房地产市场波动受到多种因素的影响，包括经济形势、政策调控、消费需求等。以下是一些关于房地产市场风险和投资技巧的专业分析，对于购房者来说或许有所启发。
优秀房地产库存分析报告（通用13篇）篇一
1、按项目分期和总体分别说明。
2、分析内容应包含项目总（分期）投资总额、已发生投资额、未发生投资额、当月投入和下月需求。
3、按收支大类分析，主要指标回款、土地款、工程款、费用、税金、内外贷款、其他支出、不可动用资金等项。
4、单独分析预计新增成本项。
二、融资计划及执行情况分析。
1、说明当期、累计项目融资额、还贷情况，支出利息成本。
2、分析目前公司可继续融资渠道、融资额度。
3、目前项目融资进展情况及与银行沟通中存在问题。
三、租售收入预算及执行情况分析。
1、按协议和合同分类。
2、按项目分期业态楼栋分类。
3、分析内容应包含当月、本年和项目累计签约额（包含套数、面积和均价）、实收现金额。
4、分类说明未收到款项状态（分期或按揭未到账等金额和预计时间）。
四、成本计划及执行情况说明。
1、工程形象进度说明，包括期初在施面积、本期新增施工面积、本期竣工面积和期末在施面积。
2、工程量价值及合同付款情况，包括当期、和累计的已合同总额、工程结算价、合同应付款（已批款）、实际付款和已批未付款。
3、按成本项目分类。
4、按有无合同状态及合同类别分类。
五、管理费用计划及执行情况分析。
1、进行本月实际发生与预算的比较分析。
2、按大类重要项目分析说明（薪金、执行费）。
3、进行和项目累计核算。
六、营销费用计划和执行情况分析。
1、进行本月实际发生与预算的比较分析。
2、进行和项目累计核算。
3、按有无合同状态说明。
4、非管理性费用分析欠款情况。
七、税金。
1、按税种分类。
2、计提基数、计提金额和实缴金额。
3、进行当月、和项目累计核算。
八、利润核算及完成情况分析。
1、毛利和净利分析。
2、毛利按项目分期、业态分析、；净利润进行综合分析。
3、进行当月、和项目累计核算。
九、其他（各项目认为没有上述包括的重要事项的说明分析）。
优秀房地产库存分析报告（通用13篇）篇二
1)、项目申请单位情况:单位名称、地址及邮编、联系电话、法人代表姓名、人员、资产规模、财务收支状况等情况。
2)、项目负责人基本情况:姓名、性别、职称、专业、联系电话，与项目相关的主要业绩。
3)、项目基本情况:项目名称、项目类型;主要工作内容、预期总目标及其阶段性目标;主要预期经济效益和社会效益指标;项目总投入情况(包括人、财、物等方面)。
2、必要性和可行性。
1)、项目背景及实施项目的必要性。
项目受益范围分析;项目是否符合国家政策，是否不属于国家政策优先支持的领域和范围;国家(含部分地区)需求分析;申请单位事业发展需求分析。
项目实施对申请单位、所属领域或社会事业发展的意义与作用。
2)、项目实施的可行性。
与同类项目相比分析;项目的主要思路与设想;项目预算的合理性及可靠性分析;项目预期社会效益分析;项目预期效益的持久性分析。
3)、项目不确定性分析。
项目实施过程中存在的不确定性分析;对应措施分析。
3、实施条件。
1)、人员条件。
项目负责人组织管理能力;项目主要参加人员的姓名、性别、职务、专业、对项目熟悉情况。
2)、资金条件。
项目需要的投入总额;对财政专项资金的最低需求额;其他渠道资金的来源及其落实情况(需提供相关证明文件及资料)。
3)、基础条件。
项目申请单位及合作单位单位完成该项目已经具备哪些基础条件(重点说明项目申请单位及合作单位具备那些设施条件，需要增加哪些新的关键设施)。
4)、其他相关条件。
4、进度与计划安排。
项目的阶段性目标情况;分段地实施进度计划与计划安排情况。
5、主要结论。
1、项目建议书及批复文件。
2、国家和地区的经济和社会发展规划。
3、国家有关法律、法规，政府的有关规定。
4、项目合资、合作各方签订的协议书或意向书。
1、概述。
简述项目提出的背景、项目技术状况、现有产业规模;项目的`主要用途、性能;投资的必要性和预期经济效益;本企业实施该项目的优势。
1)、项目技术路线、工艺的合理性和成熟性，关键技术的先进性和效果论述。
2)、项目技术性能水平与国外同类项目的比较。
3)、项目承担单位在实施本项目的优势，
3、项目成熟程度。
4、市场需求情况和风险分析。
5、投资估算及资金筹措。
1)、项目投资估算。
2)、资金筹措方案。
3)、投资使用计划。
6、经济和社会效益分析。
1)、未来5年成本、收入估算。
2)、财务分析:以动态分析为主，提供财务内部收益率、贷款偿还期、投资回收期、投资利润率和利税率、财务净现值等指标。
4)、财务分析结论。
5)、社会效益分析。
7、综合实力和产业基础。
1)、企业员工构成(包括分工构成和学历构成)。
2)、企业高层管理人员或项目负责人的教育背景、科技意识、市场开拓能力和经营管理水平。
3)、企业从事研究开发的人员力量、资金投入，以及企业内部管理体系等情况。
4)、企业从事该产品生产的条件、产业基础(包括项目实施所需的基础设施及原材料的来来源、供应渠道等)。
8、项目实施进度计划。
9、其他。
1)、环境保护措施。
2)、劳动保护和安全。
3)、必要的证明材料。
10、结论。
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优秀房地产库存分析报告（通用13篇）篇三
在房屋建筑领域中必不可少可行性研究，因为它对项目最终的施行，如何施行，将产生多大的经济效益有着不容忽视的作用。在技术方面，可以确定房屋的布局结构，所需的设备也随之确定；在经营方面，可根据房地产的供求情况，市场的竞争激烈与否，提出销售目标所在市场和销售手段；在管理方面，可根据实际研究结果提出项目建设的方法。综上所述，以市场预测和建设条件的调查为前提，规划设计方案作为基础，经济评价为可行性研究的核心。
1.1总论。
项目的名称、性质、地理位置、占地面积，总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑物的构成、投资总额、总工期等基本情况都需要在总论中体现，并说明项目提出的背景、开发建设的必要性、城市总体规划、发展全市经济的意义。
1.2市场调查和需求分析。
通过对房地产市场的详细调查，开发商预测同时期人们对房屋需求，从而分析出开发项目的销售走势或者出租前景的好坏，综上，即可确定面对市场的范围和租售对象。
1.3开发项目场地的现状与建设条件分析。
原建筑物的现状，周围环境的布局，开发时需要拆除的房屋面积，需要安置的原住户和人口，需要的劳动力和材料等因素都要再前期准备中考虑进去。
1.4规划设计方案。
开发项目实施之前，设计人员要设计出建筑的总平面布置图。其中包括建筑物的外观设计，城市的景观设计，并且保证场内外交通布置的畅通，基础设施管网的可行性。
1.5投资估算。
它是场地的购置费、拆迁安置费、工程的总造价、手续费、规划费等相关费用的估计。
1.6经济分析、财务评价、社会经济评价。
通过对项目的销售收入、预期利润、税金、租金、工期等众多影响因素变化的正确评估，以及当财务评价与社会经济评价不发生矛盾时，该项目最终可具体实施。
2.1内部影响因素。
开发企业想要具备资源、能力和竞争优势，就必须寻找机会，利用机会。对投资者来说，市场机会无处不在，所有未满足的需要的都可当做机会来利用，但是在机会面前如果不加以分析和评估，那么机会只会让投资者深陷其中。因此，开发企业首先要把项目有关的不利影响和有利效益罗列出来，然后进行调查、比较、分析、评估，明确企业的自我优势，再去判别机会是否属于自己。
2.2外部因素。
除了可调控的内部因素之外，不易控制的外界环境和条件时时刻刻的变化也可能会给自己创造的条件带来不利的影响。人口、经济、信息、政治法律及社会文化、自然条件、基础和公共设施，规划控制等影响因素都会作用在房地产开发的效益之上。所以，对外部因素合理的协调，就是为了最终开发商能够选择合适的开发地段。
首先费用测算为筹集开发资金提供依据，以便通过各种渠道筹集所需的开发资金，同时它可作为研究工程造价合理性的手段，以便对设计方案提出意见，在经济上达到共同的而目标。其次费用测算是作为选择最优设计方案的重要控制条件，以便选出技术先进、经济合理的设计方案。最后，费用测算作为项目建设实施过程中投资控制的依据，以便为工程预算提供重要的依据，进行竣工决算。
4.1市场风险。
房地产和其他行业一样存在着市场风险，当市场的供求关系的发生波动时，相应就会引起市场的波动产生风险。因为购买力迫使房地产难以形成有效的需求，市场价格大幅波动，资源价格上涨等不定因素都会给投资者造成损失。
4.2经营风险。
在房地产经营过程中会出现意想不到的失误，而在经营商的失误会直接导致风险增加。没有经过周详的调查分析或因决策的失误，错误的选择了投资地区和时机；不熟悉相关政策导致投资失败；还有可能是因企业内部管理水平和工作效率低等导致原来计划不能按期执行。
4.3利率风险。
由于市场的不确定性，时常会发生变动导致利率的变动，这就造成了利率的风险。一旦风险出现，房地产开发企业融资成本及将会受到重击，从而减少了投资者的收益；同时对居民的购买力也造成了影响，最终表现为开发企业的投资收益减少。
4.4政策风险。
房地产开发投资是一项政策性很强的经济活动，在相关政策的影响和制约下，房地产的投资对象情况也会随之在很大程度上受到影响。因此，投资前需要认真了解城市规划设计，土地获得方式，政策的调控等，掌握政策的基本内容，有利于安全的投资。
4.5其他风险。
失去控制的人为因素或自然本身发生异常造成的损失会给房地产开发投资活动带来损失。
房地产业在当今发展迅速，给投资者带来了可观的经济效益，丰厚的回报。但随着市场持续的走高，房屋需求有所下滑，相关政策也随之调控，房地产开发项目可行性研究就显得尤为重要，这时需要投资者和购买者都周详的了解当今的房地产市场的变化和走势，利用信息判断投资机会的可行性，最终达到投资者和购买者双赢的共同目标。
优秀房地产库存分析报告（通用13篇）篇四
有所帮助。
了当年的预收账款对于次年的业绩具有锁定作用。预收账款在很大程度上反映了当年的销售情况，同时也是次年营业收入的重要组成部分。
反应成本控制能力。具有较高gm的企业往往自身管理水平好，对供应商的议价能力强，从而可以在良好的经济环境中获得更大的收益，在不利经济环境中抵抗更大的风险。
从资产方面反映了企业的盈利能力，同时是衡量企业竞争实力和发展能力的重要指标。
土地储备政策是非常重要的考虑因素，它包括土地储备规模和资金运用能力两方面。由于土地成本占到建筑总成本的25%到40%，一个企业的土地储备政策是未来收益的重要决定因素，尤其是在经济的下行周期，错误的储备政策可能导致公司承受更大的压力甚至陷入困境。该指标可以反应企业对土地存货的管理水平，存货周转速度越快，企业的变现能力越强。反应资产总额的周转速度。周转率越大，销售能力越强。
合理的债务结构和债务分布有利于企业保持良好的流动性和稳定的信用品质。尤其是在经济低迷时，债务杠杆会限制财务的灵活性，反应企业的抗压能力。
反应企业全部总资产中有多大比重是通过借贷获取的。
反应企业负债的资本化程度，企业负债的资本化成都越低，长期偿债压力越小反应企业的盈利对于付息债务综合的偿还能力企业当年的销售回款，在房屋竣工之前计入预收账款，成为流动负债的一部分，而这部分预收账款实际上是不需要偿还的。剔除预收账款后的资产负债率更为真实。
三年平均值可以部分抵消之间的市场波动，使得数据更能反映行业的周/6期变化。同时需要考虑最近一期数据的情况。较小的净负债率可以增加企业的财务弹性，同时增强其在复杂环境中经营的主动性和回旋余地反映了企业经营活动对于短期债务的覆盖能力。
住宅市场是一系列的区域市场而非真正意义上的全国性市场，地域多元化、产品结构多层次化和价格多样化有助于降低企业的整体风险，充足廉价的土地储备大大提升了企业扩大规模的潜力。
主要是指在核心市场的市场份额排名靠前。市场占有率高的企业收入规模较大，资金链断裂的可能性相对较小，抗风险能力较强。考虑已建项目、在建项目及土地储备的地域分布。区域多元化后一方面可以抵御局部风险，但另一方面对管理能力的挑战增加。主要是分散政策风险。住宅产品包括：经济适用房+限价房+普通住宅+高等住宅等，各产品的政策不一样。主要考虑:。
(1)土地的价格;。
(2)土地款的缴纳情况;。
(3)土地的位置及周边未来发展情况;。
(4)土地的开发时间及周期;。
(5)当前房地产的价格及市场的趋势。
不同类型房地产企业的政策风险不同，不同地域的政策风险不同。
拥有国家或地方政府背景的企业，更容易获得各种优惠政策，而业务的运营发展也会受益于政府支持，在面临经济的不确定性因素时，更容易得到政府救助;实际控制人实力雄厚的企业，其股东给予的包括资金或是管理方面的支持都优于一般企业，因此企业的抗风险能力更强。
(2)企业的发展战略：企业战略发展方向、市场定位、规模扩张速度、产品结构调整等。
可使用的银行授信规模，未来是否有使用授信的可能新以及其对企业经营的支持及债务的保障程度。
存货周转率=营业收入/平均资产总额资产负债率=负债总额/资产总额。
优秀房地产库存分析报告（通用13篇）篇五
房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。这些风险严重的制约着房地产的发展，本文对我国房地产项目的投资风险做一个全面的研究与分析，同时给出相关的建议以供参考。
房地产业，是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。在实际生活中，人们习惯于将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。
房地产投资是以房地产为对象，为获得预期效益而对土地和房地产开发、房地产经营，以及购置房地产等进行的投资。广义上说，房地产投资的预期效益因投资主体不同而有所不同，政府投资注重宏观的经济效益、社会效益和环境效益;企业投资注重于利润指标;购置自用的房地产，则注重它的使用功能的发挥。追求的效益虽然有所不同，但各种效益是相互交叉、相互影响的。从狭义上说，房地产投资主要是指企业以获取利润为目的的投资。房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，一般占全社会固定资产投资60%以上。它需要动员大量的社会资源(包括资金、土地、物质材料、劳动力、技术、信息等资源)，才可能使投资效益得到实现。
我国处于快速发展阶段，城市化发展在推动我国经济发展的同时，也为经济发达的城市带来了越来越多的人口，城市区域的面积也不断的拓展。我国土地政策实行的影响下，不论是拆迁、土地征用还是土地开发等多个方面都限制了土地供给，对房地产行业的发展造成了较大的影响，行业资源也逐渐减少。首先，土地供给量的减少，在2014年，土地购置的增长速度同比降低2.8%，且在宏观经济环境的影响下，土地供给指标存在又一次的减低，这就表示在以后的发展阶段中，房地产投资水平也会有所下降，从而提升了房地产企业的产品价格；其次，土地供给减少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地价格依然处在增长趋势中。在金融机构的信用贷款管理方面，土地的发展会越来越市场化，政府单位为了加强土地的管理和控制，会不断严格土地的开发控制。房地产行业的发展过程中，区域发展存在显著的差异性，同样也表现在房地产发展规模和增长速度上。在我国，相对来说，东部区域的经济水平的发展较为良好，这是因为房地产行业的发展时间较长，积累了丰富的发展经验。中部地区的发展呈现出领先发展水平，并且明显比我国经济水平更高。我国东部区域的土地资源比较紧张，房地产价格的提升加剧了该市场的竞争现象，部分房地产企业将发展逐渐发展到中部和西部，且区域结构也出现了一定的变化，特别是在中部区域的经济水平的发展中，不同指标的提升更高。我国城市化发展是旧区创新和基础设施重新建设作为主要发展内容，因此，我国城市不论是在规模和发展品质等多个方面都有着明显的提升，城市的土地使用和土地需求都无法满足市场的需求和供给。在这样的需求影响下，我国在土地使用上存在一定的问题。在容积率提升的情况下，无论是政府、房地产开发商还是规划师都非常注重容积率，对近些年房屋价格的逐渐增长，我国政府在发行了相应的调控政策，但是监督与管理机制缺乏完善性，造成在实行政策的过程中，各个地方的政府执行起来并不严格，而且商业银行为了确保自身的经济效益也会采取相应的解决方式，不利于国家政策的合理实行，以及房地产行业的持续性发展战略的实施。
正像股市一样，投资者很难把握到房地产市场的动向。很多人希望房价能下降，但是如果降了大家就会买吗?出于囚徒困境的心理，人们大多是丧失投资良机或者过早进入。在市场行情热涨的情况下，我们也需要把握投资机会，从而获得较高的利润。
4.1关于投资区域，如何选择。
不同的区域有不同的房地产发展前景，所以投资房地产实质上是投资该区域的发展前景。所以需要分析区域投资环境，选择好的投资区位，寻找投资机会。良好的投资区位包括：交通、学校、医院、菜市场、商贸、良好发展前景等因素。
4.2面对拿地热潮，抢还是不抢。
从往年的一些成交价来看，土地市场有呈现泡沫化的趋势。而品牌开发商加大囤地力度，他们更看重的是未来两年的房地产市场行情，而中小开发商，应充分考虑自身的发展战略，政策的波动性依然是高地价的最大风险，因此在市场环境狂热的情况下需要理性拿地，在市场环境低迷的时候应储备土地。
4.3强调项目可行性分析和市场监测。
可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。当今火热市场行情下，企业需要做好可行性研究，做好项目开发成本和财务分析。房地产开发中既涉及土地、税费、工程、开发、营销、财务等费用，也包括不可预测费用。财务费用主要分析成本与收益，一般以动态分析为主，以静态分析为辅，对项目进行现金流量分析、动态投资回收期、内部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面进行合理评估。这些费用和预测充满不确定性因素，所以，可行性分析正确如否对项目利润和风险防范影响较大。
进行充分的市场调研和监测，对供求变化做出良好的反应。须委托专业咨询公司对房地产市场的供求状况进行调研，获取详细的信息资料，同时根据社会需求和城市建设规划来调整投资项目，避免供需失衡的风险。
5结语。
随着社会的发展，我国的房地产市场也在不断地发展，规模也在不断地增加，虽然房地长行业有着巨大的利益，但同时也产生巨大的投资风险。通过调查发现，我国的房地产的相关法律、法规在设立的时间上比较晚，各种制度还存在一定的不完善，在这种情况下，房地产投资受到的各种因素比较多，从而进一步导致房地产项目的投资出现较多风险。本文针对我国目前房地产行业的投资风险提出来相关的见解，同时也给出了有效的建议以供参考，从而使得其使用科学的方式尽可能的降低投资风险。
优秀房地产库存分析报告（通用13篇）篇六
世界范围内西安物业公司发生过两次著名的度假物业泡沫事件,一次发生在上世纪代的美国佛罗里达,另一次则是发生在近期:著名的迪拜房产泡沫。迪拜在统治阶层操纵下完成的房产繁荣与美国佛罗里达在经济繁荣下由集体乐观情绪引发的泡沫虽然起源有西安物业公司所不同,但却共同印证西安物业公司了房产泡沫的两大规律:即泡沫的持续繁荣必须得到政府层面的支持以及宽松流动性的支撑,而泡沫的破灭无论由全球危机或市场预期改变引发,根源西安物业公司则在于流动性支撑力的彻底消退。
与__-__年海南房地产泡沫明显不同,全国富裕人群购买力是海南此轮的房价上涨背后最基础的支撑力量。但我国的富裕人群高度集中在东南地区的省份,而此部分人群对海南冬季温暖气候环境的渴求度远远小于北方省份居民。换言之西安物业公司,愿意参与海南房地产市场投资西安物业公司的富裕家庭并没有市场所一相情愿期望的那么多,在海南房价已被快速炒高后,后续接盘的动力并不如市场预期般充足。
当前三亚的房价水平已超越国内主要大西安物业公司城市,也已经超越迪拜、纽约、伦敦等国际大都市。我们认为三亚房价短期内将缺乏持续上涨的动力。但房价的过度波动将对政府后期的西安物业公司土地出让不利,西安物业公司市场在目前的价格水西安物业公司平上维稳是符合地方政府利益的最佳走势。此外出于对上一次海南泡沫破裂的深刻记忆,商业银行在海南此轮房产上涨过程中较为谨慎,并未深度参与。因此即使未来由于国家货币政策的收缩带来流动性的收缩,其对海南房地产市场的影响也要远远小于93年。
判断海南房价短期内也难以明显回落。
__年房产泡沫破西安物业公司裂后,海南经济发展缓慢,地方西安物业公司财政实力较弱。海南很多地区的政府都通过以土地代替现金支付的方式,吸引入大型开发商替政府兴建市政道路等公共基础设施。因此当前海南的房地产市场格局当中,市政规划建设能力较强的全国型的大型房地产开发企业如鲁能西安物业公司、以及与海南的经济发展关系西安物业公司紧密的西安物业公司企业如海航、农垦集团控制了较大规模的土地储备。在海南本轮房价的快速上涨中,最大的获益者实际正是这批先期以极低西安物业公司的成本进入海南的地主型开发商。
优秀房地产库存分析报告（通用13篇）篇七
说明：
2、完成情况尽量用表格反映，无需再用文字重复叙述，文字重点分析增减原因和经营情况。
一、总体经营情况。
项目本月金额本年累计本年预算完成预算上年同期累计同比增减。
一、营业收入减：营业成本营业税金及附加销售费用。
管理费用。
财务费用。
二、营业利润。
三、利润总额减：所得税费用。
四、净利润说明：此表从当月的报表中copy出来即可。
二、收入情况分析。
1、本年累计收入完成情况分析。
说明：王府井饭店本年累计收入完成情况需根据本年累计预算进行比较（如：3月报告本年累计预算为1-3月预算合计数）；其他公司与全年预算比较，比较本年累计预算完成进度，并分析原因。
本年累计完成预算比例，主要原因：
本年累计与去年同期比，主要原因：
2、本月收入完成情况分析。
说明：王府井饭店需对当月预算完成情况进行分析，其他公司仅对当月经营情况进行分析即可。
本月完成预算比例，主要原因：
本月与去年同期比，主要原因：
各业务板块需根据自身业务情况进行分析，应包括但不限于以下内容：
1）酒店业务：客房、餐饮、出租等各项收入完成情况，客房出租率、平均房价、revpar.值等业务指标与预算比较。
2）房地产开发：对于当年内可进行财务结算的项目，需计算当年锁定收入完成预算的比例；对于所有在售项目，需提供各项目销售情况统计表。
货值。
套数面积合同金额实际收款。
本月净销售（扣除退房）。
套数面积合同金额实际收款。
3）租赁业务：提供项目租赁情况表；租户统计表。
租赁情况统计表。
楼座*楼座。
可出租总面积。
已租赁。
空置面积。
销售/出租率。
平均租价。
租户统计表。
类别户数租户名称占已出租面积比重占大厦租。
赁
4）物业管理：各项目管理处物业管理收入、利润情况。
三、成本情况分析。
分别对本年累计和本月成本情况进行分析，分析内容同收入分析。
房地产开发业务：需说明各项目实际发生成本情况、项目动态成本情况。
四、三项费用分析。
各公司都需对三项费用变化较大内容进行详细的比较分析。包括预算完成进度情况、与去年。
同期的比较情况。
五、现金流量分析。
说明重大的现金流入流出项目内容。
六、工程进度情况。
房地产开发业务：每月需简单描述工程进度情况。对于当年需结算的项目，需明确是否能按。
期完工，相关工作的进展情况等。
七、其他重要事项。
重要签约（或签署意向协议）进展，银行贷款情况，等。
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优秀房地产库存分析报告（通用13篇）篇八
市场分析报告的标题一般有两种形式：一是公文式，如《中国农业银行湖北省分行市场环境分析报告》。另一种是新闻报道式。它又分单标题和双标题两种。单标题，如从对鄂州市分行客户结构调查分析看我省农行市场开发的战略选择；双标题是指既有正题，又有副题。正题揭示市场分析报告的主旨，副题标明进行市场分析的对象、内容等，如《县级金融市场开发大有可为――对公安县金融市场潜力的调查分析》。标题的词句应反复琢磨，要概括精练，一般只用一句话，至多两句为宜。
2、导语。
3、主体。
主体是市场分析报告的主要部分，一般是写调查分析的主要情况、做法、经验或问题。如果内容多、篇幅长，最好把它分成若干部分，各加上一个小标题；难以用文字概括其内容的，可用序码来标明顺序。主体部分有以下四种基本构筑形式。
（1）分述式。这种结构多用来描述对事物作多角度、多侧面分析的结果，是多向思维在谋篇布局中的反映。其特点是反映业务范围宽、概括面广。
（2）层进式。这种结构主要用来表现对事物的逐层深化的认识，是收敛性思维在文章谋篇布局中的反映。其特点是概括业务面虽然不广，开掘却很深。
（3）三段式。主体部分由三个段落组成：现状；原因；对策。如此三段，是三个层次，故称三段结构。
（4）综合式。主体部分将上述各种结构形式融为一体，加以综合运用，即为综合式。例如，用“分述结构”来写“三段结构”中的“现状”；用“三段结构”来写“层进结构”中的一个层次；用“总分结构”来写“分述结构”中的某一方面内容，等等。
4、结尾。
结尾的写法灵活多样，一般有以下几种。
（1）自然结尾。如果主体部分已把观点阐述清楚，作出了明确结论，就不必再硬加一条尾巴。
（2）总结性结尾。为加深读者的印象，深化主旨，概括前文，把调查分析后对事物的看法再一次强调，作出结论性的收尾。
（3）启示性结尾。在写完主要事实和分析结论之后，如果还有些问题或情况需要指出，引起读者的思考和探讨，或为了展示事物发展的趋势，指出努力方向，就可以写一个富有启示性的结尾。
（4）预测性结语。有的报告在提出调查分析情况和问题之后，又写出作者的预测，说明发展的趋向，指出可能引起的后果和影响。这是在更广阔的视野上来深化主题。
为了深入了解本市居民家庭在酒类市场及餐饮类市场的消费情况，特进行此次调查。调查由本市某大学承担，调查时间是2001年7月至8月，调查方式为问卷式访问调查，本次调查选取的样本总数是2000户。各项调查工作结束后，该大学将调查内容予以总结，其调查报告如下：
一、调查对象的基本情况。
（一）样品类属情况。在有效样本户中，工人320户，占总数比例18.2%；农民130户，占总数比例7.4%；教师200户，占总数比例11.4%；机关干部190户，占总数比例10.8%；个体户220户，占总数比例12.5%；经理150户，占总数比例8.52%；科研人员50户，占总数比例2。84%；待业户90户，占总数比例5.1%；医生20户，占总数比例1.14%；其他260户，占总数比例14.77%。
（二）家庭收入情况。本次调查结果显示，从本市总的消费水平来看，相当一部分居民还达不到小康水平，大部分的人均收入在1000元左右，样本中只有约2.3%的消费者收入在2000元以上。因此，可以初步得出结论，本市总的消费水平较低，商家在定价的时候要特别慎重。
二、专门调查部分。
（一）酒类产品的消费情况。
1、白酒比红酒消费量大。分析其原因，一是白酒除了顾客自己消费以外，用于送礼的较多，而红酒主要用于自己消费；二是商家做广告也多数是白酒广告，红酒的广告很少。这直接导致白酒的市场大于红酒的市场。
2、白酒消费多元化。
（1）从买白酒的用途来看，约52.84%的消费者用来自己消费，约27.84%的消费者用来送礼，其余的是随机性很大的消费者。
买酒用于自己消费的消费者，其价格大部分在20元以下，其中10元以下的约占26.7%，10～20元的占22.73%，从品牌上来说，稻花香、洋河、汤沟酒相对看好，尤其是汤沟酒，约占18.75%，这也许跟消费者的地方情结有关。从红酒的消费情况来看，大部分价格也都集中在10～20元之间，其中，10元以下的占10.23%，价格档次越高，购买力相对越低。从品牌上来说，以花果山、张裕、山楂酒为主。
送礼者所购买的白酒其价格大部分选择在80～150元之间（约28.4%），约有15.34%的消费者选择150元以上。这样，生产厂商的定价和包装策略就有了依据，定价要合理，又要有好的包装，才能增大销售量。从品牌的选择来看，约有21.59%的消费者选择五粮液，10.795%的消费者选择茅台，另外对红酒的调查显示，约有10.2%的消费者选择40～80元的价位，选择80元以上的约5.11%。总之，从以上的消费情况来看，消费者的消费水平基本上决定了酒类市场的规模。
（2）购买因素比较鲜明，调查资料显示，消费者关注的因素依次为价格、品牌、质量、包装、广告、酒精度，这样就可以得出结论，生产厂商的合理定价是十分重要的，创名牌、求质量、巧包装、做好广告也很重要。
（3）顾客忠诚度调查表明，经常换品牌的消费者占样本总数的32.95%，偶尔换的占43.75%，对新品牌的酒持喜欢态度的占样本总数的32.39%，持无所谓态度的占52.27%，明确表示不喜欢的占3.4%。可以看出，一旦某个品牌在消费者心目中形成，是很难改变的，因此，厂商应在树立企业形象、争创名牌上狠下功夫，这对企业的发展十分重要。
（4）动因分析。主要在于消费者自己的选择，其次是广告宣传，然后是亲友介绍，最后才是营业员推荐。不难发现，怎样吸引消费者的注意力，对于企业来说是关键，怎样做好广告宣传，消费者的口碑如何建立，将直接影响酒类市场的规模。而对于商家来说，营业员的素质也应重视，因为其对酒类产品的.销售有着一定的影响作用。
（二）饮食类产品的消费情况。
本次调查主要针对一些饮食消费场所和消费者比较喜欢的饮食进行，调查表明，消费有以下几个重要特点：
1、消费者认为最好的酒店不是最佳选择，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消费者最常去的酒店大部分是中档的，这与本市居民的消费水平是相适应的，现将几个主要酒店比较如下：
泰福大酒店是大家最看好的，约有31.82%的消费者选择它，其次是望海楼和明珠大酒店，都是10.23%，然后是锦花宾馆。调查中我们发现，云天宾馆虽然说是比较好的，但由于这个宾馆的特殊性，只有举办大型会议时使用，或者是贵宾、政府政要才可以进入，所以调查中作为普通消费者的调查对象很少会选择云天宾馆。
2、消费者大多选择在自己工作或住所的周围，有一定的区域性。虽然在酒店的选择上有很大的随机性，但也并非绝对如此，例如，长城酒楼、淮扬酒楼，也有一定的远距离消费者惠顾。
3、消费者追求时尚消费，如对手抓龙虾、糖醋排骨、糖醋里脊、宫爆鸡丁的消费比较多，特别是手抓龙虾，在调查样本总数中约占26114%，以绝对优势占领餐饮类市场。
4、近年来，海鲜与火锅成为市民饮食市场的两个亮点，市场潜力很大，目前的消费量也很大。调查显示，表示喜欢海鲜的占样本总数的60.8%，喜欢火锅的约占51.14%，在对季节的调查中，喜欢在夏季吃火锅的约有81.83%，在冬天的约为36.93%，火锅不但在冬季有很大的市场，在夏季也有较大的市场潜力。目前，本市的火锅店和海鲜馆遍布街头，形成居民消费的一大景观和特色。
三、结论和建议。
（一）结论。
1、本市的居民消费水平还不算太高，属于中等消费水平，平均收入在1000元左右，相当一部分居民还没有达到小康水平。
2、居民在酒类产品消费上主要是用于自己消费，并且以白酒居多，红酒的消费比较少，用于个人消费的酒品，无论是白酒还是红酒，其品牌以家乡酒为主。
3、消费者在买酒时多注重酒的价格、质量、包装和宣传，也有相当一部分消费者持无所谓的态度。对新牌子的酒认知度较高。
4、对酒店的消费，主要集中在中档消费水平上，火锅和海鲜的消费潜力较大，并且已经有相当大的消费市场。
（二）建议。
1、商家在组织货品时要根据市场的变化制定相应的营销策略。
2、对消费者较多选择本地酒的情况，政府和商家应采取积极措施引导消费者的消费，实现城市消费的良性循环。
3、由于海鲜和火锅消费的增长，导致城市化管理的混乱，政府应加强管理力度，对市场进行科学引导，促进城市文明建设。
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优秀房地产库存分析报告（通用13篇）篇九
房地产的投资分析报告该怎么写呢?下面是本站的小编为大家精心整理的“房地产投资分析工作总结”，供大家阅读!希望能够帮助到大家!房地产投资分析工作总结xx的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。
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从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。
xx地产是a股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。
与同业比较，xx地产的优势主要体现在以下几个方面：
1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。
2、业务条线间协同效应显现。
3、受益深圳特区扩容。
4、管理团队高瞻远瞩。
目前a股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对xx地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。
xx地产是a股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。
房地产市场是国家的支柱产业，在经历了06-07年的过热发展后，政策调控措施日渐严厉，行业发展陷入调整，2007年下半年以来新房成交量出现了大幅下降。但随着09年为应对国际经济危机，“保增长”措施出台，各地房地产市场再度出现回暖迹象。房地产销售和开发均呈现恢复性的增长。我们认为，本轮房地产市场调整是对行业发展过热的正常反思，在我国城市化进程不断推进、人口红利因素仍进一步释放的过程中，房地产业作为国民经济发展的重要推动力，其发展前景依然看好。
房地产市场的发展空间来自于两个方面，一是一线城市的“再城市化改造”。在经过多年经营后的一线城市如上海、深圳，虽然已经形成了规模庞大的都市系统，但随着城市发展定位的重新确立，都存在再发展、再改造的需要。如上海建设“大浦东新区”，深圳扩区，定位创新试验区等都是最显著的例子。随着城市化的深入，越来越多的一线城市会对自身发展规划重新定位，创造出新的开发需求。
二是二三线城市的“城市化跟进”。区域经济发展是国家政策的重要指导方向，随着“西部开发”、“中部崛起”等诸多国家级区域经济战略规划的实施，以及如“海西”、“北部湾”等一系列“经济新区”的获批，二三线城市的经济增长已经在赶超一线城市，而经济发展的全面提速必然带动房地产开发需求的提升，未来一段时间内，二三线城市的“城市化”进程将逐步成为房地产行业发展的主要影响因素。
与国外发达的房地产中介服务业相比，我国的房地产综合服务业还处于发展初期，但发展迅速。服务外包是发展到成熟期行业的必然选择，在顾问策划、代理销售等方面，很多大型房地产企业已经越来越多地选择外包，这为房地产综合服务行业提供了广阔的业务空间。
专业的顾问策划服务主要是提供投资开发决策，降低投资开发风险和试错成本，可以较好地帮助这些企业解决如下问题：进入哪些城市，投标哪些项目，项目的成本要控制在多少，项目的定位等关键问题;顾问策划业务主要受到房地产开发商的投资开发计划及土地购买计划等因素的影响。即使是万科这样的大型房地产公司，在区域覆盖、不同地域、概念下的楼盘策划上完全自己一手包办也是不经济的。而专业的房地产服务公司覆盖面更广，经手操作的案例更丰富，团队专注度更高，就其现有的城市项目，专业的顾问策划业务可以有效地减少项目的风险。而在将来，地产项目差异化竞争会更激烈，专业有效的项目策划更是必不可少的，采纳专业的顾问策划团队必然要胜过公司自己进行策划管理。
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优秀房地产库存分析报告（通用13篇）篇十
可行性研究最早于20世纪30年代初出现在美国，在开发田纳西河流域开始将其列入开发程序，使其成为工程项目规划的重要阶段。改革开放以后，我国为了加强项目投资决策分析，引进了项目可行性研究技术。1983年，国家计委颁发了《关于建设项目进行可行性研究的管理试行办法》，将可行性研究纳入了基本建设的程序。
房地产项目的可行性研究分析是项目前期的必要准备工作，在项目投资之前，从经济、技术直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。
自1993年取消分房制度以后，我国房地产行业迅猛发展起来。房地产项目的可行性研究分析作为项目决策的基本内容和主要工作方法，已经逐步形成了比较规范和稳定的内容和程序。
不同于一般建设项目先投资后生产的特点，房地产项目投资开发的过程也是项目生产的过程。一般建设项目的建设期和经营期都是截然分开的，先有固定资产投资和流动资金投资，后有生产经营活动。而房地产项目的开发销售，存在预售模式，使得项目建设期、经营期和销售期交错在一起，这就要求房地产项目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地产项目的可行性研究分析在一般建设项目的基础上，着重强调市场分析、项目选址及定位、经营方式以及租售价格的确认、经济财务的可行分析。另外，在我国可持续发展观的影响下，项目的环境评价以及节能效应等越来越受到重视。
(1)市场分析、项目选址及定位。
房地产项目的市场分析、项目选址、项目定位是对项目的市场需求及供给的分析。通过大量的市场调研、统计分析方法进行市场分析可以获得目前房地产市场上的走势和需求，针对市场分析进行项目选址及定位所确定的项目产品供给能够满足市场需求，并且能够为之后的销售工作打好基础。因此，做好市场分析、项目选址及定位是项目可行性研究分析的基础。
(2)经营方式以及租售价格。
经营方式以及租售价格的确认是项目收益的重要组成部分。房地产项目采用销售、租赁或者是销售和租赁参半的经营方式，关系到整个项目未来现金流量。通过了解周边楼盘信息，选取近似楼盘作为项目租售价格的参考项目，采取市场分析法等恰当的计量经济分析方法获得合理有效的租售价格。在此基础上进行的销售收入估算才能客观公正，具有参考价值。
(3)经济财务的可行性。
经济财务上的可行性包含两方面的内容，一是经济可行性分析，二是财务可行性分析。经济可行性是指项目整体能够对国民经济产生的积极影响，一定程度上能够推动国民经济的发展;财务可行性是指项目本身的经济效益，从项目的总投资和收入出发，分析能够为房地产企业带来经济利益。进行经济财务可行性分析，客观的评价项目可行与否是确定投资该房地产项目的关键。
(4)环境评价以及节能效益。
在项目全寿命周期管理和可持续建设观念的`影响下，房地产项目可行性研究分析越来越注重拟建项目对环境的影响以及可以采取的节能措施。环境评价是从项目的绿化工程、景观工程对周边环境以及居民生活的提供的舒适度来进行评价。节能效益是从项目本身的建筑结构出发，分析项目是否符合可持续原则，是否具有循环经济效应。
只有对上述部分进行客观的评价分析，得出的可行性研究报告结论才是符合项目本身的，才能客观公正的为开发商提供投资决策的资料基础。但纵观目前房地产项目的可行性研究分析，由于实际操作的复杂性等因素的制约，依旧存在不少问题。
大多数开发商对可行性研究分析不重视，开发商的目标是获取利润，对于可行性研究分析，通常是项目已经立项之后，由于相关部门报批备案需要，或是由于项目融资时，银行等金融机构的要求，这样可行性研究分析就失去了其本身意义。
为了解决这一问题，首先必须让开发商明确，可行性研究分析不仅仅是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据，更是开发商在今后竞争日益激烈的房地产市场上，避免靠盲目投资和盲目决策的决策失误而给投资者带来无法挽回的巨大经济损失的有效措施。对开发商来讲，在投资决策前做好可行性研究分析工作，才能使项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到落实，使开发商的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上，以减少投资决策的失误，提高投资的效益。其次，政府部门要加强对项目审批程序的严格控制，坚持先有可行性研究分析，再立项。
(2)可行性研究依据不充分。
开发商或是委托的相关代理方在进行可行性研究分析时，主要依据项目的设计方案说明并结合国家、地方政府出台的相关估价文件，对项目的经济财务效益进行评价。但是在确认租售收入方面，通常采用的信息量不够，数据更新不及时，并且选用分析方法不恰当，导致项目租售收入不能客观反映对项目预售情况的预测，从而影响项目现金流量的预测，使得可行性研究分析结果不合实际。
为此，组织建立专门的数据库可以有效解决数据收集困难这一关键问题，使得房地产的可行性研究分析不再成为“无稽之谈”。
就目前房地产项目可行性研究分析来看，涉及的范围足够广泛，但是一些方面的分析不够深入具体。开发商有意识要对环境以及节能效益方面进行评价分析，但在其出具的可行性研究报告中，这一部分论点不鲜明，论据不充分，论述不详细，并且定性描述占绝大部分，缺乏详细有效的定量分析。
针对这一现象，政府相关部门制定有关的制度标准，以规范这一部分的研究分析。培养专业型人才，建立专业的可行性研究分析机构，保证可行性研究分析专业化，更加详细深入。
三、结语。
总之，房地产项目可行性研究分析是项目投资决策前的必要步骤，内容上应该较为全面的涵盖项目的各个方面，在此基础上，着重注意市场分析、项目选址及定位、销售方式以及租售价格、经济财务可行性分析等方面。
我国房地产项目可行性研究分析存在的问题很多，为了有效解决这些问题，就必须从相关的各个角度着手，政府部门加强其监督引导作用，规范可行性研究分析;开发商认真贯彻实行相关政策规范，重视可行性研究分析对拟建项目投资分析的价值;相关可行性研究分析报告编制机构，重视专业人才的培养，提高可行性研究报告的深度和质量。各个部门通力合作，使可行性研究工作发挥其应有的作用。
参考文献：
[1]马广军，投资项目可行性研究工作中存在的问题及对策探讨[j].经济研究导论，.
[2]王勇，陈延辉.项目可行性研究工作中的问题及对策探讨[j].建筑经济，.
[3]宋春红，苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[j].基建优化，.
[4]翟富强，翟莹芳.房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较与分析[j].基建优化，.
优秀房地产库存分析报告（通用13篇）篇十一
盘点人员：财务人员和仓库管理员盘点范围：仓库内所。
盘点方法：采用实地盘存制，根据库房管理员上交的6。
月末盘点表明细进行编辑、打印，对库存物料逐个核对。
为加强公司资产的管理，核实库存材料的实际情况和使用效率，为下一步的工作获得真实的数据，并发现问题，拟在后续的工作中加以改善、预防，根据领导的要求，于xx年x月x日对本公司的库存材料进行盘点。
此次盘点得到了会计主管的大力支持，和其他会计及仓库管理员的密切配合，尽管天气酷热，大家每天利用下午出库不多的空隙，历时16个工作日完成了对3个库房、8大类、1187个品类的盘点工作，其中：钢材、铝材、不锈钢，外购配件、车内饰、木材库合计6天；电料库3天；外协加工库1天；化工原料、五金、工具、其他及香山库3天。（另最先盘点的是化工原料、五金、工具、其他库3天，但因该库在管理上存在问题过多，给盘点增添了难度，暂时停止盘点，重新在8月份用3天时间进行再次盘点）。
尽管此次盘点时间紧，任务重，但盘点人员克服一切不利因素，相互配合，利用16个工作日结束了此次盘点工作，而本人也在这次的盘点工作中，对自己将要面对的工作有了更深一步的认识，对库存物料的品类、摆放及用途有了大致了解。以上的'盘点结果分析仅是在盘点过程中发现的较为突出明显的问题，还有些相对隐蔽的问题有待在今后的工作中作进一步的了解和发现，也希望通过此次的盘点工作为今后的财务工作打好基础。
对于占用资金数额如此大的库存，为保证数据的真实、
可靠和及时，建议使用先进的财务软件相配套，同时提高库房管理人员素质，并加强对库房管理制度的执行力度，这对于资金的控制也将起到良好的作用。
报告人：xxx。
xxxx年x月x日。
优秀房地产库存分析报告（通用13篇）篇十二
最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。
世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。
从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。
第一章标的行业属性及成长性分析。
世联地产是a股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。
与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面：
1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。
2、业务条线间协同效应显现。
3、受益深圳特区扩容。
4、管理团队高瞻远瞩。
目前a股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。
行业及公司简介：
行业情况简介。
世联地产是a股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。
房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场；二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场；三级市场是房地产开发商已出售的房产在投入使用后进行物业交易、抵押和租赁等二次交易的市场。
从房地产开发的价值流程来看，地产服务商提供的服务覆盖了整个房地产开发阶段，服务商与开发商共存共荣，已经是房地产开发价值链中不可或缺的角色，在促进房地产市场健康发展、保障房地产交易安全、节约房地产交易成本等方面都发挥着日益重要的作用。具体业务如下：
（3）在物业交易的二级市场，房地产中介为开发商提供营销策划、代理销售等专业服务；
（4）在物业交易的三级市场，房地产中介为机构或个人提供房屋租赁服务、二手房交易经纪服务。
公司情况简介。
公司成立于1993年，始终专注从事房地产顾问策划和代理销售业务，不涉足开发业务。公司凭借稳定的管理团队、专业的员工队伍为客户提供房地产营销代理服务，在房地产业内塑造了较高的品牌知名度，得到了众多房地产开发商的认可。2005-2008年公司收入的年均复合增长率为32.5%，业务具有良好的增长性。目前公司有23家分支机构，遍及中国珠三角、长三角和环渤海区域。包括房地产营销代理、发展顾问、租售经纪的房地产综合服务能力，近3000名房地产专业人才。
公司目前的顾问策划业务主要为政府部门和房地产开发商提供土地出让咨询服务、房地产项目的开发策划服务等；销售代理业务主要为收取佣金的一般代理业务；经纪业务主要为二手房的买卖双方或房屋租赁双方提供经纪服务。
公司品牌建设已经取得一定成果，连续5年位居“房地产策划代理百强企业top10”前二名，并且品牌美誉度、忠诚度也位列行业第1。公司积极利用多种渠道建设行业品牌，其凭借多年积累的行业经验及专业能力，出版的一系列房地产市场专业研究的书籍，在行业内具有较强的影响力。截至2009年6月，公司已公开发行以“世联地产顾问系列丛书”为主导产品的房地产专业图书18本。
行业发展前景：
房地产市场是国家的支柱产业，在经历了06-07年的过热发展后，政策调控措施日渐严厉，行业发展陷入调整，2007年下半年以来新房成交量出现了大幅下降。但随着09年为应对国际经济危机，“保增长”措施出台，各地房地产市场再度出现回暖迹象。房地产销售和开发均呈现恢复性的增长。
我们认为，本轮房地产市场调整是对行业发展过热的正常反思，在我国城市化进程不断推进、人口红利因素仍进一步释放的过程中，房地产业作为国民经济发展的重要推动力，其发展前景依然看好。
房地产市场的发展空间来自于两个方面，一是一线城市的“再城市化改造”。在经过多年经营后的一线城市如上海、深圳，虽然已经形成了规模庞大的都市系统，但随着城市发展定位的重新确立，都存在再发展、再改造的需要。如上海建设“大浦东新区”，深圳扩区，定位创新试验区等都是最显著的例子。随着城市化的深入，越来越多的一线城市会对自身发展规划重新定位，创造出新的开发需求。
二是二三线城市的“城市化跟进”。区域经济发展是国家政策的重要指导方向，随着“西部开发”、“中部崛起”等诸多国家级区域经济战略规划的实施，以及如“海西”、“北部湾”等一系列“经济新区”的获批，二三线城市的经济增长已经在赶超一线城市，而经济发展的全面提速必然带动房地产开发需求的提升，未来一段时间内，二三线城市的“城市化”进程将逐步成为房地产行业发展的主要影响因素。
与国外发达的房地产中介服务业相比，我国的房地产综合服务业还处于发展初期，但发展迅速。服务外包是发展到成熟期行业的必然选择，在顾问策划、代理销售等方面，很多大型房地产企业已经越来越多地选择外包，这为房地产综合服务行业提供了广阔的业务空间。
顾问策划业务。
专业的顾问策划服务主要是提供投资开发决策，降低投资开发风险和试错成本，可以较好地帮助这些企业解决如下问题：进入哪些城市，投标哪些项目，项目的成本要控制在多少，项目的定位等关键问题；顾问策划业务主要受到房地产开发商的投资开发计划及土地购买计划等因素的影响。
即使是万科这样的大型房地产公司，在区域覆盖、不同地域、概念下的楼盘策划上完全自己一手包办也是不经济的。而专业的房地产服务公司覆盖面更广，经手操作的案例更丰富，团队专注度更高，就其现有的城市项目，专业的顾问策划业务可以有效地减少项目的风险。而在将来，地产项目差异化竞争会更激烈，专业有效的项目策划更是必不可少的，采纳专业的顾问策划团队必然要胜过公司自己进行策划管理。
代理业务。
2008年，我国一手商品房销售额达24071亿元。由于我国房地产中介服务业起步较晚，房地产行业的专业分工程度和国外发达国家相比还有很大差距。全国由房地产中介代理销售的商品房面积仅占商品房总销售面积的47%左右，如果考虑到很多房地产开发公司自建销售公司，则这个比例更小。而国外成熟市场，如美国，大约85%的物业交易是通过中介机构完成的。
房地产综合服务业还处于发展初期的另一个特征是行业集中度极低，该行业的龙头企业，如世联地产、中原地产、易居中国等虽然可能在部分区域具有比较大的市场占有率，但整体而言全国市场占有率依然不高。全国代理销售百强企业的市场份额从05年的17.4%增长到08年的32.2%，已经是一个大的飞跃，但相比美国市场前五名占据新增住房销售50%市场的集中度来说，还有一个漫长的行业整合、淘汰的过程。而在此过程中，一批品牌价值高、业务模式先进的龙头企业将获得更大的市场空间。
经纪业务。
2008年一线城市二手房成交量大幅调整，导致经纪业务下降，但是从长远来看市场空间较大。
世联地产业务的经营模式是以客户需求为基础的。在房地产开发产业链的不同阶段，客户的服务需求各不相同，公司具有顾问策划、代理销售和经纪业务的综合服务能力，能够跟随客户需求的变化提供不同的服务。经过16年的发展，世联地产已经形成了自己特有的“咨询+实施”的经营模式，顾问策划能力已经成为房地产中介公司的核心竞争力。
公司目前已经构筑了顾问策划、代理销售和经纪业务三大产品线，形成了良性的互补和协同效应，并降低了自身的经营风险。公司多年来累计为中国99个城市的的超过1,000个房地产项目提供了高质量的房地产顾问咨询与策划服务。公司的顾问策划业务竞争优势明显；公司的代理销售业务多年来处于同行业前列，2009年1-6月代理销售业务收入较去年同期大幅上升36.99%；公司的经纪业务由子公司世联行经营，定位于“豪宅专家”，目前发展规模仍较小。
与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面：
1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。一般认为房地产服务行业门槛低，没有规模效应，大公司不占优势。但我们认为这只是该行业低层次竞争阶段的暂时表现而已。随着整个房地产行业高速度、无差异的扩张期过去后，越来越多的开发商、政府部门会需要更精致的顾问策划服务，而在这一领域，世联地产已经建立起了良好的品牌和业务基础，截止09年6月，世联地产尚未完成的顾问合同233个，在业内首屈一指，即使将来其他服务商进入该领域，也难以立刻和世联长期积累的经验和模式相抗衡。
2、业务条线间协同效应显现。作为业内知名的地产顾问策划公司，世联与政府部门、业内大型地产开发商都具有长期、良好的业务合作往来。通过顾问策划先行的战略，公司同时争取到大量代理销售业务。这一策略在进入新的市场区域时显得尤为有效。公司09年上半年已完成代理销售价值330亿的房产，而签约未履行的代理面积高达2713万平方米。09年下半年公司代理销售业绩超过上半年的概率很大。
3、受益深圳特区扩容。作为从深圳本地起家的地产服务商，世联在深圳当地已经占据大约30%的市场份额，对当地购房群体有深刻认识和把握，具备相当大的区域性优势。深圳特区扩容在即，预计房地产开发也将迎来一波新浪潮，作为当地龙头的服务商，世联在其中受益的程度是可以想见的。
4、管理团队高瞻远瞩。世联地产的高管大都是公司的创始股东，与公司利益休戚相关，有充分的激励来实现个人与公司的共同收益。同时这个团队也已经历多年合作，在管理和公司战略选择上互相认同，团队紧密度较高。公司高层对行业前景充满信心，并且高瞻远瞩地看到了行业在度过低层次竞争后必然要依靠品牌价值、经验积累的规模效应等因素才能实现公司持续发展，所以一开始就定下以顾问策划为核心竞争能力的战略，同时积极建设服务管理和知识共享平台，设立人才培训中心，为公司长远发展早做打算，这些都是相当具有远见卓识的表现。另外，公司成功登陆a股市场成为上市公司，对于其提升代理、经纪业务方面的口碑方面，也具有不可估量的价值。
第四，公司将通过图书出版、营销会展、vi整合和媒体投放等形式扩大公司在房地产行业与目标客户群中的影响力，强化公司在行业中的专业品牌形象，系统化地在全国建立稳健、创新、服务中国的房地产综合服务商的形象，进一步提升公司在全国的品牌知名度、美誉度和忠诚度。
公司拟使用募集资金布局全国顾问代理业务，建立有效的管理平台和人力资源培训中心，进一步宣传和扩大品牌影响力，从而有效地提升公司核心竞争力、扩大公司在各区域的市场份额，最终实现公司的战略目标。
第二章标的当前估值合理性分析。
盈利预测。
截至2009年6月30日，公司已与202家政府部门及房地产开发商签订了顾问策划合同，这些已签订尚未执行完毕的房地产顾问策划合同总计有223份。这些合同储备为公司持续盈利提供了坚实的基础；截至2009年6月30日，公司累计签约代理面积约2713.8万平方米，其中与万科、金地、复地、中信四家大型房地产开发商签约代理面积约676万平方米。2009年预计进入销售阶段的签约代理面积约875.8万平方米。随着房地产市场有序复苏，政府采取激进的行政手段干预市场的可能性不是非常大，这将为房地产开发商和服务商提供良好的经营空间。
估值。
目前a股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。具有可比估值的是易居中国，08年eps为0.48，静态市盈率在40倍以上，但易居中国在代理销售业务方面采用的是交保证金获得差价分成的方式，盈利能力和风险相比世联地产更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。
根据公司业绩快报计算，公司09年的业绩为1.47-1.65元之间，用30倍市盈率计算，09年合适股价为45元，假如业绩年增长率为30%，2010年股价为58.5元，当前股价存在安全边际。
第三章标的风险所在及防范措施。
世联地产真正有价值的地方在于为地产商提供多方位的服务，包括规划、营销、销售方案等等，而现在的主营收入方面主要是为地产商的分销代理业务，所以未来其他业务的业绩支持是可期的，但是如果总是局限在这个方面，那这个企业的价值大打折扣，或者说根本没有什么价值。所以说很多机构对这个一定会看的很明白的，从这个角度上讲，该企业只要是将行业内的业务多元化发展，投资是没有风险的，在当前价格买入该企业的价格是否合适是个仁者见仁智者见智的问题，关键在于企业的业绩增长能否支持该股的股价问题，所以这个事情需要交给时间去解决，我们要做的就是跟踪和决断。
同时我们在企业跟踪的同时可以适当选择标的和仓位的不同配置，比如说多选择几个目标，同时选择成长股和低估的大盘蓝筹股，这样就会保证我们投资的收益，同时提高收益率。
优秀房地产库存分析报告（通用13篇）篇十三
迈进大学生活的最后一个年头，站在我们面前的就是那个向往已久的工作社会，我们的心已经开始飞进那里。我们高兴、我们兴奋，因为我们终于可以在这个巨大的舞台上展现自我，但我们还需要时间去了解这个社会。学校为了把我们平稳的送上社会的大舞台，为适应今后的社会工作奠定基础，同时完成大学教育的最后一个重要环节，专门安排了我们毕业实习。
由于对房地产销售十分感兴趣，所以20__年_月我到了____置业有限公司实习。实习是以独立业务作业方式完成的。实习的内容只有两个：一个是户外广告的宣传，另一个是房产销售——置业顾问。回头总结我的实习报告，感到十分的欣慰。它使我在实践中了解了社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，也打开了视野、增长了见识，为我即将走向社会打下坚实的基础。基本上达到了学校要求的实习目的。为了表达我收获的喜悦，我主要从以下几方面来说明我的实习情况。
一、实习公司简介。
____置业有限公司是20__年_月经国家批准，是具有专业资质的房地产企业，公司的主要业务是专业从事房地产开发项目的全程策划、推广、销售等一系列活动。公司成功策划销售了多个楼盘，现拥有优秀的房地产和市场营销精英及管理人员。
我实习工作分为两个阶段，前一个阶段是在销售部做户外广告的宣传工作，工作内容是主动寻找客户，给客户讲商铺和住宅的地理位置和价格等，如果客户有意向就留下一个联系方式，后期联系。后一阶段就是在售楼部做置业顾问，工作的主要内容是接待客户，给顾客介绍楼盘的具体信息，并帮助客户计算房屋的总价。帮助他们更好的了解整个楼盘的情况。同时给顾客提出一些我们自己的见解。有时配合办公室人员处理日常工作。
1.户外商铺宣传和销售的业务流程：
寻找顾客——电话约客——谈判——客户回访——签合同——售后服务。
寻找顾客——现场接待——谈判——客户回访——签合同——办入住——售后服务。
实习目的：
1.了解房地产公司部门的构成、职能和运作流程。
2.了解房地产公司整个工作流程。
3.确立自己在房地产公司里最擅长的工作岗位。
4.学习关于房地产知识，掌握销售楼盘的基本职能和技巧。
二、实习内容：
职位：置业顾问。
工作内容：前期先接受公司培训，对自己的项目了解，经过一系列考核(讲沙盘，讲户型，讲市场等)然后做市场宣传，对楼盘周边区域的楼盘、竞争楼盘做基本了解，比较出我们的优势和劣势，从而找出应对方法。在实习期间公司对我们也做了一个全方位的培训，包括心态和技能。对业务不熟练的人会直接安排先从约客、带客开始。每天早上8：30上班到下午8：30下班之间要不断的打电话约客户而且公司部门经理还要求了客户量，每个人每10天至少必须约5批客户，所以说公司在约客户、带客户这方面还是非常重视的。
接待工作描述：售楼处共有四个销售小组，每天负责接待客户，接听电话和约客户。接待的时候第一句是：您好，欢迎光临学府街区，您之前来过我们这里吗?要是客户说来过，就得给客户找接待过他的销售人员，这么做是防止撞单或者恶意抢单的情况发生。如果是第一次来就向客户介绍我们的楼盘，介绍沙盘，户型等。让客户了解我们的项目具体的位置、附近的配套设施和升值空间，顺利的话就是交定金(小定1000，大定10000)——签购房合同——做分期——办入住。这就是整个过程。
接电工作描述：第一句是，您好，先生/女士，我是学府街区的置业顾问(名字)然后问客户考虑你们的住宅和商铺不，客户放电话前要问是怎么了解我们项目的，根据实际情况对出具体的解答并登记。记得最开始有一次，我打电话刚说：“您好，这里是学府街区售楼中心。”电话对面的先生就一阵劈头盖脸的指责，说“你们这群人一天吃饱没事干了，整天打骚扰电话!”我直接就和那位先生吵起来了，当时经理就指责我，人家不需要就不需要，犯不着吵架。
我还很不服气。慢慢的时间长了，我也学会了怎么和这类客户打交道。当客户对你很愤怒很生气的时候，你自己首先不要急不要燥，静下心来慢慢跟客户解释沟通，这样子客户也就会心平气和下来，沟通才会继续。
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