最新土地出让评估报告（案例17篇）

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最新土地出让评估报告（案例17篇）篇一

土地资产评估管理机构应对报来的土地资产评估报告，分门别类进行档案管理，这对充分利用土地资产评估报告是十分有益的。土地资产评估管理机构利用土地资产评估报告主要在以下几个方面：

1、可作为土地资产管理部门对土地资产评估结果确认或不予确认的依据，同时也可以作为上级国土资源管理部门检查工作或发生纠纷备查使用。

2、可作为一种动态资料便于土地资产管理部门随时掌握土地资产评估工作动态，了解土地资产评估机构的工作情况和工作质量，便于对土地资产评估机构的监督管理。

3、作为研究、分析、完善和改进土地资产评估工作的资料，同时也可采集其中的有用的土地资产价格信息资料。

4、深化土地使用制度改革。土地作为资产管理、应公正地显化其价值，土地资产评估报告是作为出让、转让、出租、抵押的重要依据，评估报告提供土地价格数据是出让宗地底价，是转让、出租、抵押的交易价格。

5、为了深化土地使用制度改革。

最新土地出让评估报告（案例17篇）篇二

由于一份完整的土地资产评估报告，基本反映一个土地资产评估机构工作的全过程。包括基本思路、评估依据、信息的筛选、结果的产生。这样，土地资产评估管理机构即可根据申报土地资产评估资格证书的土地资产评估机构提交的评估报告及资料进行全面的分析，判断该机构是否具有土地资产评估工作能力，并作出是否颁发土地资产评估资格证书的'决定。

2、了解土地资产评估质量的好坏，并作出对评估结果是否予以确认的决定。

土地资产管理部门按国家土地资产管理的有关规定，应对土地资产评估机构评估土地资产的结果进行验证确认工作，很重要的依据就是通过对获得的土地资产评估资料进行全面分析，了解评估机构进行项目评估工作的基本情况，其中包括所遵循的评估估价原则，工作的基本程序，方法的选择、市场信息的可靠性等、综合评估质量的好坏，再结合实际考察的情况，最后作出对该项土地资产评估结果是否予以确认的决定。

最新土地出让评估报告（案例17篇）篇三

委托方需确认的事项及应提供的资料。

1、评估目的：

2、估价基准日：

3、委托方需提供的资料：

（1）评估委托书或者评估合同。

（2）委托方营业执照复印件及企业简介：

需说明委托方联系人及电话、委托方的隶属关系、主营业务、委托方与估价对象土地使用者之间的关系等内容。

（3）土地证复印件（出让土地需附出让土地合同或购置协议）、土地来源及历史沿革说明、房产证复印件。

（4）若存在他项权利需附他项权利证、他项权利有关权利人证明材料。

（5）待开发空地需附规划利用条件（批准机关、批准日期）、土地勘测定界技术报告。

（6）宗地区域位置图、宗地照片（从不同角度体现宗地的主要建筑物、用途及利用特点）。

（7）地勘报告、环评报告等。（可以不提供、不太重要）。

（8）最新政府工作报告、最新统计年鉴及现场估价师需要的其它资料。（用于叙述报告中的一般因素、区域因素）。

最新土地出让评估报告（案例17篇）篇四

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由委托方及产权持单位申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

评估对象为四川大西洋集团有限责任公司部分资产，评估范围是四川大西洋集团有限责任公司位于自贡市自流井区舒坪镇丹阳街的1宗国有出让工业用地使用权(国土证号：自国用(2012)第024527地面积为458,509.00平方米)，账面价值155,821,439.52评估基准日为10月31本次评估的价值类型为市场价值。

本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委托评估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，分别采用市场比较法和成本逼近法进行评估，并采用两种方法的评估结果算术平均值作为最终评估结果。

经实施清查核实、实地查勘、市场调查、评定估算等评估程序，得出四川大西洋集团有限责任公司拟认购股份涉及的土地使用权在评估基准日2012年10月31日的评估结论如下：四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司土地单价：340元/平方米土地面积：458,509.00平方米总地价：155,893,100.00总地价大写金额：人民币壹亿伍仟伍佰捌拾玖万叁仟壹佰元正。

在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。

根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案或核准后使用，经备案或核准后的评估结果使用有效期一年，即自2012年10月31日至年10月30日使用有效。

xx资产评估集团有限公司接受你们双方的委托，根据有关法律法规和资产评估准则，采用市场比较法和成本逼近法，按照必要的评估程序，对四川xx股份有限公司拟非公开发行股份之经济行为，所涉及的四川大西洋集团有限责任公司申报的土地使用权在评估基准日201210月31日的市场价值进行了评估。

一、委托方及产权持有单位和其他评估报告使用者。

企业名称：四川xx集团有限责任公司。

注册地址：四川省自贡大安区马冲口街2。

实收资本：玖仟柒佰捌拾伍万元人民币。

工商注册号：xxxxx。

法定代表人：李欣雨。

公司类型：有限责任公司(法人独资)。

经营范围：从事公司法人资产权范围内的资产经营、投资，产权交易，进口处贸易;生产、销售金属材料、机电设备、建材、化工原料(不含危化品及易制du品)。

(以上范围国家有专项规定的、从其规定)。

委托方之二：四川大西洋焊接材料股份有限公司企业名称：四川大西洋焊接材料股份有限公司股票代码：600558注册地址：自贡市大安区马冲口街2注册资本：壹亿贰仟万元人民币实收资本：壹亿叁仟捌佰壹拾柒万壹仟捌佰柒拾陆元人民币工商注册号：510000000154651法定代表人：李欣雨公司类型：股份有限公司(上市、国有控股)经营范围：资产投资;房地产开发(凭资质证经营);焊接材料的开发、生产、销售及技术服务;高新技术及产品的开发;经营本企业自产产品及技术的出口;经营本企业生产所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进出口业务(国家限定公司经营和国家禁止进口处的商品及技术除外)。

经营进料加工和“三来一补”业务。

(二)委托方与产权持有单位之间的关系四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司委托方四川大西洋焊接材料股份有限公司系产权持有单位的控股子公司。

(三)委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者。

本评估报告的使用者为委托方及产权持有单位、经济行为相关的当事方以及按照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。

除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

二、评估目的。

根据四川大西洋集团有限责任公司总经理办公会纪要，四川大西洋集团有限责任公司拟用土地使用权认购部分四川大西洋焊接材料股份有限公司本次非公开发行的股份。

本次资产评估的目的是反映四川大西洋集团有限责任公司拟认购股份涉及的土地使用权在评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围。

评估对象为四川大西洋集团有限责任公司部分资产，评估范围是四川大西洋集团有限责任公司位于自贡市自流井区舒坪镇丹阳街的1宗国有出让工业用地使用权(国土证号：自国用(2012)第024527地面积为458,509.00平方米)，账面价值155,821,439.52委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

四、价值类型及其定义。

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数五、评估基准日本项目资产评估的基准日是2012年10月31此基准日是委托方在综合考虑被评估资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。

六、评估依据。

本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：

8、《关于加强以非货币财产出资的评估管理若干问题的通知》(财企[2009]46。

(三)评估准则依据。

5、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[]18。

7、《城镇土地估价规程》(gb/t18508-);。

1、《国有土地使用证》;。

2、其他参考资料。

(五)取价依据。

6、《四川省耕地占用税实施办法》(川府发〔2008〕27。

7、《自贡市建设征收土地补偿补助安置办法》(自贡市人x政府令第65号令);。

8、《中共自贡市委、自贡市人x政府关于加快推进承接产业转移工作的实施意见》(自委发〔2008〕149、评估人员收集的其他相关资料。

七、评估方法。

根据《城镇土地估价规程》，常用的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法(剩余法)、市场比较法、基准地价系数修正法等。

评估人员在实地勘察和调研的基础上，结合待估宗地的特点、实际状况和资料收集情况，选择采用市场比较法和成本逼近法进行评估。

具体理由如下：

(1)自贡市近年来经济发展较快，土地市场也较发育，待估宗地所在区域同类型的交易实例较多，故可采用市场比较法进行评估。

(2)待估宗地所在区域的征地资料可取得，可根据区域的平均征地成本和开发费用等来进行测算，因此，我们可选用成本逼近法进行评综上所述，考虑方法的可操作性,我们选用市场比较法和成本逼近法进行评估。

(二)成本逼近法成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的评估方法。

土地开发费：土地开发费按估价设定土地开发程度下区域平均需投入的各项客观费用计算;。

八、评估程序实施过程和情况整个评估工作分四个阶段进行：

(一)评估准备阶段。

1、月27日，委托方召集本公司评估人员，就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。

2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。

(二)现场评估阶段项目组现场评估阶段的时间为2012年10月27日。

主要工作如下：

1、听取委托方及产权持有单位对评估对象和评估范围的确定。

2、查阅收集委托评估资产的产权证明文件。

3、根据委托评估资产的实际状况和特点，确定具体评估方法。

4、对企业提供的权属资料进行查验。

(三)提交报告阶段在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。

本阶段的工作时间为2012年10月28日至11月5日。

九、评估假设本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：

(一)一般假设。

1、交易假设交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司第12据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。

2、公开市场假设公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。

公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。

3、资产持续使用假设资产持续使用假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。

(二)特殊假设。

1、土地权利状况：出让用地，无他项权利限制。

2、基础设施条件：宗地土地开发程度：达到宗地红线外“六通”(上水、通下水、通电、通气、通讯和通路);宗地红线内“场平”(场地平整)。

3、规划限制条件：宗地为工业用地。

4、其它限制条件：按评估报告中的限定条件使用。

十、评估结论。

待估宗地在评估基准日，作为出让工业用地、无他项权利限制，土地开发程度为宗地外“六通”、宗地内“场平”、容积率为0.5、未来49.97年期的土地使用权评估结果如下:土地单价：340元/平方米土地面积：458,509.00平方米四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司第13总地价大写金额：人民币壹亿伍仟伍佰捌拾玖万叁仟壹佰元正。

十一、特别事项说明。

1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。

评估工作在很大程度上，依赖于委托方及产权持有单位提供的有关资料。

因此，评估工作是以委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件、有关资产所有权文件、有关法律文件的真实合法为前提。

3、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：

(1)当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整;。

(3)对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。

(一)本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。

同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的.下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。

评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。

本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。

(二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意向他人公开。

(三)未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

(四)评估结论的使用有效期：根据国家现行规定，根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案或核准后使用，经备案或核准后的评估结果使用有效期一年，自评估基准日2012年10月31日起计算，至10月30日止。

超过一年，需重新进行资产评估。

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资产评估的种类按评估的对象不同，可分为固定资产评估、房地产评估、房产评估、土地资产评估、无形资产评估、流动资产评估等。

而土地资产评估是土地资产评估管理机构经常面对的问题。

土地作为资产，是指土地不仅是社会进行物质生产的重要得自然资源，而且又是一笔巨大的资产。

可以说土地是一切财富之母。

为了使土地作为资产这一职能得到充分地体现和发挥、遏止土地资产的大量流失，分析和利用土地资产评估报告对土地资产管理部门来说是十分必要的。

一份土地资产评估报告资料，不仅仅是一份评估工作总结、土地价格的公证文件和土地资产交易双方认定土地资产价格的依据，而且是土地资产管理者加强对土地资产产权变动管理，确认土地资产评估结果的重要依据。

土地资产管理机构对土地资产评估报告及资料进行分析的目的主要有以下两点：

由于一份完整的土地资产评估报告，基本反映一个土地资产评估机构工作的全过程。

包括基本思路、评估依据、信息的筛选、结果的产生。

这样，土地资产评估管理机构即可根据申报土地资产评估资格证书的土地资产评估机构提交的评估报告及资料进行全面的分析，判断该机构是否具有土地资产评估工作能力，并作出是否颁发土地资产评估资格证书的决定。

2.了解土地资产评估质量的好坏，并作出对评估结果是否予以确认的决定。

土地资产管理部门按国家土地资产管理的有关规定，应对土地资产评估机构评估土地资产的结果进行验证确认工作，很重要的依据就是通过对获得的土地资产评估资料进行全面分析，了解评估机构进行项目评估工作的基本情况，其中包括所遵循的评估估价原则，工作的基本程序，方法的选择、市场信息的可靠性等、综合评估质量的好坏，再结合实际考察的情况，最后作出对该项土地资产评估结果是否予以确认的决定。

通过对土地资产评估报告的分析来完成对一项评估结果的全面评价是比较困难的，它首先要求土地资产评估管理机构有大量评估经验的积累，对各类土地资产评估信息的占有及对被估土地资产内外环境的了解，在此基础上才能完成对土地资产评估报告的分析工作，具体的分析途径主要有以下几个方面：

一般来说土地资产评估报告所列发生的土地资产评估的原因、评估的范围、土地资产的权益评估所依据的前提条件与评估方法的选择有着密切的关系，而这种关系就构成了土地资产评估报告本身的逻辑关系，同时也反映出一个土地资产评估机构进行评估的基本思路。

土地资产评估管理机构进行评估报告的逻辑分析，就是要根据所掌握的实际情况，对评估机构的基本思路及三个因果关系进行分析。

即评估目的、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性;土地资产权益、估价的前提条件与估价依据之间的一致性;评估范围与土地资产权益之间的一致性;通过分析，我们可以初步得出对土地资产评估机构的工作能力和评估结论是否科学的判断，因为一个混乱的评估思路不可能得出科学的、接近实际的评估结果。

2.对评估中运用的市场信息资料进行对比分析。

对土地资产评估机构在评估中动用的各种市场信息资料进行分析鉴别，首先就要求土地资产的评估管理机构拥有自己的数据库和随时可以取得信息的渠道。

只有在占有大量可靠的市场资料的基础上，才能进行信息的对比分析。

分析的内容主要有两个方面：

(1)土地资产评估机构所选择的参照价格及价格的构成因素与介绍的评估前提条件是否相吻合。

一般来说，无论采用哪一种方法进行土地资产的评估，首先要确定前提条件，在此基础上根据客观公平的原则选择与之相应的有关信息资料的参照价格。

土地资产评估机构前提条件不同，土地资产评估的目的不同，所选择的参照价格和价格的构成内容也会有所区别。

(2)分析土地资产评估运用的参照价格及有关的资料是否准确可靠，这里包括评估动用的价格变动指数、基准地价、重置成本的各种费率的取值、收益还原法所用的还原利率、折现系数、行业经营风险系数等。

这里包括对土地资产评估动用的计算方法是否严谨科学、成本构成是否合理、计算的数字是否正确、分析计算结果是否吻合、计算的基本思路与文字报告是否一致等方面的分析。

通过上述三个方面的分析，结合实地考察最后产生综合评价的意见，根据被评估土地资产发生评估的原因。

被估土地资产目前的使用状态、区域因素和个别因素的情况和地产市场的情况，审定土地资产评估机构的评估结果，最后决定是否予以确认这个机构是否有承担土地资产评估的能力。

土地资产评估管理机构应对报来的土地资产评估报告，分门别类进行档案管理，这对充分利用土地资产评估报告是十分有益的。

1.可作为土地资产管理部门对土地资产评估结果确认或不予确认的依据，同时也可以作为上级土地管理部门检查工作或发生纠纷备查使用。

2.可作为一种动态资料便于土地资产管理部门随时掌握土地资产评估工作动态，了解土地资产评估机构的工作情况和工作质量，便于对土地资产评估机构的监督管理。

3.作为研究、分析、完善和改进土地资产评估工作的资料，同时也可采集其中的有用的土地资产价格信息资料。

4.深化土地使用制度改革。

土地作为资产管理、应公正地显化其价值，土地资产评估报告是作为出让、转让、出租、抵押的重要依据，评估报告提供土地价格数据是出让宗地底价，是转让、出租、抵押的交易价格。

最新土地出让评估报告（案例17篇）篇五

致委托方函：××女士：

受您委托，我事务所对您委托的位于中国广东××市××路××花园a区7幢302(建筑面积为xx5平方米)的住宅用房进行估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。根据国家有关法律、法规及技术标准，对上述房地产进行了分析和测算，现将估价结果报告如下：

委估对象于估价时点20xx年xx月xx0日公开的市场评估总价为人民币717930元(大写：人民币柒拾壹万柒仟玖佰叁拾元整)，评估单价为5318元/平方米。估价的详细结果，见附后的《房地产估价结果报告》。

此致

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最新土地出让评估报告（案例17篇）篇六

一般来说土地资产评估报告所列发生的土地资产评估的原因、评估的范围、土地资产的权益评估所依据的前提条件与评估方法的选择有着密切的关系，而这种关系就构成了土地资产评估报告本身的逻辑关系，同时也反映出一个土地资产评估机构进行评估的基本思路。土地资产评估管理机构进行评估报告的逻辑分析，就是要根据所掌握的实际情况，对评估机构的基本思路及三个因果关系进行分析。即评估目的、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的`一致性;土地资产权益、估价的前提条件与估价依据之间的一致性;评估范围与土地资产权益之间的一致性;通过分析，我们可以初步得出对土地资产评估机构的工作能力和评估结论是否科学的判断，因为一个混乱的评估思路不可能得出科学的、接近实际的评估结果。

2、对评估中运用的市场信息资料进行对比分析。

对土地资产评估机构在评估中动用的各种市场信息资料进行分析鉴别，首先就要求土地资产的评估管理机构拥有自己的数据库和随时可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市场资料的基础上，才能进行信息的对比分析。分析的内容主要有两个方面：

(1)土地资产评估机构所选择的参照价格及价格的构成因素与介绍的评估前提条件是否相吻合。一般来说，无论采用哪一种方法进行土地资产的评估，首先要确定前提条件，在此基础上根据客观公平的原则选择与之相应的有关信息资料的参照价格。土地资产评估机构前提条件不同，土地资产评估的目的不同，所选择的参照价格和价格的构成内容也会有所区别。

(2)分析土地资产评估运用的参照价格及有关的资料是否准确可靠，这里包括评估动用的价格变动指数、基准地价、重置成本的各种费率的取值、收益还原法所用的还原利率、折现系数、行业经营风险系数等。

这里包括对土地资产评估动用的计算方法是否严谨科学、成本构成是否合理、计算的数字是否正确、分析计算结果是否吻合、计算的基本思路与文字报告是否一致等方面的分析。通过上述三个方面的分析，结合实地考察最后产生综合评价的意见，根据被评估土地资产发生评估的原因。被估土地资产目前的使用状态、区域因素和个别因素的情况和地产市场的情况，审定土地资产评估机构的评估结果，最后决定是否予以确认这个机构是否有承担土地资产评估的能力。

土地资产管理机构对土地资产评估报告及资料进行分析的目的主要有以下两点：

1.了解土地资产评估质量的好坏，并作出对评估结果是否予以确认的决定。

土地资产管理部门按国家土地资产管理的有关规定，应对土地资产评估机构评估土地资产的结果进行验证确认工作，很重要的依据就是通过对获得的土地资产评估资料进行全面分析，了解评估机构进行项目评估工作的基本情况，其中包括所遵循的评估估价原则，工作的基本程序，方法的选择、市场信息的可靠性等、综合评估质量的好坏，再结合实际考察的情况，最后作出对该项土地资产评估结果是否予以确认的决定。

由于一份完整的土地资产评估报告，基本反映一个土地资产评估机构工作的全过程。包括基本思路、评估依据、信息的筛选、结果的产生。这样，土地资产评估管理机构即可根据申报土地资产评估资格证书的土地资产评估机构提交的评估报告及资料进行全面的分析，判断该机构是否具有土地资产评估工作能力，并作出是否颁发土地资产评估资格证书的决定。

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最新土地出让评估报告（案例17篇）篇七

最新土地出让评估报告（案例17篇）篇八

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土地资产管理机构对土地资产评估报告及资料进行分析的目的主要有以下两点：

由于一份完整的土地资产评估报告，基本反映一个土地资产评估机构工作的全过程。包括基本思路、评估依据、信息的筛选、结果的产生。这样，土地资产评估管理机构即可根据申报土地资产评估资格证书的土地资产评估机构提交的评估报告及资料进行全面的分析，判断该机构是否具有土地资产评估工作能力，并作出是否颁发土地资产评估资格证书的决定。

2.了解土地资产评估质量的好坏，并作出对评估结果是否予以确认的决定。

土地资产管理部门按国家土地资产管理的有关规定，应对土地资产评估机构评估土地资产的结果进行验证确认工作，很重要的依据就是通过对获得的土地资产评估资料进行全面分析，了解评估机构进行项目评估工作的基本情况，其中包括所遵循的评估估价原则，工作的基本程序，方法的选择、市场信息的可靠性等、综合评估质量的好坏，再结合实际考察的情况，最后作出对该项土地资产评估结果是否予以确认的决定。

土地资产评估管理机构应对报来的土地资产评估报告，分门别类进行档案管理，这对充分利用土地资产评估报告是十分有益的。土地资产评估管理机构利用土地资产评估报告主要在以下几个方面：

1、可作为土地资产管理部门对土地资产评估结果确认或不予确认的依据，同时也可以作为上级国土资源管理部门检查工作或发生纠纷备查使用。

2、可作为一种动态资料便于土地资产管理部门随时掌握土地资产评估工作动态，了解土地资产评估机构的工作情况和工作质量，便于对土地资产评估机构的监督管理。

3、作为研究、分析、完善和改进土地资产评估工作的资料，同时也可采集其中的有用的土地资产价格信息资料。

4、深化土地使用制度改革。土地作为资产管理、应公正地显化其价值，土地资产评估报告是作为出让、转让、出租、抵押的重要依据，评估报告提供土地价格数据是出让宗地底价，是转让、出租、抵押的交易价格。

5、为了深化土地使用制度改革。

通过对土地资产评估报告的分析来完成对一项评估结果的全面评价是比较困难的，它首先要求土地资产评估管理机构有大量评估经验的积累，对各类土地资产评估信息的占有及对被估土地资产内外环境的了解，在此基础上才能完成对土地资产评估报告的分析工作，具体的分析途径主要有以下几个方面：

一般来说土地资产评估报告所列发生的土地资产评估的原因、评估的范围、土地资产的权益评估所依据的前提条件与评估方法的选择有着密切的关系，而这种关系就构成了土地资产评估报告本身的逻辑关系，同时也反映出一个土地资产评估机构进行评估的基本思路。土地资产评估管理机构进行评估报告的逻辑分析，就是要根据所掌握的实际情况，对评估机构的基本思路及三个因果关系进行分析。即评估目的、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性;土地资产权益、估价的前提条件与估价依据之间的一致性;评估范围与土地资产权益之间的一致性;通过分析，我们可以初步得出对土地资产评估机构的工作能力和评估结论是否科学的判断，因为一个混乱的评估思路不可能得出科学的、接近实际的评估结果。

2.对评估中运用的市场信息资料进行对比分析。

对土地资产评估机构在评估中动用的各种市场信息资料进行分析鉴别，首先就要求土地资产的评估管理机构拥有自己的数据库和随时可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市场资料的基础上，才能进行信息的对比分析。分析的内容主要有两个方面：

(1)土地资产评估机构所选择的参照价格及价格的构成因素与介绍的评估前提条件是否相吻合。一般来说，无论采用哪一种方法进行土地资产的评估，首先要确定前提条件，在此基础上根据客观公平的原则选择与之相应的有关信息资料的参照价格。土地资产评估机构前提条件不同，土地资产评估的目的不同，所选择的参照价格和价格的构成内容也会有所区别。

(2)分析土地资产评估运用的参照价格及有关的资料是否准确可靠，这里包括评估动用的价格变动指数、基准地价、重置成本的各种费率的取值、收益还原法所用的还原利率、折现系数、行业经营风险系数等。

这里包括对土地资产评估动用的计算方法是否严谨科学、成本构成是否合理、计算的数字是否正确、分析计算结果是否吻合、计算的基本思路与文字报告是否一致等方面的分析。通过上述三个方面的分析，结合实地考察最后产生综合评价的意见，根据被评估土地资产发生评估的原因。被估土地资产目前的使用状态、区域因素和个别因素的情况和地产市场的情况，审定土地资产评估机构的评估结果，最后决定是否予以确认这个机构是否有承担土地资产评估的能力。

最新土地出让评估报告（案例17篇）篇九

3、资产评估委托方承诺函(复印件)。

4、委估土地使用权证(复印件)“w国用(2003)字第157号、第158号”

5、委估房屋所有权证(复印件)“w房字第200205765号，第200205766号，第200205855号，第9900103号”

6、资产占有方营业执照(复印件)。

7、评估机构营业执照(复印件)。

8、评估机构资格证(复印件)。

9、注册评估师资格证(复印件)。

最新土地出让评估报告（案例17篇）篇十

我们眼下的社会，大家逐渐认识到报告的重要性，报告具有语言陈述性的特点。一起来参考报告是怎么写的吧，下面是小编为大家整理的土地资产评估报告，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

1、的概述。

2、对分析的目的。

3、对的分析。

4、对的利用。

资产评估的种类按评估的对象不同，可分为固定资产评估、房地产评估、房产评估、土地资产评估、无形资产评估、流动资产评估等。而土地资产评估是土地资产评估管理机构经常面对的问题。土地作为资产，是指土地不仅是社会进行物质生产的重要得自然资源，而且又是一笔巨大的资产。可以说土地是一切财富之母。为了使土地作为资产这一职能得到充分地体现和发挥、遏止土地资产的大量流失，分析和利用对土地资产管理部门来说是十分必要的。一份资料，不仅仅是一份评估工作总结、土地价格的公证文件和土地资产交易双方认定土地资产价格的依据，而且是土地资产管理者加强对土地资产产权变动管理，确认土地资产评估结果的重要依据。

土地资产管理机构对及资料进行分析的目的主要有以下两点：

由于一份完整的，基本反映一个土地资产评估机构工作的全过程。包括基本思路、评估依据、信息的筛选、结果的产生。这样，土地资产评估管理机构即可根据申报土地资产评估资格证书的土地资产评估机构提交的'评估报告及资料进行全面的分析，判断该机构是否具有土地资产评估工作能力，并作出是否颁发土地资产评估资格证书的决定。

2.了解土地资产评估质量的好坏，并作出对评估结果是否予以确认的决定。

土地资产管理部门按国家土地资产管理的有关规定，应对土地资产评估机构评估土地资产的结果进行验证确认工作，很重要的依据就是通过对获得的土地资产评估资料进行全面分析，了解评估机构进行项目评估工作的基本情况，其中包括所遵循的评估估价原则，工作的基本程序，方法的选择、市场信息的可靠性等、综合评估质量的好坏，再结合实际考察的情况，最后作出对该项土地资产评估结果是否予以确认的决定。

通过对的分析来完成对一项评估结果的全面评价是比较困难的，它首先要求土地资产评估管理机构有大量评估经验的积累，对各类土地资产评估信息的占有及对被估土地资产内外环境的了解，在此基础上才能完成对的分析工作，具体的分析途径主要有以下几个方面：

1.对进行文字的逻辑分析。

一般来说所列发生的土地资产评估的原因、评估的范围、土地资产的权益评估所依据的前提条件与评估方法的选择有着密切的关系，而这种关系就构成了本身的逻辑关系，同时也反映出一个土地资产评估机构进行评估的基本思路。土地资产评估管理机构进行评估报告的逻辑分析，就是要根据所掌握的实际情况，对评估机构的基本思路及三个因果关系进行分析。即评估目的、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性;土地资产权益、估价的前提条件与估价依据之间的一致性;评估范围与土地资产权益之间的一致性;通过分析，我们可以初步得出对土地资产评估机构的工作能力和评估结论是否科学的判断，因为一个混乱的评估思路不可能得出科学的、接近实际的评估结果。

2.对评估中运用的市场信息资料进行对比分析。

对土地资产评估机构在评估中动用的各种市场信息资料进行分析鉴别，首先就要求土地资产的评估管理机构拥有自己的数据库和随时可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市场资料的基础上，才能进行信息的对比分析。分析的内容主要有两个方面：

(1)土地资产评估机构所选择的参照价格及价格的构成因素与介绍的评估前提条件是否相吻合。一般来说，无论采用哪一种方法进行土地资产的评估，首先要确定前提条件，在此基础上根据客观公平的原则选择与之相应的有关信息资料的参照价格。土地资产评估机构前提条件不同，土地资产评估的目的不同，所选择的参照价格和价格的构成内容也会有所区别。

(2)分析土地资产评估运用的参照价格及有关的资料是否准确可靠，这里包括评估动用的价格变动指数、基准地价、重置成本的各种费率的取值、收益还原法所用的还原利率、折现系数、行业经营风险系数等。

这里包括对土地资产评估动用的计算方法是否严谨科学、成本构成是否合理、计算的数字是否正确、分析计算结果是否吻合、计算的基本思路与文字报告是否一致等方面的分析。通过上述三个方面的分析，结合实地考察最后产生综合评价的意见，根据被评估土地资产发生评估的原因。被估土地资产目前的使用状态、区域因素和个别因素的情况和地产市场的情况，审定土地资产评估机构的评估结果，最后决定是否予以确认这个机构是否有承担土地资产评估的能力。

土地资产评估管理机构应对报来的，分门别类进行档案管理，这对充分利用是十分有益的。土地资产评估管理机构利用主要在以下几个方面：

1.可作为土地资产管理部门对土地资产评估结果确认或不予确认的依据，同时也可以作为上级土地管理部门检查工作或发生纠纷备查使用。

2.可作为一种动态资料便于土地资产管理部门随时掌握土地资产评估工作动态，了解土地资产评估机构的工作情况和工作质量，便于对土地资产评估机构的监督管理。

3.作为研究、分析、完善和改进土地资产评估工作的资料，同时也可采集其中的有用的土地资产价格信息资料。

4.深化土地使用制度改革。土地作为资产管理、应公正地显化其价值，是作为出让、转让、出租、抵押的重要依据，评估报告提供土地价格数据是出让宗地底价，是转让、出租、抵押的交易价格。

最新土地出让评估报告（案例17篇）篇十一

上诉人某某房地产有限公司为与被上诉人某某房屋土地资源管理局土地使用权出让合同纠纷一案，不服上海市高级人民法院沪高民初字第5号民事判决，向本院提起上诉。土地出让合同本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。

《虹口区大市政配套费合同》、《补充协议》、《委托拆迁和市政配套合同》，约定了虹口区政府的拆迁范围、拆迁期限、拆迁费用数额及违约责任等事宜。在某某公司与虹口区政府履行上述合同、协议过程中，某某公司发现受让的地块存在民防工程。

【法院判决】。

1、一审判决。

上海市高级人民法院审理认为：

合同性质。某某房地局代表国家以合同形式将讼争国有土地使用权出让给。

某某公司，双方因土地使用权合同权利义务履行而发生的纠纷，属于平等主体间的民事纠纷，某某房地局要求以行政合同定性，不予支持。

诉讼时效。某某房地局就某某公司诉讼已超过时效所提供的证据为复印件，依法不能作为认定事实的根据；即便某某房地局提供的虹口区民防办谈话通知书能证明某某公司已于1995年1月12日知悉讼争地块有民防工程，但是，早在1996年11月1日，某某公司已提出质疑，因此，某某房地局认为某某公司起诉已超过诉讼时效的理由不能成立。可认定某某房地局出让给某某公司的地块是有瑕疵的，对此，依法应由某某房地局承担相应的民事责任。

合同效力。已生效的人民法院民终字第161号民事判决，可以确认某某公司与虹口区政府之间的《拆迁合同》等有效，并继续履行。而《拆迁合同》又是本案b地块出让合同解除与否的前提，且某某公司关于解除本案讼争合同的主张，不符合法律规定的解除条件，因此，对某某公司请求解除b地块土地使用权出让金合同及返还土地出让金的请求，不予支持。

(4)责任承担。对某某公司提出的赔偿经济损失的主张，因民防工程拆除费用为49，元，应由某某房地局承担。已生效的民事判决书确认某某公司在委托拆迁及市政配套方面也存在违约，因此，某某公司的违约行为亦是造成其土地开发工作闲置的原因之一，某某公司亦应承担相应的民事责任。某某房地局提供的土地存在瑕疵，土地使用权又是有价值的，故可延长土地使用权年限来折价赔偿。

上海市高级人民法院于1998年9月18日以沪高民初字第15号民事判决书判决：

二、虹口区政府于判决生效后10日内偿。

付某某公司赔偿金2，645，美元；

四、某某公司的其它诉讼请求不予支持；

五、某某公司于判决生效后10日内支付虹口区政府委托动迁费7，170，505美元，并自1997年6月17日至本判决生效之日止以7，170，505美元为总值按每日万分之三给付滞纳金。

最新土地出让评估报告（案例17篇）篇十二

由于一份完整的土地资产评估报告，基本反映一个土地资产评估机构工作的全过程。包括基本思路、评估依据、信息的筛选、结果的产生。这样，土地资产评估管理机构即可根据申报土地资产评估资格证书的土地资产评估机构提交的评估报告及资料进行全面的分析，判断该机构是否具有土地资产评估工作能力，并作出是否颁发土地资产评估资格证书的决定。

2.了解土地资产评估质量的好坏，并作出对评估结果是否予以确认的决定。

土地资产管理部门按国家土地资产管理的有关规定，应对土地资产评估机构评估土地资产的结果进行验证确认工作，很重要的依据就是通过对获得的土地资产评估资料进行全面分析，了解评估机构进行项目评估工作的基本情况，其中包括所遵循的评估估价原则，工作的基本程序，方法的选择、市场信息的可靠性等、综合评估质量的好坏，再结合实际考察的情况，最后作出对该项土地资产评估结果是否予以确认的决定。

最新土地出让评估报告（案例17篇）篇十三

地勘单位:云南省设计院勘察分院。

设计单位:云南省设计院。

施工单位:重庆建工集团股份有限公司。

监理单位:昆明建设咨询监理有限公司。

一、工程概况。

红云红河烟草(集团)有限责任公司会泽卷烟厂就地技术改造项目3#挡土墙是根据设计图纸的场地面积要求，需在东南方向建设重力挡土墙，以防止目前场地开挖后，形成一面4—9米高差的裸露土坡和悬空旧围墙，3#挡土墙长达130米，墙身采用m7.5级浆砌毛石，挡土墙墙顶采用m10水泥砂浆抹平，厚度20mm，墙面采用m10水泥砂浆勾缝，沿墙高和墙长每2—3米布置泄水孔，泄水孔孔径100mm，按梅花形布置。

二、施工程序及施工工程情况。

审监理人员并认真自查,对进场材料(产品)的外观、规格、尺寸、质量证明书产品合格证及进场数量进行审查和核对,并现场见证取样送检,经试验室再检合格后方允许用于拟定部位。

施工中每道施工工序完成后,我单位都按照相关要求报请验收,经监理方会同相关各方共同验收合格后,方能进入下道工序施。

三、评估依据。

1、3#挡土墙施工合同和国标图集04j008。

2、工程设计施工图、设计说明。

3、地质勘察报告。

5、《建设工程施工规范》gb50319-。

四、施工质量情况。

1、定位放线。

基坑开挖前，用石灰粉放撒出基坑的开挖边线，并在临近位置打入水平桩，在水平桩上标记出开挖深度。

2、分段分层开挖基坑。

3#挡土墙基坑开挖采用机械开挖，采取沿等高线自上而下、分层、分段、依次进行。挡土墙的基坑开挖按各段挡土墙高度不同分为五段进行开挖，开挖至设计标高后，我单位按照要求请相关各单位进行基坑验收。

3、挡土墙砌筑。

挡土墙基础及墙身采用mu30毛石、m7.5水泥砂浆砌筑，毛石。

质地坚实无风化剥落和裂纹，表面无泥垢、水锈等杂质，满足设计要求;砂浆等级和强度符合设计要求，且有砂浆配合比设计实验报告，砌组的形式上下错缝，内外搭砌，丁砌石交错设置，灰缝厚度，砂浆饱满，都符合设计要求和规范规定。墙身pvc管泄水孔符合设计要求，挡土墙表面用mu10水泥砂浆勾缝，勾缝粘结牢固、密实、整齐。

4、伸缩缝。

按设计图纸要求，每10米布置了一道沉降缝，宽30mm，缝内填置软木板，外表用沥青麻筋填充。

5、土方回填。

回填前我方先行清除建筑垃圾等杂质。填料为原土回填，按照设计要求分层夯实。

五、资料核查记录。

1、各种试验资料。

1)砂浆、砼配合比通知单1份。

2)地基工程验槽记录5份。

3)砂浆试块试验报告4份。

2、隐蔽工程验收记录:。

1)各检验批质量验收记录15份。

2)取样、送样记录4份。

六、综合评定。

本工程按规范要求质量评定,所有工程质量均达到合格,资料同步齐全。我施工单位综合评定该工程为合格工程。

重庆建工会泽项目部。

20xx年5月28日。

最新土地出让评估报告（案例17篇）篇十四

_或北京市国土资源局：

我单位负责开发建设的__项目已经完成相关前期工作，特申报建设项目用地预审，现就该项目有关情况报告如下：

一、建设单位基本情况。

主要内容：建设单位设立情况、性质(中央国家机关、事业单位、驻京部队或其他性质单位)、业务范围和本单位现有用地情况。

二、建设项目基本情况。

主要内容：该项目建设的相关背景、必要性;项目拟用地选址规划依据和具体位置，建设项目用地总规模、用地性质、建筑规模以及功能布局等建设方案详细内容，项目投资总额和资金来源;建设项目前期工作进展情况和已经取得的相关批准文件;其他需要特殊说明的情况。

三、建设项目用地情况。

主要内容：建设项目用地总规模及确定的有关依据、标准等;建设项目用地的现状权属情况，包括总用地中国有土地和集体土地面积，用地现状中农用地、建设用地、未利用地面积情况，占用耕地或基本农田的面积，占用耕地的及补充方式、标准和资金落实情况;建设项目用地方式(包括征收、占用)等情况;建设项目相关用地指标情况，包括建筑密度、容积率、行政办公及生活服务设施用地(或分摊土地面积)情况等。

特此报告。

附件：1、企业营业执照或法人代码证书(复印件);。

2.法人身份证明及委托书(复印件);。

3.地形现状图(原件加盖公章);。

4.相关批准文件或其他辅助资料。

(申请单位盖章)。

__年_月_日。

最新土地出让评估报告（案例17篇）篇十五

致委托方函：××女士：

受您委托，我事务所对您委托的位于中国广东××市××路××花园a区7幢302(建筑面积为xx5平方米)的住宅用房进行估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。根据国家有关法律、法规及技术标准，对上述房地产进行了分析和测算，现将估价结果报告如下：

委估对象于估价时点20xx年xx月xx0日公开的市场评估总价为人民币717930元(大写：人民币柒拾壹万柒仟玖佰叁拾元整)，评估单价为5318元/平方米。估价的详细结果，见附后的《房地产估价结果报告》。

此致

最新土地出让评估报告（案例17篇）篇十六

xxx工程管理有限公司。

一、工程概况：

工程名称：xxx土地整理工程设计单位：xxx设计院建设单位：xxx。

监理单位：xxx工程管理有限公司施工单位：xxx建筑工程有限公司。

工程规模：土地平整xxx亩，工程造价xxx万元。施工范围：土地平整、农田水利工程、其它工程。开工日期：xx年xx月xx日竣工日期：xx年xx月xx日监理依据：

d)施工验收规范及国家、地方现行标准;e)工程建设强制性标准;f)法律、法规和行政规章。一、工程监理情况：

1、监理工作就是“四控两管一协调”，而质量控制是监理工作的核心，质量控制主要有：

事前控制：熟悉掌握施工图纸和有关的技术规范和验评标准;审查施工单位资质、施工组织设计及施工方案;进场材料报验;施工现场检查验收及核查工程质量保证措施等。对重点工序质量控制关键点进行技术交底。

事中控制：对施工过程进行全面控制，主要采用巡视、旁站、平等检验等方法。严格执行隐蔽工程验收和见证取样送检制度，强化验收，过程控制。

事后控制：对已未完成的分项、子分部、分部工程及时组织验收;审核材料抽验试验结果;及时跟踪工程内业资料整理。

二、工程实施情况：

xxxx土地整理工程项目主要以下几个分部工程：1)土地平整：xxx亩。

2)农田水利工程：农渠xxxm;农沟xxxm，包括土方开挖、土方夯填、垫层、砌石分项等。

3)道路工程：田间路：xxxm;生产路：xxxm。4)其它项目：标志牌x座。

5)增加项目：增加排水沟，挡土墙等xx座三、质量平定情况：

四、单位工程观感质量情况：本工程施工质量、观感标准符合规范要求。

五、质量保证资料核查情况：根据施工单位提供的竣工资料及现场初验情况，总体该工程的施工质量达到设计要求，经核查，本工程项目质量保证、资料齐全。

最新土地出让评估报告（案例17篇）篇十七

一、判断题（5小题，每题4分，共20分。正确选a，错误选b）1．土地使用权转让是转让人对土地使用权进行占有的结果。（）。

2．国家对土地使用者依然取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前，不得以任何理由提前收回。（）3．土地使用权出让金应当全部上缴财政。（）。

4．土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同可以由土地使用者双方签订。（）5．土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，只要于届满前一年申请续期，应当予以批准。（）。

二、选择题（5小题，每题4分，共20分）1.招标是国有土地使用权（）的一种方式。

a.出让b.租赁c.作价出资d.作价入股2.住宅用地土地使用权出让的最高年限规定为（）年。3.土地使用权变更不包括（）。

a.主体变更。

b.客体变更。

c.内容变更。

d.其他事项变更4.城市公有房屋因房屋使用人无正当理由闲置一定期间后就要由产权所有人收回其使用权，这个期间是（）。

个月个月年年。

c.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费d.处以20%的罚款。

三、案例分析（3小题，每题20分，共60分）案例一。

1994年1月甲公司向市土管局提出计划新建一座水泥厂的用地申请。经审查研究，市土管局批准了该项申请，与甲公司签订了土地有偿使用合同，并办理了登记备案手续。同年5月，水泥厂正式投建，但后来在施工中发现主厂房处地面严重下沉，部分房屋开裂变形，迫使基建工程于10月初下马，未能如期完成建厂计划。适值此时，乙公司急于寻找场地建娱乐中心，甲、乙两公司经协商于同年12月签订了买卖水泥厂房屋财产合同，合同约定：(一)甲公司将水泥厂现有房屋10间、未建完围墙及场地等全部财产卖给乙公司；(二)甲公司在合同签订后15天内将上述房产和全部手续资料清点后移交乙公司，乙公司在接收上述房产和全部资料后将50万元价款一次性付清。次日，此事被他人举报到市土管局。与此同时，经他人帮助，甲、乙两公司领导认识到签订买卖水泥厂房屋财产合同的错误性质，到市土管局交待了错误行为的经过事实，承认这是一种违法行为，提交了买卖水泥厂房屋财产合同作废的共同声明和检讨书。问题：

1.甲公司和市土管局签订的土地有偿使用合同是否合法？

案例二。

某市土地管理局因酒店公司未在约定期限内交清土地使用权出让金，于2010年9月30日决定：解除2009年11月23日与酒店公司签订的《国有土地使用使用权出让合同》，收回该合同约定范围内的土地使用权，所发土地使用证注销登记，酒店公司已经支付的定金不予退还。酒店公司因此向该市中级人民法院提起诉讼。问题：

1.土地管理局与酒店公司签订的《国有土地使用使用权出让合同》是否有效？为什么？

2.酒店公司已经支付的定金该不该退还？

3.酒店公司已交纳的部分土地使用权出让金该不该退还？

案例三。

某县氯碱化工厂始建于1975年，系县有独立企业法人的地方国有企业。该厂职工377人，土地亩，系国有划拨土地。2001年被人民法院宣告破产还债。清算中，该企业资产土地价值243万，设备评估31万，房产45万。负债1800万元，设备变现16万元不是抵偿清算费用。因土地系国有划拨土地，依照有关规定，应由人民政府收回。经清算组多次向当地政府报告，2004年县人民政府收回土地使用权。由于人民政府未对土地予以处置，土地闲置，其价值45万元房屋无法变现，该破产案件至今未予终结。问题：

附：答案及理论分析。

一、判断题。

1．选b。土地使用权转让是转让人对土地使用权进行处分的结果。而不是占有。2．选b。国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

3．选a。根据《xxx城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由xxx规定。

4．选b。根据《xxx城市房地产管理法》第十四条规定：“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”

5．选b。根据《xxx城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。”

二、选择题。

1.选a。根据《xxx城市房地产管理法》第十二条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”目前合法的土地使用权出让方式主要是招标和拍卖。因此，招标是国有土地使用权出让的一种方式。2.选b。我国以用途为标准，xxx规定为：普通标准住宅用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游、娱乐和别墅用地为40年；综合用地或者其他用地为50年。因此，住宅用地土地使用权出让的最高年限规定为70年。

3．选b。土地使用权变更包括主体变更、内容变更和其他事项变更，而不包括客体变更。

4．选d。根据《xxx城市房地产管理法》第二十五条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”

5．选c。根据《xxx城市房地产管理法》第二十五条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费。”

三、案例分析案例一1．甲公司和市土管局签订的土地有偿使用合同是合法的。因为土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

2．甲、乙两公司所签买卖水泥厂房屋财产合同是一个变相的非法买卖土地使用权的违法行为，表面上看甲、乙双方买卖的是房屋和其他财产，实际上包括房屋的所有权和土地使用权，而土地使用权未经有关土管部门批准个人或单位之间不准非法转让买卖的，其所签订的买卖合同属非法无效。

3．市土管局应作如下处理：宣布甲、乙两公司签订买卖水泥厂房屋财产合同是一非法的变相买卖土地使用权的违法行为，是一严重错误，所签订合同非法无效，应予作废；基于情节并不严重(甲公司未移交房屋财产、乙公司未交付房价款，也未接收房屋财产，合同未完全实施)，双方领导及主要责任人认识错误态度较好，责成由其所在单位或上级单位对责任人给予行政处分；对水泥厂土地使用权暂予以收回处理。

案例二。

1．根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）第十一条规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订。”由此可见，土地使用权出让合同的出让方与受让方之间，是平等的民事关系。被告市土地局与原告酒店公司签订的土地使用权出让合同，符合平等、自愿、等价有偿原则，是有效的。

2．根据《民法通则》第八十九条规定，依照法律的规定或者按照当事人协商可以采用保证、抵押、给付定金等方式来担保合同的履行市土局与酒店公司在土地使用权出让合同中约定，以土地使用权出让金额的15%作为合同定金，该条款成立，应当对双方当事人发生法律效力。《民法通则》第八十九条第（三）项规定：“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行债务的，无权要求返回定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”酒店公司未在合同约定的期限内交清土地使用权出让金，是不履行合同债务的行为，无权要求返回定金。3．酒店公司已交纳的部分土地使用权出让金，《条例》并没有“不予退还”的规定，土地局没收部分资金，于法无据。因此，土地管理局应当退还酒店公司已交纳的部分土地使用权出让金。

案例三。

1．土地使用权不应交由政府收回。因为《城市房地产管理法》对于因划拨取得的土地使用权，除在用途和转让条件上有一定的限制外，并没有附加特别的限制，反面规定该等土地使用权是一种无使用期限的权利。我国的现行法律和行政法规对于因草拟而取得之土地使用权，也没有规定国家可以将因划拨而取得的地使用权收回故国家不得因该等土地使用权没有期限而可以限时收回。

2．政府收回土地的方法在现实中无法操作。国家对于划拨的土地使用权，可以不收回，也可以收回，收回的，甚至可以不附加任何理由。如果破产企业的划拨土地使用权由政府收回，那就造成清算组只能对破产企业的非房产财产进行处分，而不能转让破产企业的房产。破产清算组控制破产企业房产的出卖，而不能将土地使用权一并出让；国家的授权部门国土局可以对收回的土使用权进行出让，而无权同时变卖地上附着物的房产。依照这样理解，破产案件中很多事务就无法想象，也无法操作了。正如本案的情况，政府收回土地，但未对土地予以处置，土地闲置，其价值45万元房屋无法变现。

3．破产清算中，国有划拨土地使用权应按以下方式处置：首先，城镇的土地属国有所有，国家享有土地所有权，破产企业享有的国有划拨土地使用权是国家因企业需要无偿赋予企业对国有占有、使用的权利，有特定的用途，企业并不能时行土地经营，亦不能因土地获取收益，更不能进行土地使用权处分。当企业破产后，自然不再需要使用该土地，国家可以收回其赋予破产企业的草拟和土地使用权并依法处置。第二、破产企业国有划拨使用土地建筑物、其他附着物属破产财产，破产企业清算组有权依照《破产法》的规定对其进行清理、估价、变卖和委托拍卖。第三、破产企业清算组在处理房产前，应依照《房地产管理法》的规定，履行相应的审批手续。