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道路可行性研究报告审查意见篇一
1.1项目名称与承办单位1
1.2项目概况2
1.3编制依据3
1.4编制原则3
1.5研究范围4
1.6结论4
第二章项目提出背景和建设必要性5
2.1区域概况5
2.2区域交通现状及发展规划6
2.3项目提出的背景7
2.4项目建设的必要性8
第三章项目建设的基本条件10
3.1项目建设地点10
3.2交通条件10
3.3自然条件10
3.4地质地貌11
3.5地震烈度12
3.6施工条件12
第四章工程建设方案13
4.1设计原则13
4.2设计依据13
4.3工程沿线现状14
4.4建设内容与规模15
4.5工程设计技术标准16
4.6道路工程17
4.7排水工程19
4.8景观环境工程19
4.9照明工程20
第五章环境影响分析22
5.1环境影响预测22
5.2评价标准22
5.3环境影响分析22
5.4环境影响评价27
第六章劳动安全28
6.1影响劳动安全的因素分析28
6.2防护及监控措施29
第七章建设管理30
7.1建设期项目管理30
7.2建设期组织机构30
7.3项目运营期管理31
第八章项目进度计划32
第九章项目招投标33
9.1编制依据33
9.2招标范围及内容33
9.3招标方式34
9.4投标、开标、评标和中标程序34
9.5评标组织、评标原则及决标35
9.6评标委员会的人员组成和资质要求35
第十章投资估算与资金筹措37
10.1投资估算37
10.2资金筹措39
第十一章效益分析40
11.1社会效益40
11.2经济效益41
11.3环境效益41
11.4评价结论42
二路南起滨海公路，北至大田路，全长约5200米，沿途分别与规划岭海西路、规划果岭一路、规划果岭二路、规划湾北路等道路相交。
本项目为一期工程，南起滨海公路，北至现状温泉路，路段全长1600米。
1.2.2建设内容及规模
道路拓宽改造工程：现状路宽15米，规划该路段采用二块板形式，横断面70米宽，其中中央分隔带宽5米，两侧车行道各11.5米，两侧人行道各4米，两侧绿化带各13米。
雨污水管线工程：现状雨、污水管线约1700米全部废除。设计道路两侧布置雨水管道，均布置在人行道;设计k0+000至k1+600道路西侧单侧布置污水管道。
照明工程：道路双侧每隔35米设置一盏单臂路灯，电缆线下地。
绿化景观环境工程：以湾北路与果岭一路为界，把温泉二路分为北、中、南三段来设计，三段以统一的国槐行道和分车带形式贯穿始终。
知识拓展：
道路可行性研究报告审查意见篇二
一、基本情况
xx道路工程位于xx15公里处xx镇xx村，属典型的黄土高原残塬沟壑地貌特征，地形复杂破碎，致使农业生产条件恶化，农业生产水平相对落后。xx村位于xx镇川道，共有4个村民小组254户，951人，耕地总面积2100亩，农民人均纯收入4189元。农作物以小麦、玉米为主，经济作物以大棚果蔬为主。
二、交通现状
该村处于xx南翼旅游环线，通村路骨架已初步形成，进村路基翻浆、沉陷等病害普遍，行车不畅，路面宽窄不一，坑洼不平，纵坡不顺，排水不畅，转弯半径偏小，严重影响着群众生产生活。按照社会主义新农村建设要求，拟对该路进行硬化。
三、项目建设的必要性和可行性
1、建设该工程是改善本村交通条件的迫切需要
目前该路面窄弯急，大棚果蔬运输困难，极大地影响着群众的生产生活，建设该路成为改善村民出行条件、解决行路难的迫切需求。
2、建设该工程有利于区域经济的发展
通过该工程的实施将会改善交通状况，可促进果蔬外运，加速资源开发利用，带动区域经济发展，帮助农民脱贫致富。
3、建设该项目是区域路网合理布局的需要
该路是该村次网道路骨架的`重要组成部分，目前路况差，通行能力低，不能适应路网结构发展的需要，实施该项目可使路网更趋合理，路网服务水平有所提高，充分发挥道路作用。
4、建设该项目有利于新农村建设。
该路沿线两旁有新农村建设点，实施该工程可促使新农村建设，更好地为区域经济发展服务。
四、规划设计原则与依据
(一)设计原则
1、坚持遵循客观实际、经济合理的原则;2、坚持突出重点、统筹兼顾的原则;3、坚持方案比较效益最佳的原则。
(二)设计依据
依据《公路工程技术标准》、《陕西省农村公路技术标准》的规定，结合全县公路规划和本地实际情况，确定道路技术标准为：
1、公路等级四级,设计行车速度20km/h,其余指标为：
2、路拱要求为：路面2.5%,路肩3.5%。
3、矮填和挖方路段设梯形339式(上宽0.9米,下宽0.3米,深0.3米)水沟,纵坡与路线纵坡一致。
4、路面结构型式为20cm(压实厚)天然砂砾路面。
五、主要建设内容与工程数量
土方开挖2400m3，铺筑天然砂砾路基层4800m2，混凝土面层4000m2。
六、工程预算
(一)工程预算
依据《市政工程消耗量定额》、咸阳市造价信息3期等并结合实际情况进行编制，本工程预算造价378400元(详见预算书)。
xx镇xx村道路硬化工程预算表
七、质量要求
本工程应组织专业施工队伍按下列要求作业。(一)路基工程施工要点为：
1、路基土方施工以机械为主，人工配合。
2、路基填方、挖方边坡采用直线边坡，填方坡比1：1.5,挖方坡比1:0.5。3、填方前，要清除腐植质、垃圾等杂物。4、路基填方应分层水平填筑。5、土质路基压实标准如下表：
(二)路面工程施工要点为：
1、路面工程采取机械拌合、摊铺、碾压的方式铺筑。
2、砂砾料从xx河道挖运，砂砾料级配要合理且含有15%左右粘性土,最大粒径不得大于37.5mm，压碎值不大于35%。
3、路面压实度应不小于96%。
八、工程管理
本工程由xx镇人民政府组织实施，交通局负责技术指导与质量监督工作。施工管理过程中宜做到以下几点：
1、提高科学性，要求计划顺序符合施工工艺要求，对计划进行综合平衡。
2、实行项目承包责任制。
3、保证现场需要，做好后勤保障供应，要按计划规定的时间和数量供应所需的材料等。
4、施工过程进行全面控制。合理组织施工，确保按规定工期完工。抓好工程质量监控，确保达到合格工程。同时要加强工程成本、安全等方面的控制和管理。
九、社会与经济效益
建成该工程，将大大改善我县的区域公路网络结构，提高道路通行能力，优化该地投资环境，同时方便了群众生产生活，加快新农村建设的进程，促进地域经济发展。该工程建成后可解决951人行路难问题。
道路可行性研究报告审查意见篇三
一、工程简介：
该工程位于御泉龙庭小区内，原有道路为水泥路面，部分路段沥青罩面。
二、现有路面病害情况：
1、沥青路面部分：路面不密实，松散、脱落，透水严重，平整度差；
2、水泥路面部分：路面板与板之间有错台现象，无填缝料或老化剥落，部分板边角剥落，表层松散、露骨。
三、改造处治方案：
为达到消除路面病害，恢复使用功能，提升道路档次的目的，建议将原有人工铺设沥青路面清除，原有水泥路面病害处治后，重新机械铺设沥青路面。施工工艺：
1、清除原有沥青路面：将原有沥青路面全部清除；
2、原有水泥混凝土路面病害处治：
2.1接缝处理：
检查原有水泥混凝土路面的接缝是否完好，若缝内无填缝料或填缝料不满、老化剥落，先清除缝内杂物，再用填缝料填满。如果缝边缘混凝土已碎裂，将碎粒清除后灌缝。接缝防水处理：采用贴缝带跨缝条铺，可以进一步对接缝进行封闭，以防止水份渗入，并起到一定的抗拉作用，一定程度上抑制反射裂缝出现。
2.2边角剥落、错台处理：
清除原水泥混凝土板角断裂碎块，如基层上有水，应将水排除，待干燥后，用沥青碎石衬垫压实。翻挖松动板块，并采用沥青混凝土(或水泥混凝土)修复。对小于10mm的错台用磨平法，边磨边用3m直尺找平，对高差大于10mm的严重错台，将下沉板凿除2～3cm，用沥青料修补、衬平。
2.3表面松散、露骨处理：
老水泥路面进行凿毛或拉毛处理，以清除原有水泥路面浮浆，保证沥青与水泥路面结合良好。
3、铺筑新沥青混凝土路面
3.1洒布透层油：为保证新老路面之间的粘结，同时封闭原有水泥路面裂缝，应洒布透层油。
3.2沥青路面铺筑：为保证沥青路面外观及内在质量，减少后期反射裂缝的`出现，建议沥青路面分两层铺筑，沥青路面结构为：3～7㎝沥青碎石找平层+2㎝沥青混凝土上面层。
四、本工程的难点：
1、工程量小：机械无法充分发挥效能，怠工严重；
2、宽窄不一：路面宽度变化较大，窄的几米，宽的三十几米，需反复调整摊铺机宽度，严重影响作业效率。
五、我们的优势：
专业公路施工队伍，多年公路施工经验，以质量求发展，全力满足客户需求。
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道路可行性研究报告审查意见篇四
目录
一、概况
1、项目概况
2、报告范围
3、公司简介
二、项目建设规模及建设内容
1、项目建设规模
2、项目建设内容
三、项目组织管理机构
1、项目建设组织管理
2、项目运营组织管理
四、项目市场分析及市场定位
1、市场分析
2、市场定位
五、项目选址及建设条件
1、项目选址
2、建设条件
六、**项目整体策划
七、项目产品规划
1、总体规划
2、工程方案设计
3、项目总图布局
4、智能化系统设计
5、项目配套设施
八、项目环境保护、安全卫生、消防和节能
1、环境保护
2、安全卫生
3、消防
4、节能
九、项目投资估算和资金筹措
1、投资估算
2、资金筹措
十、财务与效益分析
1、财务分析
2、效益分析
十一、项目风险分析
1、项目风险分析
2、项目风险回避
十二、结论
1、项目建设规模
**项目总占地面积124亩，总建筑面积约15万平方米。遵循社区完整功能的要求，做出融住宅、教育、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，配套有托儿所、幼儿园、中小学、便利店、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，是**东区新崛起的一个中等规模小区。
2、项目建设内容
(1)多层公寓
**多层公寓的总建筑面积约60000平方米，建筑样式为砖混(或框架)结构，采用点式、条形排布，以六层为主，顶层坡形带阁楼屋面，部分设计成复式、跃层和错层，户型新颖、实用，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，部分做成景观阳台。整个小区充分利用自然资源，多层屋顶采用太阳能集中采热系统。宅前绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿，推窗见景的景观效果。
(2)小高层公寓
**小高层公寓的总建筑面积约70000平方米。
(3)配套商业面积(包括车库)
建筑面积约15000平方米
(4)公共生活设施
总建筑面积约5000平方米，包括车库、景观绿化、社区医疗等。
(5)物业管理
**实行封闭式现代化物业管理。
供电系统：采用双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座;
通讯系统：每户客厅及主卧室分别设置电话插口及internet插口、宽带网络;
电视系统：每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视;
邮政系统：每户设有信、报箱并实行专递服务;
一、**项目组织管理结构
1、项目建设组织管理
该项目建设的具体实施由安徽金大陆集团**置业公司具体负责，项目初期的投资机会分析、市场调研、项目报建等工作由公司开发部、企划中心组织进行，后期工作由项目公司和企划中心共同完成，项目公司对项目运营全过程进行监督，并完成项目后评价。
2、运营组织管理
**项目采取独立法人制，即由安徽金大陆集团投资开发，按照现代企业制度的规范要求，组织管理本项目。
二、项目市场分析及市场定位
1、项目市场分析
(1)整体市场交易活跃，持续走强
在国家和各级政府的一系列扩大内需，激活房地产市场，培育新的经济增长点政策、措施的指导下，各种对楼市产生“利好”的配套政策的出台及住房金融服务的提供，房地产正成为新的投资热点和消费热点。
，**市房地产开发投资总额达到18.67亿元，较上一年度增长30.11%，住宅施工面积322.54万平方米，较上一年度增长31.84%，住宅新开工面积174.65万平方米，较上一年度增长69.14%，住宅竣工面积114.92万平方米，较上一年度增长27.5%。在销售方面，2销售面积83.15万平方米，销售额13.94亿元，分别较上一年度增长1.19%、1.11%。住宅空置面积下降达到26.78%。
前三季度，**市房地产开发投资总额达到27.38亿元，施工面积478.09万平方米，分别较上一年度同比增长1.19%、1.11%。
20，房地产市场明显特点是：淡季不淡，市场活跃，价格稳中有升，居民个人购房已成为消费主体，抵押贷款量增多，金融部门支持力度加大。
前5个月，全市房屋施工面积526万平方米，其中去年结砖面积362万平方米。全市房地产开发项目中正在预售的有158个项目，已预售出面积152.5万平方米(占5月份在建面积的28.9%)，其中住宅项目136个，已预售出面积122.5万平方米(占在建住宅面积的29.8%);其他项目22个，已预售面积30万平方米，共收取预收款10.4亿元。20前5月，取得“商品房预售许可证”的商品房面积为130万平方米，同期商品房预售面积为103.5万平方米，占可预售总量的79.6%。前5个月，现房销售率达到72.2%，预售率达79.6%，空置房也大幅度地得到消化，这些都说明，我市房地产市场的消化力度、市民的住房消费、投资需求和能力在稳步提升。同时，各区位、价位的在建楼盘，基本未出现“冷盘”现象，绝大多数开发企业对目前商品房预(销)售情况比较满意，对市场前景看好。东区1500元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉兰苑销售情况良好，西区2500元每平方米左右的如学府花园、桂花园甚至出现排队预购现象，桃花科技园开发区的翡翠花园一期8万余平方米基本上是施工与销售同时完成，位于南淝河畔的“中央花园”项目，尚未开盘，因其区位环境优势，已有四百余户消费者前来预订。从总体上看，我市房地产市场仍处于良性运行状态，发展是健康的。
道路可行性研究报告审查意见篇五
第一章投资环境分析
一、国内环境：中国房地产还有以上的好景
xx年12月3日xx新国际博览中心，第x届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。
“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在xx年中国gdp增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。
中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。
以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。
xx年中国住宅投资占gdp比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业(汽车、医药、房地产)之一，已持续了50多年。
，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比xx年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”
二、xx房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温
1、xx省宏观政策的指导
xx年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，xx省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。
2、政府出台房改政策，取消福利分房
自xx年底xx政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。
xx是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来xx投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为xx市的商品房消费市场增添了新的主力军。
4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。
xx年xx市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%;xx年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《xx纵横》之《xx年xx市经济运行特点、问题及对策》)
xx年xx市完成生产总值430亿元左右，同比增长8.5%，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7.2%;农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20.0%，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。(摘自：xx市人民政府新闻发言人办公室《xx年经济发展情况新闻发布稿》)
以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。
近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。
5、同类物业的市场情况
xx花园、xx太阳城、xx苑、观邸、xx、xx家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。
三、xx房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭
1、旧城改造，造成了需求量的增加
鉴于原xx城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，xx年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。
2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。
第二章项目概况
一、建设地址
xx小区二期工程——xx项目(以下简称“本项目”)位于xx城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计xx年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
二、项目规模
“xx小区”项目规划总用地面积为61730.85平方米，总建筑面积100300平方米，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积9666.61平方米，建筑面积2xx平方米。
本项目“xx”为“xx小区”二期待建工程，目前已列入xx市xx年度房地产开发计划。用地面积52064.24平方米，总建筑面积8xx平方米，其中含住宅建筑面积70803平方米，商业用房面积9659平方米，公建面积1538平方米。总套数为636套，入住人口约xx人。
三、总体规划设计理念
3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为xx市的住宅小区发展创造良好的典范。
四、总体规划构思
本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设5000平方米中央绿地广场、约1000平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。
1、规划结构
小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其余路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。
2、建筑单体设计
小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。
小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。
3、建筑环境及园林景观设计
整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。
规划建造5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。
设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。
根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。
保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。
小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。
五、物业管理
优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。
本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。
本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在xx二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。
小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。
此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁;园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作;消防设施的保护;公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。
第三章项目市场分析与整合营销
一、项目市场分析
1、地段环境优越
本项目位于xx城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计xx年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
2、周边生活配套完善
本项目周边的生活配套包括：xx超市、金丰园超市、明珠超市;xx菜场、金丰园菜场;农业银行、工商银行;胸科医院、二医院、xx市中心医院;以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。
3、园林景观设计突出
本项目对xx住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等(详见p.5“建筑环境及园林景观设计”)。
4、教育配套优势显著
自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10%~20%。
本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着长江大学的成立，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的.特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。
5、建筑施工品质过硬
本项目施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞，推行品牌第
一、信誉至上的原则，对施工品质精益求精，深受业界好评。
一期现房达到了卓越的半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留等等，给消费者留下了深刻的印象。
施工方在“xx”的建造中，将继续秉承这种精益求精的作风，把“xx”建造成xx市品位最高、质量最好、设施最完善的住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益。
6、市场供求关系良好
本项目地处城南开发区，周边房产开发项目较少。作为城南开发区、xx大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，大学城20余所学校的迁入，将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。
7、开发区的升值潜力巨大
本项目所处的城南经济开发区，属省级经济技术开发区、省级台商投资区，近年来发挥其特有的区位、土地、港口、大学城高校科教优势，打“高校牌”、“科技牌”，做到引资引智并重，在xx市的几大开发区中格外引人注目。在城南经济技术开发区、大学城大力建设的同时，也刺激了周边各相关行业的发展，使得城南片区人气骤增。
恰逢现阶段xx房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为城南开发区、xx大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，本项目前景十分看好。
二、一期现房整合营销
我公司通过对一期现房滞销情况的深刻研究，认识到其根本原因并非产品本身不符合市场需求，而是缺乏巧妙的产品包装和有效的销售执行。
xx年3月，本项目聘请武汉xx物业代理顾问有限公司进行策划、包装和销售，并初步签订销售代理合同。
武汉xx物业代理顾问有限公司是一家从事房地产营销策划与销售代理顾问的专门公司，业务广及西安、郑州、武汉、昆明四地，先后与20家知名开发商长线合作，拥有8年的实战经验，48个楼盘成功策划、营销的经历。该公司凭借先进的管理模式、扎实的工作精神、精专的业务能力等诸多方面的优势，屡屡超额完成销售任务，典型案例年销售10万余方，销售额逾亿元，更创下了日售1万平米的售楼奇迹。其中曾为9个滞销楼盘做出科学的分析、诊断，并重新策划入市，使其圆满赢得市场销售。迅速售罄，被发展商誉为“房产良医”、“发展商的xx”。
武汉xx物业代理顾问有限公司自接手本项目后，对产品进行了全新的整合包装、营销策划，运用规范、科学、有效的操作技巧，大大加强了本项目的销售力度。截止xx年底，售罄住宅100套，占接手时未售186套的54%，大大加快了项目的资金回笼速度。xx年元旦及春节期间，xx公司根据返乡回城人员骤增等趋势，策划举办了“迎新年，购房四重礼”等促销活动，进一步加强销售攻势，以一期所余近90套住宅猛烈冲击市场。
事实证明，本项目聘请武汉xx物业代理顾问有限公司，对产品进行全新的整合包装、营销策划和强势销售，使本项目销售进度、资金回笼与周转产生了重大转折。据此进度预计，一期186套现房将于xx年4月实现100%售罄，实现资金全部回笼。
三、“xx”价格定位
现阶段本项目同类物业xx花园、xx太阳城、xx苑等一批高档次概念住宅的推出，已完成了对本类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有。
另一方面，如上所述，本项目恰逢现阶段xx房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机。从xx年1月我公司对市场同类产品的价格调查(见下表)可以看出，目前市场同类产品销售均价皆在1400元/m2以上。
楼盘名称
xx花园
xx·太阳城
xx苑
观邸
起价(元/m2)
1380
1616
1448
1428
均价(元/m2)
1550
1750
1460
1750
备注
仅剩10余套
与上表所列同类产品相比，“xx”在园林景观设计(详见p.5“建筑环境及园林景观设计”)、教育配套(详见p.7“教育配套优势显著”)、产品品质(详见p.7“建筑施工品质过硬”)等方面具有显著优势。
如园林景观设计方面，xx·太阳城无中心花园广场，其他项目的设计力度也较弱。而本项目对xx住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等。
根据消费者“买升不买降”的心理特征，我公司将对“xx”的销售采取“低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。
目前，我公司根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将“xx”入市阶段销售均价定为1400元/m2。预计将获得广泛的市场认同，为本项目的销售开启良好的开端，促进资金的良性循环周转。
四、“xx”整合营销
武汉xx物业代理顾问有限公司在对一期现房进行全新的整合包装、营销策划、强势销售的同时，也为二期“xx”的包装与营销进行了良好铺垫，“xx”尚未开盘，其产品优势，以及在一期基础上的改进已在xx深入人心，积累了大量潜在客户，详细登记预订客户已达100人。预计开盘后，产品销售将势如破竹，实现更快的资金回笼，实现将资金周转的良性循环。
“xx”在产品包装上紧紧抓住产品园林景观设计、教育配套的重大优势，切合目标消费群(以周边教师、公务员等高知高收入人群为主)的特征，推广“生态”、“人文”概念，树立了产品新颖、高尚、亲切、健康的良好形象。
1、案名：xx小区二期·xx
以“xx”这一富有现代都市人文气息的新颖命名，引领产品包装形象的焕然一新。“城南”点明项目地址，“春天”带给受众清新亲切、绿意盎然、生机勃勃的感受。“xx”寓意二期产品不仅是对一期的创新，更是给城南片区、给整个xx来了春天般的新意。
2、推广主题：春天里的书香院落
“春天”点题，并紧扣产品的园林景观设计优势;“书香院落”紧扣产品的另一重大优势——教育配套，并深深契合。
3、组团名：梅园、兰园、竹园、菊园
将“春天”般居住的新意具体到每个组团，给每位住户属于自己的居住情趣。
梅兰竹菊既是绿色生态、自然园林的代表，体现产品的园林景观设计优势;也是中国传统文化中高尚品格的象征，极具人文意涵。“梅园、兰园、竹园、菊园”的组团命名，同样是既紧扣产品优势，也深得目标消费群(以周边教师、公务员等高知高收入人群为主)所爱。
4、主打广告语：
(1)xxxx最值得期待的生态人文住宅(开盘前)
(2)领舞城南新生活(开盘后，暂定)
以强势的主打广告语吸引受众的密切关注。
主打广告语的设计表现十分抢眼，并在产品包装(报纸广告、宣传单、户外广告、售楼部包装等)中频频出现，给受众反复、强烈的刺激。
5、卖点提炼：
(1)金牌美福地，品艺术人文书香。
绝版地段，浸染大学城墨秀书香，尽享城南经济开发区商圈活力，坐拥高标准景观路南环路的便利和尊荣，多条公交线路直达小区门口。
黄金福地，缔造高尚儒雅生活品质，辐射无限升值潜力。
(2)优越性价比，体贴生活多样选择的空间超值起价，引领城南片区超值风暴。
精心打造，细心雕琢，成就卓越半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留省钱、省时、省心，品质关怀生活，让家的感觉更好。
(3)完美设计，成就大家风范
100亩宏大规模，1000㎡时尚休闲会所，5000㎡中央绿化广场，400m特色商业街，静谧社区、纯美领地。精彩贴心户型，南北向、穿堂风、大开间、短进深，完美多样。每户专配储藏室，/时尚车库，给你更多生活空间。
绿意漾漾，日子缓缓，生活散散。
(4)完善配套，实现爱家之人的梦想
xx酒店、xx公园、龙舟赛场、xx风景区等休闲场所举步即至;xx石油学院、石油附中、石油附小、石油幼儿园、xx幼儿园等名校环绕毗邻;超市、菜场、医院、银行、商场林立四周。
爱家人、爱孩子，就该让他们住在这里。
(5)“xx”级物管，感受心的呵护
家的价值，不可忽视的一部分是在建筑之外的，一种真正让您省心、舒心、放心、贴心、怡心的“xx”级生活：24小时保安守岗及不间断巡逻、高密度闭路监控探头、可视对讲门禁系统，多项人性化家政服务。
让尊崇和安全，在点滴享受中自然流露。
第四章投资计划及经济分析
一、前期工程情况
土地出让手续全部完善;