照“谁主管、谁负责”要求，进一步明确各类管理执法事项的主管部门、业务流程、咨询投诉方式等，落实“管理进小区、执法进小区”。五是加大监督考核力度。将小区建设管理纳入城市综合治理体系，推进平安建设、小区文明创建、小区环境整治等社会综合治理工作，建立考核办法及细则，培育更多的示范小区、文明小区。将物业监管工作纳入相关职能部门和街道办事处、小区居委会工作目标考核范围，进一步调动部门、街镇、社区的工作积极性。六是加大物业管理投入。按照事权与财权相匹配的原则，市、县（市）区财政每年配套安排专项物业管理经费，纳入年度财政预算并建立常态增长机制，用于行业产业发展、老旧小区提质改造、社区（村）物业监管、物业服务企业奖励、业委会培训、智慧物业建设和物业管理行业诚信建设等工作。
（二）创新方式，构建诚信规范、公平高效的市场监管体系。既要坚持用优胜劣汰的市场机制促进行业健康发展，又要通过建设信用评价、信息公开、产权明晰、价格调节等机制，更好发挥政府作用，弥补市场失灵。一是加强信用体系建设，提高准入门槛。制定行业信用体系建设规划，研究制定信用法规、配套政策和标准，完善信用评价、红黑名单、联合奖惩等配套制度，推动物业服务行业信用体系建设。加大企业失信惩戒力度，将评定结果与物业项目评优和招投标等结合使用，促使物业服务企业重视信用、善用信用、诚信经营，实现公平竞争、优胜劣汰。二是建设统一信息平台，促进信息公开。依托“智慧**”建设，加强物业管理信息化、一体化平台建设，从根本上解决监管难、处理难、评价难等难点、痛点。按照“先易后难”的方式，分步上线业主缴费、投票表决、满意度评测、问题反映、可视化监管等功能。三是严格执行承接查验制度，推动关口前移。为防范开放商在前期建设中存在遗留问题，全面实施前期物业承接现场查验制度，依法处罚未经现场查验擅自交付的行为。对已经存在建设问题的老旧小区，责任部门要集中会诊，敢于担当，切实把房屋渗漏、配套不齐、领证难等遗留问题解决到位。四是完善价格调节机制，防止恶性竞争。综合考虑行业平均成本、物价变动等因素，实施分级定价，每两年调整物业服务收费基准价和浮动幅度，尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系。进一步完善物业服务收费标准，对停车收费分类划档，出台最高限价政策，切实决停车难、停车贵问题。
（三）共建共享，构建政府搭台、居民自治的基层治理体系。将物业管理作为加强基层社会治理的主要突破口，推动社会治理重心向基层下移，实现政府治理和居民自治良性互动，打造共建共治共享的社会治理格局。一是培育自治能力和组织，让业主的事业主办。加强舆论引导，依托新闻媒体、新媒体，加大对业主自治、物业管理法律法规的宣传力度，增强广大业主公共责任意识、小区管理意识和民主监督意识。加强业委会建设，由街道（乡镇）、社区（村）依法依规组织好业主大会的产生，全面推进住宅小区业委会成立、改选、换届工作，优先选举中共党员、“两代表一委员”、民主党派等人士为业委会成员。规范业委会行为，积极开展业委会组建和运行方面业务培训，提高业委会成员的思想素质和专业水平。加强业委会监督，各小区应当成立业主监督委员会，加强财务监管和审计，每季度公示经费收支，换届时进行第三方审计，主动接受业主监督质询。二是明晰共有物业产权，让业主权益得到保障。进一步明确共有物业的范围、管理方式，全面实施产权登记。共有物业的收益归全体业主所有，必须存入共有资金账户，由业主或业主大会根据物业服务的内容向物业公司支付物业服务费，从源头上减少物业纠纷。比如，以车位车库产权界定为例，计入业主公摊面积的车位车库产权应属全体业主所有，人防工程改造车库按照“谁投资谁受益”明确使用和收益权利，开发商无权出售。建议上级立法机构进一步完善法律法规对车位车库的产权界定，制定确权的主体、依据及程序，确定车位、车库最终产权归属规则。三是畅通应急维修渠道，让业主急事特办快办。进一步简化专项维修资金使用审批条件和程序，探索建立紧急使用“绿色通道”和“紧急救助基金”，由社区（村）、业委会及物业服务企业共同组织抢修。比如，探索推行电梯运行保险、电梯安全责任险，建立电梯故障“快处快修”机制。四是完善问题调处机制，让业主纠纷依法化解。建立高效的物业管理投诉受理和快速处理调解制度，注重依法解决物业纠纷，通过开通司法审判绿色通道、设立物业管理巡回法庭、建立人民调解委员会等方式，促进业主自治调解、人民调解、行政调解、司法调解衔接互动。
六月上旬，区政协组成调研组，就我区老旧小区改造提升和物业管理工作进行了专题调研，在了解基本情况，查找存在问题的基础上提出了对策建议。
一、基本情况
目前全区共有居民住宅小区483个，其中由物业服务企业管理的有128个，由单位自管或社区代管的有264个，由业主自管或无人管理的有91个。这些小区大部分建成于上世纪八九十年代，大多为6层左右的高密度住宅或零散的独楼独院，由于当时规划设计和建设标准低，普遍存在着小区的基础和配套设施差、管线老化、管理不到位和安全隐患等问题。就连一些近年来新建的住宅小区，也大都存在配套设施缺失和物业管理服务不到位的问题，引起矛盾纠纷频发，成为我区上访率居高的一个重要方面原因。近年来，5个街道办事处所辖区域都不同程度的出现过因住宅小区管理引起的堵门堵路越级上访等影响较大的事件。老旧小区问题的协调处理和物业管理工作已成为街道办事处日常工作量最大，牵扯精力最多的一项重要工作，也是摆在各级政府面前绕不过去的一个现实问题。
**年以来，各级已逐步认识到居民住宅小区和物业管理方面存在问题的普遍性和一些突出问题的严重性，逐步推进老旧小区改造提升，进一步加强物业管理工作。去年我区完成了金陵新村等7个老旧小区的改造提升，今年区政府又安排对解放新村等8个老旧小区的改造提升，全区健全了区、街、社区三级物业管理平台，各街办普遍建立起了“两站一中心”（物业投诉调解工作站、物业维修服务站、物业服务中心）工作机构和一些管理制度。目前全区拥有钢管厂国家级示范小区1个，省级物业管理优秀小区3个，市级优秀示范小区16个。桥南街道办事处在物业管理工作方面先后探索制定出《街道物业管理工作实施意见》、《街道物业服务企业量化考核办法》、《街道首届业主大会工作流程》和《街道业主委员会换届指导流程》等管理办法，为全区加强物业管理探索了路子。
但随着我市城市建设东扩南移战略的实施，加之我区建区时间相对较早，主城区领先全市的优势将逐渐退去，老城区的缺陷将逐步显露，居民小区，特别是老旧小区管理方面的问题和矛盾将会不断出现，物业服务和管理工作仍处于低水平、粗放型和起步探索阶段，我们必须面对这个现状，不断加强老旧小区改造提升，健全完善物业管理长效机制。
二、存在的问题
1、老旧小区存在问题多，管理难度大。老旧小区在我区住宅小区中占比较大，且居住的大多是工薪阶层的退休老人和低收入群体。这些老旧小区的楼房大多是上世纪我国迎来改革开放第一轮建设高潮时以单位自筹或集资等形式建起来的，由于受资金、技术、设计等因素制约，加之当时没有强制性建设规范。所以楼房本身的建设质量不高，集中供暖、供气和小区的配套设施大多缺失。房屋无维修基金。如姜谭办事处辖区的铁路南站30户的棚户区，现仍为几十年前的土坏房，存在诸多安全隐患。
大部分老旧小区多年来未实施正规物业管理，以单位自管，业主轮流收缴水电费和“各扫门前雪”等松散模式运转，所以老旧小区普遍存在房屋漏水、墙体开裂和公用设施损坏无维修资金；
道路不平、路灯不明和环境脏乱差无人管理；
各类管线老化，供电供水损耗大，时常发生停水断电；
业主习惯于单位无偿提供的物业服务，“花钱买服务”的意识不强，物业管理收费难。如国道巷小区业主欠费严重，导致物业公司亏损撤离，无奈之下办事处组织工作人员上门收缴物业管理等各种欠费。其它老旧小区业主拖欠各类费用，造成物业公司留不住，长期处于无物业状态的问题普遍存在。
2、物业企业存在问题多，服务水平低。目前，在我区从事物业服务的企业有80多家，普遍存在着重管理，轻服务；
注重经济效益，忽视企业自身建设的问题。主要表现：一是从业人员整体素质不高，持证上岗率低，企业普遍规模小、资质低，管理不规范。二是物业服务水平低。一般仅限于打扫卫生，值守大门、清运垃圾等低水平服务，有的为节省成本，雇用廉价劳动力或违反合同约定，降低服务标准，不能提供质价相等的服务。三是侵犯业主权益。擅自占用或改变小区公共用地，开展经营活动，为自身谋取利益，引发小区矛盾。四是账务不公开，收支不透明，特别是公共收益部分和临时性单项收支，不能很好地提受业主监督。有的账务公开也是粗枝大叶，没有细化到项目科目。五是有乱收费现象。有的增加收费项目；
有的对停车位等公共收益自行定价，漫天要价；
有的不走程序，单方面提高物业收费标准，如绿城逸水苑小区，物业公司违反与业主签订的合同，擅自提高小区物业服务费和车位费，引起矛盾，形成上访，被宝鸡电视台百姓问政栏目暴光。六是物业公司更换频繁，产生问题多。有的物业企业因经营亏损，擅自撤离，形成小区管理空档，且不能及时移交相关资料和手续，甚至把收取居民的水电费卷款带走，最终导致对簿公堂。有的因服务不到位被业主罢免后，懒着不走，和新进入小区的物业公司形成对峙，制造小区管理混乱。
3、开发建设遗留问题多，矛盾纠纷频发。近年来随着房地产产业的迅猛发展，我区开发出不少新的商品房居民小区。由于房地产开发企业追求经济利益最大化，加之监管不力，导致部分房地产企业随意变更规划，占用公共预留区域，改变公共设施用图，造成小区环境不达标、配套设施不完善、房屋及附属设备质量差等问题普遍存在。有的开发企业拖欠水、电、气、暖等公共设施费用，有的未及时履行房屋质量保修责任，有的不按合同约定期限办理房产证，有的房屋面积缩水公摊增加，有的直接把问题甩给前期物业管理，造成了物业服务企业、开发商、业主之间矛盾纠纷频发，且难以解决，由此引发群体性上访和过激行为发生。如金陵办事处出现的物业纠纷矛盾中，近70%源于开发建设遗留问题。世纪花园、星河湾等小区因电梯维修、地下车库归属、物业管理用房、绿化供热等矛盾纠纷，都是房地产开发企业遗留的深层次问题。
4、业主委员会建设亟待规范。一是业主大会和业主委员会成立难。大多数业主对业主大会和业主委员会的成立抱有无所谓的态度，不愿意参与“两会”的选举和被选举，从而影响“两会”的成立。二是业主委员会正常运行困难。业主委员会成员大都没有津贴报酬，人员办公场所紧张，办公经费紧缺，成员大都工作积极性不高，遇到难题撂挑子不干的现象时有发生，业主委员会的维权、监督和协调作用得不到发挥。三是业主委员会监管困难。业主委员会是一个自治性的群众组织，机构松散，没有上级主管部门，没有明确具体的权力和责任以及与之相对应的奖惩考核办法，很难对其运行情况实施有效监督。有的业主委员会班子成员自律意识较差，相互之间搞分歧、闹矛盾，影响组织作用发挥。如桥南办事处辖区世纪花园小区业委会内部矛盾问题，三番五次到政府部门上访，经市、区、街道办三级多次调解未果，最终矛盾双方对簿公堂。
5、体制不顺，力量不足，监管没有形成合力。我区老旧小区产权涉及省、市、区以及机关企事业单位等众多建设主体，有的一栋楼就归属几个产权单位，自成体系，各自为政，割裂了小区管理权属。环卫部门对居民小区的旧家俱、装修垃圾不收集，不允许在垃圾台倾倒，导致小区长期存在乱堆乱放。综合执法局把居民区乱搭乱建和违章建筑的拆除推给社区，不愿染指，形成综合执法只负责沿街，不进小区的不成文规定。各级政府制定的《物业管理条例》，明确规定县级以上地方人民政府房地产行政主管部门和街道办事处负责本行政区域内的物业管理活动的监督管理工作，但现实管理中，对物业公司的最终审核、审批和资质认定等实质性行政管理权利都在市上。这种管理体制与现实需要脱节，造成了对物业企业管理监督的责任主体缺位。另外，虽然区、街、社区都成立了物业管理组织机构，街道办事处还建立了“两站一中心”的工作平台，但工作人员都是身兼数职，缺乏专业从业人员，难以应对日益增加的物业矛盾纠纷，监管力量显明不足。现行管理体制形成了市区两级管理的责权不对等，不配套，使物业监管没有形成合力。
三、意见和建议
1、综合施策，改造提升，从根本上解决老旧小区管理难问题。
坚定不移推进老旧小区改造提升。去年我区对金陵新村等7个老旧小区通过实施集中供热、供气，配建社区和物业管理办公用房，新建居民区饮食和蔬菜市场，改造老化的线路和更换插卡式电表，硬化小区道路和安装监控摄像装置等不同项目的改造提升和部分引进正规物业管理后，使小区面貌发生了翻天覆地的变化，基础设施和居民生活质量得到了极大改善，现在小区道路平了，路灯亮了，事有人管了。所以我们建议，要继续加强老旧小区改造，继续采取政府牵头主导，发动社会力量和居民群众积极参与，综合运用市场手段和各项优惠政策相结合的工作方针，按照居民自筹，企业或单位支助，财政按一定比例投入等筹资办法，每年安排一定数量的老旧小区进行改造。
老旧小区改造后，具备一定基础条件的要及时引入正规物业管理。对老旧小区的物业管理也应实行优惠政策，通过财政补助，政府以奖代补、税收返还等优惠措施，调动物业企业接管老旧小区的积极性。
同时要加强对居民群众的宣传教育。引导居民尽快由福利性生活思维方式向市场经济条件下花钱买服务的生活思维方式转变，树立起物业管理是居民自己应尽的义务的观念和自觉交纳物业管理费的思想意识。逐步实现自我管理，自我服务。
除此之外，还要逐步推进人民调解、法院受理、综合执法等依法治理进社区进小区活动，建立起老旧小区管理的长效机制。
2、加大对物业公司的监管力度，不断提升物业企业管理服务水平。
物业服务企业，提供的服务具有社会性、公共性和有偿性，所以物业企业既要追求经济效益，更要注重社会效益。政府对物企实行资质管理和日常活动监管意义重大，必须加强。一是要积极向上建议进一步加强物业立法，制定完善物业管理方面可操作性的细则和实施办法。严格企业资质认定和从业人员资格管理，提高行业准入门槛，健全市场退出机制，认真落实持证上岗。区政府要结合我区实际，组织调研，制定出全区物业管理的实施细则和各项工作流程；
区住建局会同区物价局尽可能细的针对每个企业和小区制定出政府主管部门审批的指导性收费和服务标准，各街道办事处也要根据各自实际，制定各项管理制度和考核办法，使全区物业管理工作有章可循，有则可守。二是要加强对物业服务企业的考核考评和日常监管。要进一步落实与物业企业签订《目标责任书》，实行量化考核打分，业主评议等管理制度，通过考核考评，奖优罚劣。对存在问题多、服务水平低、管理能力差、群众投诉多的企业采取全区通报，建议相关部门吊销营业执照、降低企业资质、限制在我区承接服务项目等管理措施。在考核的基础上要加强日常监管，通过召开工作例会和以会代训等方式，帮助物业企业端正自身定位，树立诚信经营和人性化管理，品牌化服务的理念。把社区和街道办事处年审盖章作为必经程序，特别对跨区域经营，总部不在我区的物业企业的年审要通过市住建局及时反馈我区年审意见，建立联合监管机制。可会同审计部门对物业企业执行收费等情况进行年度审计，要完善物业管理企业信用档案系统建设，可尝试对物业企业收取一定数量的押金和保证金的方式进行监管。三是加强物业企业自身建设。物业企业要认真贯彻各级《物业管理条例》，做到遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务。要加强企业文化建设和从业人员教育培训，提高思想和业务素质，做到精心管理，优质服务，诚信经营。要不断拓宽服务渠道，增加服务项目，推动服务向纵深发展，以此带动多元化经营，产业化发展。要通过市场机制，实施物业企业间兼并重组，扩大企业规模，提高经济效益，使企业发展步入良性轨道，以此推动服务水平上台阶。
3、探索创新，突破小区开发建设遗留问题瓶颈。
近年来居民小区开发商遗留的问题比较多，且解决难度大，引起了业主与物业企业之间拖欠各种费用和服务管理质量跟不上等连锁反应，形成了制约小区物业管理瓶颈。要高度重视存在问题的严重性和复杂性，不断探索创新，寻求解决办法：一是要积极向上反映和建议新建住宅小区不断出现的建设质量、房屋保修、房产证办理和附属配套设施方面不执行规划，不兑现合同，损坏群众利益和给后期物业管理带来很多困难的问题，建议市上相关职能部门有针对性的加强监管。二是区政府要加强同市规划局、住建局等部门联系，建立起与市规划执法、建设质量、综合执法等单位的联席会议制度，重点就我区范围内新建住宅小区物业管理和社区服务配套用房、小区预留空间和附属配套设施以及房屋建设质量等问题，定期召开联席会议，建立联合监管制度。协调建立建设企业给街道办事处移交新建小区制度，实现新建小区与社区和物业管理的对接，推进社会管理创新。三是在新建小区探索建立社区先期代理业主委员会行施物业管理职责的办法，推进小区物业管理依法实施，打破开发商指定企业包揽小区物业管理的违规常态。提前介入，打好基础，选好首期物业管理公司，共同维护业主合法权益，确保以后物业管理顺利开展。
4、规范业主委员会的履职行为。
一是积极推进老旧小区业主委员会组建工作。对于条件成熟的小区，住建部门和街道社区要积极引导，依法成立业主委员会；
对产权关系复杂，不具备条件的小区，可成立小区管理委员会。通过业主委员会和管理委员会将业主诉求反映给各职能部门，协调沟通解决问题，降低上访率。二是加强对业委会选举产生的指导，确保业主委员会的产生符合相关法律规定，符合实际条件，符合有关程序。三是通过培训引导业主委员会委员正确履职。加强业主委员会主要成员法律法规和物业知识的培训，使其能合理反映业主诉求、需求，引导业主遵守规约，协助物业服务企业履行合同，协调物业矛盾纠纷。四是进一步加强监管，规范业主委员会的行为。建立监督机制，制定行为规范，通过一系列健全有效的制度，引导业主委员会自觉规范自己的行为，自觉接受全体业主的监督，对其活动中出现的违规行为要及时制止并限期整改，确保业主委员会正常有序运行，发挥桥梁和纽带的作用。
5、加强领导，充实力量，形成监管合力。
物业管理服务关系千家万户，是社会治理能力和治理体系现代化的重要体现，区上要高度重视物业管理工作。一是加强领导，健全组织。要成立以区政府领导挂帅的全区物业管理工作领导小组，建立起协调和联席会议制度。区、街两级要组建成立物业管理办公室，明确领导分工和专职工作人员，巩固和完善街道办事处已有的“两站一中心”管理服务机构，形成对突破性物业管理工作和突发性物业管理事件的领导力量和快速处置工作机制。二是明确职责分工，加强协同合作。按照“条块结合，属地管理”的原则，充分发挥街道办事处和社区居委会在物业管理工作中的主力军作用，做到重心下移，权限下放，强化日常监管，突出矛盾纠纷调处。区上要重点做好对上和对下的协调沟通，整合市区两级物业管理力量，发挥供电、供水、供暖、供气等公共服务企业在老旧小区改造和物业管理中的重要作用，服务全区物业管理工作。综合执法局要推进综合执法进社区、进小区，对居民区存在的乱搭乱建和违章建筑要加大执法力度，配合社区和物业公司做好清理整顿；
环卫部门对小区的废旧家具和装修垃圾，应制定出有利于小区环境管理的清收办法。建议市上进一步下放物业管理权限，充分体现县（区）一级政府在物业管理工作中的领导和管理职能。进一步理顺物业管理工作体制。三是落实人员和经费保障。要为区、街两级充实物业管理领导力量和工作人员，为一线管理机构招聘部分专业人员，为街道和社区招聘物业管理协管员。区上要落实街道办、社区在物业管理中的工作经费和公共物业服务项目经费补助政策，充分发挥基层“两站一中心”的管理和服务作用，也可采取以奖代补等形式，予以经费保障。
近年来，随着房地产业的快速发展，城市化进程不断推进，物业管理日益成为社会各界关注的热点问题。做好物业管理工作，不仅有利于改善城镇居民生活环境，而且有利于社会安定与稳定。5-7月，区政协社法委组织部分委员开展物业管理情况调研，先后前往区住建局、公安消防大队等相关部门了解情况，实地走访宁德万达华城、郦景阳光、名阳帝景、金甸名苑等小区，召开业委会和物业公司座谈会，了解实情，探讨解决存在问题的对策。现将情况报告如下：
一、基本情况
**区现有住宅小区162个，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳湾，有备案的物业公司30家，承担着郦景阳光、万达华城等83个小区的物业管理工作，部分小区由业主委员会自我管理，有些小区由业主自行聘请无任何资质的“黑物业”管理。由于我区物业管理起步晚，行业监管不规范，一些没有经过任何业务培训，没有管理资质的物业管理企业的从业，导致管理不到位等问题不同程度存在，给业主造成困扰，同时也存在着诸多安全隐患。
二、存在问题
（一）物业公司管理不规范。
1、物业公司自身管理水平较低。
我区现有的物业公司服务项目单一，服务面狭窄，业主满意率普遍不高。目前，绝大多数小区除提供保安、保洁、绿化等基本服务外，其他特需服务项目基本没有开展。部分物业公司认识不到位，认为物业管理是简单劳动，于是低薪聘请一些文化素质低、没有接受过专门培训的人员上岗，即使公司对员工培训，也是停留在基本技能的初级阶段，且工资报酬低，从业人员流动性大，致使物业服务工作不到位。
2、物业管理制度和机制不健全。
目前我区物业主管部门的物业监管力量薄弱，行政执法力度不够。小区业主委员会法律意识普遍不强，业主委员会与物业管理企业联合会商机制不健全，桥梁与纽带作用基本缺失，致使业主与物业管理企业矛盾有增无减。
（二）物业管理费收取难。
1、业主对物业服务收费缺乏知情权。
由于各物业公司管理费定价标准不一，一些物业公司存在不按合同约定提供质价相符的服务，导致收费不透明、甚至乱收费等问题不同程度地存在。对物业服务收费的收支情况，物业管理公司没有按有关规定及时公布，侵犯了业主的知情权和监督权。
2、业主消费观念未转变。
随着房地产业的快速发展，部分业主对“掏钱买服务”消费方式认识不足，导致对物业管理缺乏理解与支持，产生欠缴、拒缴等抵触情绪的业主大有人在。同时对服务收费标准的认同也有偏差，往往期望以最低支出享受最优服务，一味强调权利而忽视相应的义务，导致收缴率偏低。绝大多数小区有30%以上的住户拖欠管理费用，使物业公司运转困难，服务不到位。
（三）住宅区消防安全管理存在严重隐患。
1、物业公司消防管理履职不到位。
部分物业公司没有制定日常消防检查巡查制度、消防设施维护保养制度、消防培训演练制度等，有的物业公司即使有相关的制度也没有落实，日常管理流于形式。物业管理人员中缺乏具有消防知识的从业人员。
2、消防系统移交不到位。
我区部分住宅小区消防系统早期接管移交后，管理维护一直缺失，物业公司接手时消防系统已处于损坏或瘫痪状态等，导致开发商与物业公司互相扯皮，存在建与用、建与管脱节的现象，物业公司对小区内消防设施不清楚、不会用、不管理现象较为普遍。
3、小区居民消防安全意识淡薄。
由于业主消防安全意识淡薄，各小区普遍存在违建、违规停车占用避险平台、堵塞消防通道等现象。如在万达华城小区调研时就发现，整个小区消防栓没水，消防通道拥堵，消防系统瘫痪，居民意见很大。
三、几点建议
（一）提高服务质量，以服务促进收费。
1、加强物业公司自身建设。
物业监管部门要加强监督，推进物业公司在加强自身建设、提高服务质量上下功夫，逐步扩大服务项目，不断追求服务的精细度。物业公司要加强对员工素质的培养，为管理小区营造了一个良好的生活环境，从而使广大业主逐步接受“花钱买服务”的观念。
2、及时完善现有的物业管理机制。
进一步理顺物业监管的三级管理机制，明确业主委员会、社区、街道办事处、物业监管部门的职责，出台地方性法规并严格遵照实施。制定有效的综合考评制度，定期或不定期对物业公司进行检查、考评，发现问题督促整改，将企业信用度纳入征信平台管理，对拒不整改的企业应影响该企业物业管理资质。
（二）完善消防基础设施建设，提高消防安全意识。
1、加强消防基础设施建设。
物业公司要及时与开发商办理好产权交接，在与开发商办理产权交接时，对于一些消防设施设备损坏严重、设备老化的问题要及时督促整改。物业企业违反总平设计或擅自变更房屋用途增加建筑面积，停车位、绿化等随意变更的，相关职能部门要及时进行清查、整顿，还业主一个舒适、安全的生活环境。
2、简化专项维修基金审批程序。
因历史遗留问题，维保单位不明确的商品房项目，应启用专项维修资金用于小区的维护保养，对小区内如电梯等公共大物件维修，物业公司或业主委员会要及时申报，加快解决消防设施设备存在的问题。同时应简化专项维修资金审批程序。
3、强化责任主体
。强化属地管理职责，物业公司要制定日常消防检查巡查制度，消防设施维护保养制度、消防培训演练制度，熟练掌握小区内消防设施应用，加强消防设施管理。建立完善、可行的应急救援预案。
（三）落实部门责任和属地责任，提升行业自律水平。
1、制定行业标准。
住建部门和物业行业协会要抓紧制定一套切合**区实际的物业行业服务标准和相应的收费标准并公布于众，让广大业主清晰了解物业收费与服务内容对等，树立正确的消费观念。物业公司要按规定实行明码标价，统一采用收费标价牌形式，设立物业公司服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话等项目，让广大业主“明白消费”。
2、完善监管机制。
住建局作为物业管理行政主管部门，要加强与规划、城管、公安、工商、安监、质监等相关职能部门以及街道、社区的联动，及时共享管辖区域内物业公司的信息，施行失信联合惩戒制度，认真抓好物业公司综合信用评级工作，加强对行业管理人员政策法规、业务知识等岗位技能培训，创新管理手段，提高监管能力。有关乡镇(街道)要加快组建小区业主委员会，定期召开物业管理联席会议，及时掌握物业管理中的出现的弊端及业主反映强烈的问题，督促物业公司落实整改，并把小区业委会组建情况纳入对街道(乡镇)、社区进行社会治安综合治理考评内容，努力构建平安小区、和谐社区。
自**年以来，**区投入巨资大规模进行城市综合整治，城市形象发生“蝶变”，城市品位和人居环境质量明显改善，人民群众亲身感受到了**的发展变化。但是，如何在创新社会管理中加快构建新型物业管理服务体系，形成长效机制，进一步巩固发展**区城市管理特别是综合整治工作成果，充分调动居民群众参与自主式管理的积极性，是当前和今后一个时期面临的紧迫课题。
一、**区物业管理和推行社区居民物业自治的现状
**区的物业管理行业自1994年开始起步，18年来在房地产行业的带动下，经历了起步、平稳发展阶段，现在已进入了提档升级、加快发展的新时期。目前，在**区注册并取得物业管理资质的企业201家（其中，一级资质企业11家，二级资质企业33家，三级含“三暂”资质企业157家），从业人员已超过6万人。物业管理服务的范围涵盖了办公楼、商厦、高档公寓、别墅区、普通住宅小区、居民老旧住宅区六个方面，由居住物业和商务物业两个大类构成。全区房屋权属登记总建筑面积3031.72万平方米，已有物业管理的2704.65平方米，实施物业管理的项目约520个，物业覆盖面为90%，新建的住宅区物业覆盖面达100%。
近几年来，随着城市拆迁建设步伐的加快，特别是经过大规模城市综合整治，**区的城市面貌、居民小区环境日趋美化靓化。为了切实搞好物业管理，为人民群众提供良好的生产生活环境，提升城市形象，区政府及有关部门、街道和社区落实物业管理条例和相关政策，对于商务物业这一块，主要是注意发挥区物业服务行业协会的作用，运用市场化手段规范其运作。而对于在计划经济时代及八九十年代修建的老旧住宅区，重点是在摸清底数的基础上，从**年开始，一方面投入巨资进行综合整治，一方面试点初步形成了居民自治、社区自治、引进专业物业服务企业三种物管模式。部分街道、社区居委会试点推行社区服务自治，通过成立社区物业管理专委会（如大溪沟街道）、推进老旧小区自主式物管、改造“一户一表”和老旧电梯等，夯实社区自治基础，为居民提供便民利民服务。截止**年底，全区共有32个老旧住宅区开展了物业管理，涉及管理面积167.9万平方米，2.42万户，物业管理工作正在不断扩面提升。
二、当前物业管理工作中的主要不足和问题
尽管**区在物业管理方面做了一些工作，去年10月区政府又出台了全面加强物业管理工作意见和推进老旧住宅区物业管理全覆盖工作实施意见，工作也有一定成效，但是，还存在不少不容忽视、亟待解决的深层次问题。
（一）物业管理工作起步晚、档次低，发展极不平衡
相对于深圳1981年、上海1985年第一家专业物管公司成立，**区物管工作1994年才开始起步。由于起步晚，重视不够，缺乏物管准入制度和约束机制，起点较低，物业管理服务的范围比较单一，规范化、专业化水平不高，商务楼宇物管标准率较低，员工素质普遍不高，服务的质量和水平难以满足多功能、全方位、高层次服务需求。**区开始于1992年大规模城市开发，规划建设档次低，所建房屋单体楼比重较大，占40%左右。规划建设的档次低，项目不同程度地存在规划设计不合理、建筑质量差、设施设备不齐全、绿化环境差等缺陷，难以引进有品质甚至高端品牌物管企业。全区目前具有一级资质的物管企业也仅11家，多数为三级（含“三暂”）资质，发展极不平衡。全区还有不少老旧小区，由于基础设施差、没有物业专项维修资金、缺乏统一规范的管理标准，居民支持、参与率低，推行自主式物管或引进专业物管难度较大，即使有的开展了物管工作，档次和水平都很低，不利于巩固和发展**区城市管理尤其是社区综合整治成果。
（二）物业纠纷多、涉及面广，化解难度增大
近年来，**区物业纠纷凸现，呈易发、高发态势，已经成为当前加强城市管理、美化城市形象和保持社会稳定的焦点难点问题。**年至**年底，全区住宅小区发生物业管理纠纷450余件、涉及小区172个，由物业管理纠纷引发的各类信访事件700余件。**年，区房管局物业管理科就接待群众来访来电咨询250余人次，处理物业纠纷涉及项目40余个，区人大信访办共接待了涉及物业纠纷的来访413人次、来信14件。这些物业纠纷主要表现为：业主与开发单位、业委会（或业主）与物业企业、业主与业主（业委会）之间的纠纷，纠纷的种类较多、范围较广，且呈现出五大明显特点：一是混合产权小区矛盾集中；
二是单体楼项目隐患严重；
三是低价导致低质服务趋势明显；
四是纠纷案涉及的法律关系较复杂；
五是纠纷涉及多重利益关系，化解难度增大。究其纠纷的原因，既有业委会运行不规范、业主对权利义务认识不对称、业主主张权利不理性、部分业主故意拖欠物管费的原因，也有物管企业定位不准、服务水平和质量不高、管理手段落后和开发商遗留问题未得以解决的原因，还有我市物业管理条例操作性不够强、政府缺乏强有力的监管的原因。
（三）物业管理体制和制度设计不够顺畅、不够完善，制度保障有限
从政府对物业管理的组织架构看，明显存在缺陷。区级层面没有设立类似成都锦江区的“社会工作委员会”和物业纠纷调处中心；
部门层面仅在区房管局设置了物业科，由于人少工作量大，物业科无力承担物业管理纠纷的监控、分析、协调、处置工作，无力指导、助推老旧居民区的自主式物管工作。街道没有设置类似成都锦江区那样的物业管理科和物业纠纷调处分中心，多数街道也仅配备了1名兼职分管物业的工作人员。街道和社区缺乏相应的物业管理法定职责权限，导致物业纠纷协调解决的责任不明、协调工作不及时，以致于造成层层上访，矛盾久拖不决。从地方立法角度看，则存在《**市物业管理条例》不够完善、操作性不够强的问题。各物管主体之间的权利义务关系不够清楚，法律责任和职责权限表述不够明确，特别是各行政部门的职责缺乏具体细致条文规定。《条例》赋予街道的权限是“备案”，是指导、监督、调解和协调，在最终行政裁决权上缺乏有力的法律支撑。由于街道没有强有力的措施介入，难以有效地化解物管纠纷。物业管理涉及到规划、建设、市政等多个职能部门，有的矛盾交织在一起，缺乏一个强力部门来有效协调各方，造成多头管理，问题久拖不决，如果走诉讼程序，则成本高、耗时长、效率低，不少人信访不信法，不愿意诉讼解决。另外，对于物业管理权的交接、验收程序，《条例》的规定很简略，新的物管企业如何进场接管、小区资料如何移交、旧物管企业如何退出、主管部门如何监管验收、居委会与物业公司关系如何处理等，缺乏具体明确的实施细则。物业服务标准和收费标准，也没有公认的市场指导价格和标准等，物业收费十几年一贯制未作调整，物管陷入了收费低或收不起费，服务质量下降，业主认为服务不佳不交费，物业公司服务质量更低的恶性循环。
（四）居民参与自治物业积极性不高、自治不够理性，居委会自治功能弱化
部分居民群众的民主自治意识淡薄，没有认识到基层民主自治对于保障群众的民主权利、调动群众参与管理本地区公共事务的重要作用，没有认识到实行自治式物管或引入专业物管公司的好处，因而未主动、积极参与到物业管理中来，不愿意花钱购买物管服务，存在依赖政府的“等、靠、要”思想。目前，全区还有300万平方米老旧小区没有实行自助式物管或引入专业物管公司，占62.5%。同时，部分居民自治又不够理性，缺乏依法自治、依法办事的观念，发生物业纠纷后不是理性对待，依法解决，多是闹访、缠访。目前，全区512个居民住宅区中仅有26%成立了业委会，业委会中还缺乏有威信、有能