优质物业停车管理协议（通用17篇）

珠江御景嘉园前期物业管理服务协议(征求意见稿） 退休的老大爷 珠江御景嘉园前期物业管理服务协议 本协议当事人甲方（以下简称甲方）：北京珠光物业管理有限公司乙方（以下简称乙方）： 根据有关法律、法规，甲、乙双方就珠江御景嘉园住宅区前期物业管理物业服务达成如下协议：

第一条 本协议所称前期物业管理期限，是指住宅区交付使用之日起至甲方与开发建设单位在前期物业服务合同中约定的 年 月 日止。但期限未满，若本物业整体全部交付使用后业主入住率达到50%以上或入住一年以上时召开业主大会，由业主委员会与业主大会选聘的物业管理公司签订的《物业服务合同》生效时，本协议自然终止。本协议所称物业，是指住宅区住宅与非住宅房屋、房屋共用部位、共用设施设备以及配套的公共设施、设备和场地。

第三条 甲方为住宅区前期物业管理服务单位，甲方提供管理和服务的受益人为本住宅区物业的全体业主和使用人。

第四条 甲方的权利

（一）根据有关法律、法规、规章和与开发建设单位签订的住宅区《前期物业管理服务合同》的约定，结合住宅区实际情况，制定住宅区物业管理制度、《房屋装饰装修管理服务协议》，并书面告知业主。

（二）建立健全住宅区物业管理档案资料。

（三）制止违反住宅区物业管理制度、《业主临时公约》和《房屋装饰装修管理服务协议》的行为。

（四）制止住宅区违章搭建、损害共用设备设施、妨碍物业管理行为或其他侵害业主公共利益的行为，并对造成的损失要求赔偿。

（五）可将专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将全部物业管理一并委托给他人。

（六）依据与委托方约定的或住宅区所在地物价主管部门规定的收费标准，向业主或使用人收取物业管理综合服务费、房屋装饰装修建筑垃圾清运费、机动车辆停车管理费。

（七）依据住宅区有偿服务项目收费标准和特约服务项目收费标准，向委托服务的业主或使用人收取专项配套有偿服务项目服务费和特约服务项目服务费。

（八）拒绝任何形式的摊派。

（九）法律、法规规定的其他权利。

第五条 甲方的义务

（一）执行物业管理行业规范、服务标准。

（二）履行与开发建设单位签订的住宅区《前期物业管理服务合同》，提供物业管理服务，维护住宅区业主和使用人的合法利益。

（三）对住宅区房屋共用部位、共用设施设备、公共配套设施、公用设施、安全防范、消防安全、道路交通、园林绿化、环境卫生等项目进行维修、养护、修缮、服务与管理。

（四）接受住宅区业主的监督。

（五）编制住宅区物业管理服务及财务年度计划。

（六）每年至少一次向住宅区业主公布使用维修基金收支帐目，接受质询和审计。

（七）提前将房屋装饰装修的注意事项和限制条件书面告知住宅区业主和使用人，并与业主或使用人协商订立《房屋装饰装修管理服务协议》，做好房屋装饰装修的日常监督管理。

（八）不得擅自占用住宅区的共用部位、共用设施设备、公共配套设施设备、公用设施或改变其使用功能，如需扩建或完善配套项目，须报住宅区所在地政府有关部门批准后方可实施。

（九）向住宅区业主或使用人提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。

（十）向住宅区业主或使用人提供与日常生活相关的专项配套有偿服务项目。

（十一）依法开展多种经营和有偿服务以及委托性的特约服务。

（十二）接受政府有关行政主管部门的监督管理。

（十三）法律、法规规定的其他义务。

第六条 乙方的权利

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、公用设施设备专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。第七条 乙方的义务

（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金。

（五）依据与开发建设单位约定的或物价主管部门规定的收费标准，按时向甲方交纳物业服务费用、房屋装饰装修建筑垃圾清运费、机动车辆停车管理费。

（六）依据甲方提供的有偿服务、特约服务项目收费标准，向甲方缴纳专项配套的有偿服务项目服务费和特约服务项目服务费。

（七）装饰装修房屋时，遵守国家、省、市、区和住宅区房屋装饰装修管理的有关规定。

（八）对承租人、使用人及访客等人员违反住宅区业主临时公约、物业管理规章制度和规定等造成的损失、损害承担连带赔偿责任。

（九）法律、法规规定的其他义务。第八条 甲方对住宅区下列公共性综合服务项目进行管理与服务：

（一）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、户外墙面、承重结构、门厅等。

（二）共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、供电线路、共用照明、消防设施设备等。

（三）公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、设备用房、道路路灯、草坪灯、沟、渠、公共停车场地等。

（四）附属配套设施和服务设施的维修、养护和管理，包括：安防弱电系统设施设备、物业管理用房、中心花园（广场）、水景水系、建筑小品、廊、亭、门岗、围墙等。

（五）园林绿化的养护与管理，包括：中心花园绿地、道路两侧绿地以及其他公共绿地等。

（六）环境卫生管理，包括：房屋共用部位、公共场所、公共绿地以及其他公共区域的清扫保洁、生活垃圾的收集和清运、楼宇外墙的清洁卫生、化粪池的清理、污水管道的疏通等。

（七）配合公安部门维护公共秩序、治安防范和消防安全，包括：封闭式全天候昼夜保安技术防范、安全监控、看护守卫、巡逻巡视、门岗执勤以及噪声污染管理等。

（八）道路、交通、车辆秩序管理，包括：公共停车场地管理、机动车辆和非机动车辆停放秩序管理、道路和车辆通行管理等。

（九）房屋装饰装修的日常监督管理，包括：装饰装修登记、审核、巡查、装饰装修建筑垃圾清运管理等。

（十）管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料等物业档案、住户用户档案以及物业维护、更新费用的账务。

（十一）组织开展园区居民精神文明、社区文化建设活动。上述公共性综合服务项目的管理与服务，其管理与服务质量达到市优小区标准，物业管理综合服务费由委托方和甲方约定，实行市场调节价，并报住宅区所在地物价主管部门备案，按备案的收费标准向业主收取。

第九条 甲方向业主或使用人提供下列公共事业性服务项目：

（一）园区内单件物品搬运

（二）电话及访客留言转告。

（三）代叫出租车。上述公共事业性服务项目，其服务标准由甲方根据住宅区所在地实际及业主、使用人的需求，另行制定服务质量标准。公共事业性服务作为公益性服务项目，是公共性综合服务项目的补充，其服务费用包含在物业管理综合服务费标准内，不再另行向业主、使用人收取，但在代办过程中如有发生的直接费用由委托代办的业主、使用人按实承担。

第十条 甲方向业主或使用人提供下列专项配套有偿服务项目：

（一）提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护服务。

（二）提供常规性家政服务。

（三）提供机动车辆停车管理服务。

（四）提供非机动车辆简易维修、保养服务。

（五）提供临时照看儿童服务。

（六）提供装饰装修建筑垃圾区内清运服务。

（七）提供桶装饮用水送水服务。

（八）提供代管房屋服务。

（九）其他特约服务。上述专项配套有偿服务项目，其服务质量和服务费用由甲方按有偿服务、合理收费的原则，确定服务项目的服务内容、质量要求和收费标准。

第十一条 甲方应按下列物业管理综合服务标准，实现管理目标：

（一）房屋外观 1、房屋外观完好、整洁。 2、外墙墙面无乱贴乱画现象。 3、室外空调机按规定位置安装。 4、无擅自改变外墙色彩、乱搭乱建、乱凿乱敲等现象。 5、外墙无脱无鼓无渗水，表面完好无损坏。

（二）设备运行 1、设备运行正常，无事故隐患，保修检修制度齐备。 2、设备由专人保管，操作人员必须每天2次巡逻检查设施运行情况，并做好日检记录及保养记录。 3、对不经常使用的设备每半月进行一次操作检查，观察运转是否正常并做好记录。 4、操作人员发现设备存在不正常现象应及时检查维修。

（三）房屋及设施、设备的维修、养护 1、维修、养护制度完备，维修及时，养护完善。 2、路灯、草坪灯每周检查一次，亮度正常，灯罩完好，完好率和亮灯率保持在95％以上。 3、所有污水雨水井每月至少清理一次，化粪池每年清理一次，无污水外溢现象。 4、屋面、平台、天台每月检查一次，做到无积水、无渗漏。 5、空置房屋每月检查一次。 6、道路、公共停车场地每周检查一次，针对检查结果及时进行维修、养护，做到平整、无积水、无破损。 7、公共场所每周检查一次，根据检查结果及时进行维修保养，做到安全整洁，无乱堆乱放现象。 8、公共门窗每周检查一次，发现问题及时处理，做到表面完好，无变形，无渗水，开启正常。

（四）公共环境卫生 1、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共部位、道路保持清洁，无随意堆放垃圾和杂物。 2、每天对区内道路清扫一次，随即除去地面积水。 3、清洁工在工作时间内巡回清扫道路，做到人过地净。 4、公共通道的扶手应每周二次用抹布抹擦干净。 5、园林绿化带每天清理，做到带内无枯枝、杂叶等杂物。 6、园林绿化带护栏、路灯、草坪灯每周擦拭一次。 7、园林绿化带内的标牌及其他标识每周擦拭一次。 8、园林绿化带内的建筑小品和休息设施（如桌、椅）等每天擦拭一次。 9、生活垃圾每天清运一次。 10、垃圾箱体每周清洗一次，保持箱体内外无污染、箱内无积水。 12、园区生活垃圾实行袋装化。

（五）园林绿化 1、园林绿地护栏、标牌无破损、无污染。 2、花台沿边无破损、无污染。 3、园林绿地无枯枝落叶、无杂草、无黄土裸露、无垃圾杂物、无病虫害、无鼠害、无死株、无死草、无树木倾倒。 4、园林绿地草坪纯种度达90％，平整美观。 5、园林绿化带修剪造型美观。

（六）交通秩序与车辆停放 1、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放机动车、非机动车现象。 2、业主车辆凭园区专用通行证进入。 3、外来车辆进入园区必须登记。 4、车辆按指定地点停放。

（七）安全保卫 1、实行昼夜安全保卫管理制度。 2、门岗必须对外来人员及车辆出入实行登记，必要时查验有效证件。 3、实行24小时远红外线周界监控报警，确保在第一时间内发出报警呼叫。 4、定时巡逻巡视，看护守卫。

（八）消防安全 1、每两个月对园区内灭火器进行一次检查。 2、每月对园区内消防栓进行一次检查，确保园区内消防设施有效率达100％。 3、保安人员熟练掌握消防安全常识。

（九）房屋共用部位、共用设施设备小修和急修 

1、急修10分钟到现场。

2、一般维修在24小时内完成。 

3、特殊性维修二日内有答复，一周内完成。

4、维修完成后，管-理-员或维修工应在三日内进行回访，维修回访率达95％以上。

（十）业主和使用人对物业管理服务的满意率达到90％以上。

第十二条 住宅区物业管理按企业经营、有偿服务的原则，根据住宅区物业管理服务内容、服务质量，合理收取物业管理服务费用。

第十三条 住宅区物业管理服务费用包括物业管理综合服务费、房屋装饰装修建筑垃圾清运费、机动车辆停车管理费以及专项配套有偿服务费和特约服务费。

第十四条 甲方为业主、使用人提供公共性综合服务所收取的物业管理综合服务费，委托方和甲方按《北京市物业管理服务收费管理办法》规定，结合住宅区实际提供的管理服务内容、服务质量、服务标准和住宅区规模、管理成本等因素，对照《北京市住宅小区物业管理服务收费等级考核评分表》自评等级和标准，由委托方与甲方约定收费标准，实行市场调节价，报住宅区所在地物价主管部门备案后执行。

第十五条 物业管理综合服务费收费标准

（一）物业管理综合服务费按建筑面积每月每平方米1.80元，每三个月向业主收取一次。业主首次缴纳物业管理综合服务费的计算时间以开发建设单位开具的领房收楼通知书的签发日期为准。

（二）业主未入住使用的空置房屋（包括装饰装修之日前的房屋），应缴纳规定标准的物业管理综合服务费。

3、有健全的机动车存车管理制度和管理方案。

4、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。

5、保证停车有序，24小时设专人看管。 

6、临时停车在60分钟以内不收费，超过60分钟的'按物价部门规定的标准收取。

7、包月停车的，收费标准地面停车场每月每辆元150元，地下停车库每月每辆360元。

8、在小区内如若发生车辆丢失或损毁，由甲方负责赔偿。第十八条 甲方对业主、使用人房屋装饰装修过程中产生的建筑垃圾提供清运服务所收取的房屋装饰装修建筑垃圾清运费，由甲方按住宅区所在地物价主管部门规定的标准执行。第十九条 房屋装饰装修建筑垃圾清运费收费标准业主或使用人必须用编织袋包装装饰装修建筑垃圾并自行运到园区内指定地点，由甲方清运至住宅区外统一处理，收费标准，每自然间20元。

第二十条 甲方为业主或使用人提供专项配套服务所收取的专项配套有偿服务费，由甲方按有偿服务、合理收费的原则，确定服务项目的服务内容、质量要求和收费标准。

第二十一条 甲方受业主或使用人个别委托提供的特约服务所收取的特约服务费，由甲方制订委托性特约服务项目、服务内容与质量、收费标准，其实际收费标准由甲方与委托的业主或使用人约定。

第二十二条 甲方对业主、使用人的房屋自用部位、自用设施设备维修养护及其它特约服务，由业主、使用人按实际发生的费用计付。

第二十三条 住宅区房屋共用部位、共用设施设备、公共配套设施的维修、养护、更新费用的收取、使用和管理，按政府部门有关住宅区物业维修专项资金管理的办法执行。

第二十四条 公共维修基金的管理使用

（一）根据《北京市住宅区公共维修专项资金管理暂行办法》规定，住宅区建立物业维修专项资金（即住宅共用部位共用设施设备维修基金）。物业维修专项资金按政府规定的缴交比例，在乙方购买房屋时由开发建设单位代为收取。

（二）公共维修专项基金的使用由甲方或住宅区业主委员会根据住宅区共用部位共用设施设备维修年度计划，提出物业维修专项资金使用方案，经业主大会批准向住宅区所在地物业管理主管部门提出使用申请。

（三）物业维修专项资金不敷使用时，经业主大会决定，由珠江御景嘉园公共部位经营收入补充；该项收入不足部分，可以按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹。

（四）乙方转让房屋所有权时，结余的公共维修专项资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

（五）公共维修专项资金的使用应严格执行财务制度，使用情况应每年公布一次，接受业主监督。

第二十五条 保险

（一）住宅区的房屋共用部位、共用设施设备的保险，根据住宅区业主大会决定或业主委员会委托可由甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。

（二）乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理，也可委托甲方代行办理。

第二十六条 违约责任

（一）甲方违反本协议，未达到物业管理内容和管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。

（二）乙方违反本协议，使甲方未达到物业管理内容和管理质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正或给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

（三）甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收的不合理费用，并支付所收的不合理费用二倍的违约金。

（四）乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之五加收滞纳金。第二十七条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生房屋煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，甲、乙双方应按有关法律规定处理。第二十八条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使本协议无法履行，甲、乙双方应按有关法律规定处理。第二十九条 甲、乙双方需要补充说明的其他约定：

1、              车棚值班员着装整齐，佩戴整齐，精神饱满，遵守作息时间。车棚工作时间为：早班7：00—18：00，晚班8：50—20：00.两班制，每一个半小时倒班一次；每周调班一次。

2、              早班值班员早7：00上岗前，首先到监控中心领取车棚钥匙开启车棚，认真检查过夜停放在车棚的情况，点清数量，是否与上班交接-班记录相符，对车棚卫生及时清理，保持良好的工作环境，7：00从值班室内拿出车牌站立在车棚前发放车牌，客户车辆停放车棚内，外来车辆停放在车棚外指定区域，并对其收取看车费；同时指挥车辆通行，防止堵车。

3、              监督客户按规定把车停放在规定区域，摆放整齐、落锁。不定时对车棚进行巡查，发现有未锁车的情况及时报告主管，并对车辆登记，车主认领时认真做好记录（车主姓名、联系电话、工作单位、证件号码等），预防错领给客户造成损失。

4、              遵守交接-班制度，在接-班员未到之前不得离岗，认真填写交-班记录，详细向接-班员说明当班情况及处理结果。

5、              接-班人员认真听取上班工作情况，查看交接-班记录，检查各区域停放和摆放情况，发现问题及时处理通知主管，杜绝乱停乱放。

6、              早、晚班除车棚工作外，要协助管理车棚周围停放的各种车辆顺利通行，对外来车辆停放整齐，杜绝一车占多位并及时填写计时凭条，如发现车辆有损伤及时告知车主并在计时凭证上填写清楚。对于在车棚周围发生的的事情如：刮碰车辆及时通知车主并报告主管，保护现场作好记录。

7、              协助地下车库值班员管理好地下车库，看管好送货车专位，避免发生的堵车现象。

8、              17：00站在车棚前收取车牌，如客户走时车牌丢失，根据《车棚管理办法》进行处理，做好相关记录（车主姓名、联系电话、工作单位、证件号码等）防止他人二次取车，造成损失。20：00下班后对车棚认真检查过夜车辆情况，清点数量，做好登记，检查有无安全隐患，锁好车棚把报警器通上电源，查看无误后，车棚钥匙送监控中心。

1、          着装整齐，按规定上岗交接-班，上岗前必须进行整理着装，在岗上要以忠于职守，在岗时不得与其他无关人员聊天。

2、          在工作中要使用文明礼貌用语。

3、          负责外来车辆检查，对不符合要求进入广场的.车辆进行礼貌劝阻，对可疑情况提高警惕，及时汇报，确保安全。

4、          外来车辆或没有停车证的车辆进入广场要发给《计时凭证》（填写进入时间和车辆号码），离去时收回《计时凭证》，并校对车辆号码，根据时间收费。收费时要做到敬礼先行，：“您好、谢谢、慢走”紧随后。

5、          负责保管好停车费发票，按时向主管交纳停车费。

7、          提醒业主或客人停车前关好门窗，带走车上贵重物品。

8、          保证停车场内无加油、修车、式刹车及学习驾驶车辆的现象。

9、          严禁携带易燃易爆、剧毒危险品及漏水、漏油的车辆进入停车场。

10、     保持良好的形象及精神状态，注意仪表仪容，礼貌礼节。

11、     熟悉客户车辆的基本情况，如：车牌号码、车型、颜色等。

12、     保证广场上的车辆无丢失，碰坏情况。

13、     保证广场上无踢足球、滑冰、打架斗殴等现象。

14、     严禁收买、推销、小贩等闲杂人员进入大厦内，不准装修队擅自进入大厦自找“生意”。严禁危险品进入广场。

15、     车辆内出现治安纠纷或交通事故要及时报告，疏导和处理。

16、     积极配合保洁、维修等其它服务，制止违章行为，防止破坏，不能制止解决的向值班经理或主管报告（制止违章要先敬礼）。

17、     认真、如实做好值班记录表。

第七十二条建设单位依法取得的车位、车库应当在办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或者车库。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的停车需要。未出售或者附赠的，建设单位应当优先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位可以将车位、车库出租给本区域外的其他人，但租赁合同期限应当不超过六个月。

第七十三条占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会决定使用。

物业管理区域内停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第七十四条在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的专有或者承租人，应当交纳汽车停放服务费。其中在公共、共用车库内，专有车位、车库用于出租的，出租人与承租人约定由承租人交纳汽车停放服务费的，从其约定，出租人负连带交纳责任。

在公共、共用车库内，物业服务企业提供汽车停放公共服务的，应当在物业服务合同中约定。车位、车库的专有或者承租人对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

汽车停放服务费由物业服务企业根据物业服务合同收取。停放服务费可以按照车位、车库数量计收，也可以按照登记的产权面积计收。

住宅物业管理区域内汽车停放服务费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定，定期公布。

第七十五条业主大会成立前，需要满足业主停放车辆需要，占用业主共有的道路或者其他场地的，应当在前期物业管理服务合同中约定。物业服务企业应当单独列账，所得收益的百分之三十可以用于补贴物业服务费，百分之七十应当纳入住宅专项维修资金。

业主大会成立后，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，以及利用业主共有部分、共用设施从事经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续并公示。收益按照业主大会决定和合同约定使用。

第七十二条建设单位对已计入容积率，作为专有权销售的机动车停车位建筑面积(以下简称专有车位)，应当在办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位的相关建设工程许可证的图纸资料文件和出售价格。

除已计入容积率作为专有权销售的车位以外，物业管理区域内规划配套用于停放汽车的车位、车库属于全体业主共有，禁止作为专有权出售。业主大会成立以前，全体业主共有的车位、车库（简称共有车位），物业服务企业可以暂租给本区域业主、物业使用人，租期不超过6个月，租金中扣除车辆疏导停放等服务费以外的场地使用费属于全体业主共有，暂存物业服务企业账户。

第七十三条占用业主共有的道路和共有场地用于停放汽车的共有车位，由业主大会决定使用。

物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第七十四条在物业管理区域内物业服务企业提供车辆疏导停放等服务的，使用专有车位、共有车位停放汽车的使用人，均应交纳疏导停放服务费。

疏导停放服务费可以按照车位、车库数量计收，也可以按照登记的产权面积计收，具体标准，应当在物业服务合同中约定；前期物业管理阶段由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定，定期公布。

专有车位、共有车位使用人对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

专有车位用于出租的租金由出租人与承租人约定，租金约定应明确是否包含疏导停放服务费，由承租人交纳疏导停放服务费的，出租人负连带交纳责任。

第七十五条业主大会成立前，需要满足业主停放车辆的需求，占用业主共有停车位的，应当在前期物业管理服务合同中约定。物业服务企业应当单独列账，收取的停车费也可以将其中百分之三十计算为汽车疏导停放服务费，百分之七十属于全体业主共有，纳入住宅专项维修资金。

业主大会成立后，业主共有车位的车位费，以及利用业主共有部分、共用设施从事经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续并公示。收益按照业主大会决定和合同约定使用。

本条例与停车有关的条款共四条，因为涉及到三个基本的民事关系，所以内容必须增加。这三个基本民事关系分别为：

3、围绕停车位使用的服务交易关系，这是业主大会与物业服务企业之间的服务买卖。

此外，有一个前期物业到业主大会行使权力之前过渡阶段的处理问题；另外还有两个其实本无必要，但因专有权和共有权在现实中没有区分清楚而引发的混乱，所以，仍值得强调的问题：专有权出租给谁什么价钱与他人不相干；除车辆疏导、照明、摄像等共有性质的服务以外，单独需要请停车服务方提供保管服务的，双方自己另行议定交易。

下面重点说明标的物的问题。

首先，商品住宅这个商品的设计建造到使用，毋庸置疑的就是其使用功能必须保证当时正常的起居生活，例如，七层楼以上就必须有电梯；现在的小区绿化率必须满足集中绿地不低于30%，等等。这些都体现在国家有强制性规范要求中，例如《城市居住区规划设计规范》、地方的《规划管理技术规定》。于是，这一系列的规范就构成了对，商品的生产标准也就是出售该商品，生产方应该提供给买方的标的物要件。这是从商品标准界定的配套性质，必须作为共有部分交付给共有权人。

第二，相应地，国家规划部门对配套建设的建筑部分，就不会计入容积率，建设单位（开发商）就不需要为这一部分缴纳土地出让金。等价地表述就是，开发商建造的计入容积率的建筑面积，分摊了全部土地出让金，这些计入容积率的建筑面积除以土地出让金，就是楼面地价。国家对宗地确定规划的'容积率，按容积率允许开发商售楼的面积，就是可供专有部分销售的建筑面积。所以不计入容积率的配套建设的建筑面积，不应该成为单独出售的专有部分建筑面积。

第三，如果把配套共有的建筑部位或设备设施，作为专有权列入买卖合同，会造成什么社会混乱和冲突？仍以电梯为例，如果商品房买卖合同约定，安装在10楼里的电梯属于专有部分出售，购买了电梯的专有权人用这个做乘运生意（建筑上称之为垂直交通），那么，经营方认为，乘客与经营方愿买愿卖谈价钱，谈得拢就成交，乘客无权要求经营方被-迫接受单方出价；而乘客绝对不能容忍自己的家回不去，被别人掐着脖子要出高价，于是，社会冲突必然层出不穷，天下自然不得太平。现实中，小区停车位涨价，引发业主车辆堵路，砸车打人耗费警力，大大增加维稳开支的祸根之一就在此。

归纳起来，《物权法》总体非常英明地给出了专有权、共有权区分，对地方立法沿此梳理关系打下了基础，所以，对《物权法》第七十四条瑕疵，或者说误用的问题，可以用共有权的原则予以解决，即规划配套车位作为。在本条例建议中，直接根据容积率范围予以落实，区分住宅小区车位的专有与共有。即上述第七十二条的建议。

一旦区分了专有与共有车位，余下的处理就很简单了，即：

无论专有车位、共有车位，物业服务企业都要为出入该小区的使用人提供疏导等服务，所以，该项服务业是由业主大会与企业在物业服务的交易合同中约定。作为车辆及其车内财物的保管，属于单个使用人与物业企业单独约定的事项，类似购买保险的业务。

归纳上述内容，即可以得出建议的第七十三、七十四、七十五条。

注：查看本文相关详情请搜索进入安徽人事资料网然后站内搜索物业管理条例停车。

伴随着市场的不断发展，停车管理服务已经成为很多物业管理企业的重要工作内容之一。物业管理企业提供停车管理服务，主要义务就是在其所签订的停车合同约定的范围内，减少或是避免车辆的损坏或灭失。对于物业管理企业来说，因停车管理而产生的纠纷是长期以来企业面临的可能赔付金额较大的风险之一。

当前，物业管理的内容和范围正在随着中国城市化进程的加快、社会经济的不断发展而逐步得到扩大和延伸，而停车管理服务也随之变得更加复杂化和多样化。一方面，随着购车者数量的激增，停车设施更加智能化、车位更加立体化，而为之所提供的停车管理服务也日趋专业化和精细化;另一方面，众多的停车管理服务的出现，使得停车服务趋于完善，同时停车服务的收费也逐渐变得公开透明。可以毫不夸张地说，停车服务已经初步实现了市场化。尽管市场可以有效地配置资源，但由于市场存在着潜在的、不确定的因素，因此风险也随之而来。

那么，物业管理企业在停车管理服务中都需要面对什么样的风险，如何防范并规避这些风险呢?要理解停车管理服务所存在的风险，同时进行有效的防范和规避，就必须首先了解停车合同的法律性质，因为停车合同的法律性质在很大程度上决定了物业管理企业所要承担的风险。

一、停车合同的法律性质

1、停车合同不是保管合同

通俗地讲，当寄存人和保管人之间发生保管合同关系时，首要的条件是保管物由保管人占有;其次，约定俗成的是保管人要根据保管物的价值收取相应的保管费。但在停车管理活动中，车主并没有将车辆交付给物业管理企业占有;而物业管理企业对各种车辆收取的费用都是相同的(除停车位置的差异)，并没有因为车辆价值的不同而出现不同的服务价格。从这个角度来看，停车合同并非保管合同。这也就决定了物业管理企业的停车管理服务不是保管，因此，当出现停车管理纠纷或相应的赔偿时，将所有的停车安全风险都推到物业管理企业是不正确的。

2、停车合同不是完全的租赁合同

要理解停车合同并非完全的租赁合同。首先应该了解“租赁合同”的定义。《合同法》第二百一十二条明确规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”从这个定义的字面意思理解，出租人将停车场地租借给承租人使用，停车合同理所当然属于租赁合同。但在停车管理服务中，出租人却不是单一的，由于产权的多样化，出租人有可能是建设单位、相关业主或者全体业主。如果停车场地的产权所有人即出租人为建设单位、相关业主或全体业主，物业管理企业受其委托代为出租停车设施，并以自己的名义签订停车合同，那么这种合同属于租赁合同，而物业管理企业和出租人之间则为代理合同关系。在停车合同为租赁合同的情况下，尽管物业管理企业不必承担出租人的法律风险，但却不可逃避自身的管理失职所带来的管理风险;反之，建设单位、相关业主或全体业主并没有委托物业管理企业代为出租停车设施的情况下，物业管理企业以自己的名义签订停车合同时，该合同不能视为租赁合同。

3、停车合同是混合合同

虽然停车合同既不属于保管合同，也不完全是租赁合同，但从合同主体的关系看，停车合同既有保管合同的部分特征，也有租赁合同的部分特征，应该是一种混合型的合同。在这种特殊的合同中，物业管理企业所要承担的责任应该根据各方的基本的法律关系也就是民事关系来确定，即遵照合同的约定。物业管理企业可以和停车合同中的各方主体对服务的内容、收费的标准、权力的范围通过合同来约定，以确定物业管理企业应当承担的责任。通过以上分析，我们可以发现，对停车合同法律性质的不同定位，将直接决定物业管理企业所需承担的风险。

二、停车管理服务风险的防范

明确了停车合同各方主体，特别是物业管理企业与其他合同主体之间的法律关系后，我们基本上为物业管理企业在停车管理服务中所要承担的风险划定了一个范围。对于物业管理企业来说，剩下的就是自身管理风险的防范了。

1、树立风险防范意识

企业是一个非常敏感，也是一个非常脆弱的市场主体，任何一种小小的风险都可能会对企业造成不可挽回的损失。因此不能在风险来临时，才去想如何摆脱风险、而要未雨绸缪，在风险到来之前就建立起坚固的堡垒，将风险带来的损失减少到最低程度，甚至有效地规避风险。这需要物业管理企业掌握相关的法律知识，有效地约束自身的行为，将可能出现的风险扼杀在萌芽状态。

2明确合同各方的'责任

现实中，很多停车合同不仅约定了停车管理服务的基本内容，同时还约定了一些额外的内容，尽管这些约定可能在一定程度上增加物业管理企业的收入，但也会给企业造成意想不到的风险，因此，对于物业管理企业来说，应该尽可能地细化停车合同，对管理责任、违约责任、双方的权利义务等事项进行详尽的约定，明确合同各方的责任，以减少风险的产生和纠纷的产生。

3、堵住自身管理上的漏洞

很多物业管理企业在停车管理服务中所产生的风险，并不是由于合同制订得不够完善，而是由于自身的管理存在很多瑕疵。物业管理企业要规避在停车管理服务中的风险，完善自身管理，建立全面而系统的管理制度是一个重要的途径。首先，物业管理企业经营的停车设施的规划和建设是否合法是进一步提供停车管理服务的前提，如果停车设施的规划和建设违法，企业将从经营管理的开始便处于巨大的风险之中。其次，物业管理企业是否具有经营管理停车设施的资格。第三，依照规定制定车辆停放管理制度，对车辆的出入进行严格管理，目的在于确保停放车辆车身不被损害，确保停车车辆的完好。

4、有效地转移风险

以上谈的是在未出现问题的情况下，企业如何有效地防范和规避风险，那么当发生事故时企业如何将自己的损失减小到最低程度?一个现实的方法就是有效地运用保险。企业可以要求车主提供有效的车辆保险证明，并通过合同进行约定，当发生意外或因不可抗力造成损失时，物业管理企业可以依照合同将相关的赔偿责任转移到保险公司身上。

总之，物业管理企业在停车管理服务中公面临诸多风险，而只要企业有自己的一套防范风险的办法，就会始终立于不败之地。

停放在小区的汽车被盗窃或被损坏，引发车主与物业服务公司之间的违约损失赔偿纠纷，随着汽车工业的突飞猛进而逐年增多。车主（特别是非业主的车主）往往依据保管合同的法律规定，起诉物业服务公司承担违约损失赔偿责任。当事人争议的焦点往往是车主与物业服务公司之间形成车辆保管合同关系还是物业服务合同关系或停车场（场地）租赁合同关系。其中，车辆保管合同关系的争议居多。

依照《合同法》第三百六十五条关于保管合同定义的规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同，以保管物的交付和保管为内容。同时依照该法第三百六十七条的规定，除非当事人另有约定，保管合同自保管物交付时成立。换言之，保管合同是要物合同，以保管物的交付为成立条件。车辆保管合同是否成立，关键是审查判断车主是否将汽车交付保管人。汽车属价值较高的动产（有人戏称汽车是动得最快的产），因其进行登记而准用不动产法，并因而被称为准不动产，决定了汽车的交付不同于其他动产和不动产，一般以保管人占有、控制寄存人或车主的汽车为交付标志。据此，车主因汽车停放在小区被盗损，与物业服务公司之间是否成立保管合同关系，重点审查物业服务公司是否享有占有、控制车辆进出小区的权利。而审查判断物业服务公司是否享有占有、控制车辆进出小区的权利，是一个综合判断的过程，一般应考察以下因素：

其一，物业服务公司与业主委员会在《物业服务合同》中对车辆保管是否有特别约定。物业服务公司与业主委员会经协商，在《物业服务合同》中特别约定物业服务公司对进出小区的车辆负保管义务的，物业服务公司应当承担车主车辆损坏或被盗的赔偿责任。没有特别约定的，物业服务公司对进入小区的车辆仅负有管理车辆的行驶和停放的法定义务，实为一种场地的管理，并非保管关系，其对车主的汽车被盗损不承担违约保管赔偿责任。但是，业主与物业服务公司之间存在物业服务合同关系。若业主能举证证明物业服务公司在管理过程中未履行合同约定，导致车辆被盗或与车辆被盗存在一定因果关系，则可以依据《物业服务合同》请求物业服务公司承担相适应的赔偿责任。尽管有的业主与物业服务公司间并未建立车辆保管合同关系，物业服务公司无需对业主的车辆履行保管义务，但业主每年向物业服务公司交纳物业费，物业服务公司至少应履行对小区物业公用部位、公用设施的日常维护和管理义务，以及对其物业管理区域内安全防范的协助管理的义务，并应当根据业主入住前与业主签订的'《业主公约》、《车辆行驶停放管理规定》等履行管理服务义务。如果物业服务公司未能全面恰当地履行对小区物业管理服务的义务，在小区安全防范上存在着疏漏，如小区监视探头等物业公用安全防范设施出现故障，不能安全正常工作时，物业服务公司未及时维护；小区的保安对监控录像的运行情况未做记载，对车辆进出小区并未按《车辆行驶停放管理规定》执行，在管理上存在此类瑕疵的，物业服务公司理应赔偿业主车辆被盗的损失。

其二，停车场是否系封闭场所。停车场的具体情况，比如是否为开放场所、是否有门卫、停车场的出口数量多少等等，都是决定物业服务公司能否控制进出小区或停车场车辆的因素。小区一般在地下室设置停车场，有的则在小区特设专门的停车位，而物业服务公司又在停车场或特设的停车位专门安排门卫，要求车主将汽车停放在指定的停车位置，区别于小区范围内的其他停车行为。

其三，车辆能否自由进出停车场。车辆进出是否需要履行手续、履行什么手续、手续能否起到控制车辆的作用，都将影响车辆是否转移了占有、控制权的认定。车辆进出手续越严格，越接近保管合同的成立。

其四，是否发放停车牌。物业服务公司如果发放的是保管牌，不会引起保管合同性质的争议。实践中，物业服务公司一般给车主发放的是停车牌，这就不能当然认定保管合同关系中的车辆交付行为，而应当具体审查物业服务公司能否通过停车牌实现了对车辆的控制。

其五，车钥匙是否交给小区或停车场的门卫。车主将车钥匙交给了小区或停车场的门卫，可以认定物业服务公司享有占有、控制车辆的权利，双方形成车辆保管合同关系。但在现实生活中车主很少愿意将车钥匙交给小区或停车场的门卫。保管合同只转移保管物的占有权、控制权，而车钥匙主要是车辆所有权、使用权的象征。小区或停车场的门卫持有车钥匙是对车辆实现占有、控制的途径之一。但不能因此认为车主不交车钥匙就意味着车辆未交付。将交车钥匙给物业服务公司作为车辆保管合同成立的唯一标准，既不合法也不符合生活习惯。

其六，车主是否应付或已付费用。依照《合同法》第三百六十六条的规定，保管合同以无偿为原则，以有偿为补充。车主应付或已付的费用是属于保管费还是场地租用费，应结合各种情况综合判断。如果物业服务公司对业主停放在小区内的停车场或道路上的车辆，除依约定期限向业主收取物业费外，另外收取费用，或对业主停放在专有停车位另外收取管理费用，业主停放的车辆被盗的，物业服务公司应承担保管赔偿责任。物业服务公司对业主停放在小区内的停车场或道路上的车辆没有收取费用，业主停放的车辆被盗的，物业服务公司不承担保管赔偿责任，但可根据物业服务公司的过错大小合理确定物业服务公司相应的物业服务违约赔偿责任。物业服务公司对业主以外人员停放的车辆收取费用，发生车辆丢失或者损害的，物业服务公司应承担保管赔偿责任。物业服务公司对业主以外的人员停放在小区内的车辆既不收取费用又不承诺为其看管，车辆被盗的，物业服务公司则不负任何赔偿责任。

其七，停车场门口是否设置或发放的停车牌上是否标明提示。大多数小区物业服务公司在停车场门口设置或在发放给车主的停车牌上标明“温馨提示”，内容一般声称对停放的车辆不负保管责任，收取的是场地租用费。小区或停车场的门卫对该提示是否明确告知车主，车主在停车前是否应知或明知提示的内容，都是判断物业服务公司能否控制进出小区或停车场的车辆所应考虑的因素。

2015深圳“两会”南都提案聚焦“小区停车场位属于谁？”这个公众关注的热点问题，引发了代表、主管部门和公众的热议。“人大”代表呼吁尽快明晰停车位产权归属，根除地产商租售停车位乱象；政府主管部门却说当前法规模糊，存在确权难度；地产开发商更凭借“霸王条款”将小区停车场/位强行约定在其名下，以租代售。小区停车位属于谁？如何鉴别小区停车场产权归属？并不是一个复杂的问题，国家、地方法规早就有明确的规定，作为国家《物权法》立法谏言的参与者，我应将停车场产权归属“信息不对等”的真-象告诉公众。

2015年10月1日《物权法》实行以后，地产商独立投资建设的停车位，取得产权证后可以租售、赠与。

2015年10月1日《物权法》实行，是一个分界点。在全国人大《物法权》专题新闻发布会上，全国人大会法工委副主任王胜明指出：至于《物权法》颁布实施前车位、车库的归属问题，法律委员会研究认为，按照法的一般原则，法律是不溯及既往的，本法也是一样。对过去的问题，应当按照当时的相关法规处理。由全国人大会法制工作委员会民法室编著的《中华人民共和国物权法解读》一书中，“立法者”在解读《物权法》最后一条关于物权法实施日期的规定时，对物权法的溯及力有明确的“权威解读”：“法不溯及既往” 本法也是一样。对过去的问题，应当按照当时的相关法规处理。对于《物权法》，以前依法成立的财产关系不论是否符合现在《物权法》的规定，都应当保护其稳定，这样才能保护合法取得的物权，避免因法律的变动带来不必要的纷争。

从房屋价格构成分析，未计入容积率的小区公共配套设施（架空层、地下车库、小区道路、花园、公共设备用房等），其建设成本已分摊计入购房价款之中。小区内基础设施和公用设施配套建设费用是业主支付的，地产商卖车位属违法二次收费，重复买卖。

《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第八条 “商品房销售价格构成”中明确标明： 业主购房的价款中包括建筑建设成本、各类税金、地产商利润三大部分。其中建筑建设成本包括“1、地价（土地使用权出让金）和征地拆迁补偿费；2、规划勘测设计及前期工程费；3、按国家有关规定应承组的开发小区内基础设施和公用设施配套建设费等8项内容。该《规则》第九条还明确规定：“经营者向购房者公开标明的商品房销售价格应包含第八条所列的项目内容，不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用，也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用”。

国家《物权法》第七十二条明确规定；“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”，“业主转让建筑物内的住宅，经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”1999年6月修改后的《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：“ 房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用的土地的使用权同时转让，不得分割。”第十二条规定：“ 房地产转让时，土地使用权出让合同规定的权利和义务同时转移；转让人应当将土地使用权出让合同书或者其复印件提供给受让人。”第十三条规定：“ 房地产转让时，转让人对同宗土地上的'道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。”

由此可见，深圳小区停车位确权并没有出现“法规模糊不清”的“空白”。从法理分析，建筑物的共用部份是为一幢建筑物中专有部份所有权人共同利用和所有的部份。对于停车库（位），各地政府规划部门要求开发商按每百户一定数量车位的标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的停车库作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。按照公共配套建设的停车库，是已计入可售住宅建筑成本的；地下车库虽然有建筑面积，但不计入容积率，小区土地面积已全部分摊到全体业主所购的建筑面积，小区的土地使用权为小区业主享有，开发商不享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人业主的同意。附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。

综上所述，深圳小区停车场/位确权有法可依，并不存在确权难题。2002年2月，当时的深圳规划国土局就依据以上法规，对福田区景洲大厦停车场进行了确权，明确确认景洲大厦停车场属公共配套，归全体业主共有，景洲大厦业委会顺利收回了景洲大厦停车场。对于2015年10月1日《物权法》实行以后，地产商是否独立购地，独立投资建设小区停车场，应以规划报建和竣工验收为准，此后新建的小区地下停车场确权，地产商应承担举证责任。

公安部、建设部《停车场建设和管理管理暂行规定》第三条规定“停车场是指供各种机动车和非机动车停放的露天或室内场所”。就目前各住宅小区的情况看，对小区内停车场的权属纠纷尤为普遍。从各国立法和学说看，停车场的权属也是区分所有权中最有争议的问题。但从我国小区停车场的实际看，物业管理公司所管理的停车场权属主要有以下两类：一是小区地下或地上专用停车场，开发商开发建设时已规划为停车场，并未分摊入小区业主的公摊面积，对于此部分停车场其所有权归开发商；二是小区的地上停车场及临时用于停车的过道，其占用土地已分摊到小区业主的公摊面积，此部分停车场属于全体业主共同所有。

二、物业公司对停车场管理的性质

《物业管理条例》第2条规定“物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。从该规定可知，停车场作为小区的配套设施应属于物业公司所进行的物业管理范围。但该管理仅属于物业管理公司基于小区公共利益的需要，对小区配套设施所进行维修、清扫等维护、养护管理，并不涉及业主私人车辆的管理。如该管理中包含对车辆本身的管理或保管，则对小区内没有车辆的业主来说是不公平的。从而也可以确定，车辆在小区停车场停放，并不是属于物业公司的正常物业管理服务范围，而属于双方当事人一种特约服务，停泊车辆的车主需另行向物业公司交纳停车费用。

三、小区停车场内停泊车辆是场地使用关系，还是保管关系

大量纠纷显示，车辆在小区停车场中如发生丢失、损毁等情况，物业公司与车主争执的焦点主要集中在物业公司是否对停放的车辆承担保管责任。

一种观点认为，车辆停放在小区停车场内，且车主也向物业管理公司交纳了停车费用，车主与物业管理公司之间已形成保管关系，如车辆出现丢失、损毁等情况，物业公司应当承担赔偿责任。

另一种观点认为，车辆停放一般只收取几元钱的停车费，视为保管关系有失公平，在双方没有特别约定的情况下，应视为一种场地使用关系，而不能认定为保管关系，对于提供场地使用的物业公司来说，不应对车辆的丢失、损毁承担责任。

笔者认为，要正确认定二者之间的法律关系，应从保管合同的法律特征及双方当事人的真实意思表示及具体行为来综合考虑。

《合同法》第365条规定“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同”，根据保管合同的概念及实践合同的法律特征，保管合同的成立不仅需要双方当事人的意思表示一致，而且最关键的是还须有车主将车辆交付保管方并由保管方实际控制的行为。实践中要认定究竟是“场地使用”，还是“停放保管”，应主要从以下几个方面确定：

1、物业公司与车主是否在物业服务合同或其他相关合同中，对车辆的停放、领取及保管等作出明确的约定，这是确定双方法律关系最直接的依据。比如深圳市政府1996年9月24日颁布的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》明确规定“物业公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按规定收取相应的保管费或车位使用费”。

2、如物业公司与车主之间未对车辆停放是否为保管关系进行约定或约定不明的情况下，应根据停车行为的具体特征，即车辆是否由物业公司实际控制的行为来确定。如果车主将车停泊在停车场，自已拿前钥匙并可以随时将车开走，那么在停车场所停放的车辆的实际控制权就没有交付给物业公司，双方之间就没有形成委托占有的寄托关系，自然不具备保管的法律特征，因而也就不能认定为是一种车辆保管关系。

如果有的小区在停车场在管理过程中，由停车场管-理-员凭证放行，车主只有凭证方可将车从停车场提走，或者由车主在车辆停放时将车辆钥匙及行车证明交付物业公司，物业公司已通过这种具体的行为控制了车辆，表明物业公司与车主之间在事实上对保管达成了合意，应可以认定为是一种车辆保管关系。

因此，要正确判断和区分这两种不同的法律关系除了看双方当事人是否有真实意思表示之外，关键在于车主将车辆是否交付给物业公司实际控制。若交付给物业公司控制，则保管关系就成立，否则就只能认定为是一种车位租用关系。这两种泾渭分明的法律关系不仅在英国、美国等英美法系国家有着明确的法律规范和区别，就连德国、法国、加拿大等大陆法系国家也以成文法的形式区分的一清二楚。

至于有的车主提出以物业公司收取停车费用来认定保管关系的问题，笔者认为，从法理上讲，停车收费并不能证明物业公司与车主之间法律关系的性质，无论是保管合同还是场地使用合同，都可能交付收费依据，但停车收费依据仅能证明停车行为是有偿行为，还是无偿行为，而对停车行为的法律性质无关，因而也就不能以单凭停车收费依据来认定是否为保管关系。

四、车辆在小区停车场丢失、损毁后的赔偿责任认定

当车辆在小区内发生丢失或毁损时，物业公司是否应承担赔偿责任，笔者认为应主要从以下几个方面认定：

（一）根据双方当事人的意思表示来确定赔偿责任

意思自治是我国合同法的一项基本原则，《合同法》第4条明确规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。2003年9月1日开始实行的《物业管理条例》第20条也规定，“物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定”。因此，在处理物业公司与车主之间纠纷时，应首先考虑当事人之间的约定，倘若双方在物业服务合同或其他相关合同中，已明确约定物业公司对业主的车辆等财产承担保管责任的，则应当确定为保管关系，物业公司未尽保管职责，其应该承担赔偿责任。如双方已明确约定为场地使用关系，物业公司不对业主的车辆等财产承担保管责任的，则物业公司不负保管职责，只能根据物业公司在物业管理服务中是否有过错来确定物业公司是否应承担赔偿责任。

（二）根据当事人之间的行为特征确定赔偿责任

对已经发生的小区停车场车辆丢失纠纷，在当事人之间未对车辆停放为保管关系作出明确约定的情况下，应从物业公司在车辆停放期间是否实际控制车辆来认定物业公司应承担的责任。如前文所述，如物业公司与车主之间存在“物业公司出具了提车单证或凭卡放行”、“交付钥匙”、“交付行车证明”等行为的，可以认定物业公司通过控制车辆钥匙、控制行车证明、控制相关凭证等行为，实际控制了车辆，双方之间已形成了事实上的保管关系，物业公司应对车辆的丢失、毁损按保管的法律关系承担责任。

（三）根据物业公司在物业管理中是否有过错承担赔偿责任。

笔者认为，依据我国目前物业管理的相关法规和物业管理的收费标准及物业管理手段来看，物业公司对整个小区的安全保卫责任是整个小区的公共设施设备的宏观安全保卫工作，并不涉及业主的个人特定财产的微观安全保卫之责。毕竟物业公司是以服务为主收取微薄费用的，如把小区内的私人财产及人身安全一并囊括进物业公司的`义务范畴，对物业公司来说也是不公平不对价的。而且《物业管理条例》第47条规定“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”。特别是上海市高级人民法院在关于审理物业管理纠纷案件若干问题的解答中指出“物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。物业管理企业不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产遭受不法侵害的义务。业主或使用人因人身或财产受到第三者不法侵害而起诉物业管理企业的，经审理，如果物业管理企业已尽到保安注意义务，可不承担损害赔偿责任。业主或使用人与物业管理企业另有约定的除外”。由此可见，物业公司所承担的安全防范工作仅是协助有关部门进行，物业公司的保安服务并非法定义务，而是一种约定义务，当发生车辆丢失等事故时，只要物业公司履行了物业合同中所约定的正常安全防范义务，没有重大的过错行为，物业公司便可对车辆和财物的损失免责。

《物业管理条例》第36条规定“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。根据该约定并结合物业公司在实际管理过程中的安全防范职责，要确定物业公司是否有过错，法律上没有明确规定，但实际中可以参考以下标准：（1）物业公司是否按物业服务合同约定配备了保安人员及相关的保安措施；（2）对于承诺24小时远红外监控的小区，是否保障了监控系统的正常有效运作（3）当发现犯罪行为时，小区保安人员是否不管不问，是否采取了合理的措施；（4）外来人员凭证出入的小区，盗贼出入小区时门卫是否查验证件；（5）小区业主对小区安全提出改进或要求，但物业公司未予以理会；（6）当小区已发生治安事件，物业公司是否加派安全防范人员等。

五、物业公司的违约行为与他人侵权行为竞合时的责任承担

笔者认为，对于物业公司是否承担责任的认定，应根据前文所述的双方之间是否存在保管关系确定，在无法确定保管关系的情况下，应通过物业公司是否按物业服务合同约定履行了保安义务来认定。在通过因果关系分析物业公司存在违约行为时，对于物业公司应承担的责任大小，笔者认为因盗窃具有私密性，不应要求物业公司承担全部责任，而应根据物业公司的违约行为在造成损害后果的所有原因中所占的比例来确定。

对于车主能否既要求物业公司承担责任，又要求侵犯人承担责任的问题，笔者认为，从法理上讲，物业公司的违约行为与第三人的侵权行为构成了不真正连带债务。不真正连带债务系指数个债务人基于不同的发生原因，而偶然产生同一内容的给付”，在不真正连带债务中，债权人可以同时或先后请求债务人中的任何一人或数人履行债务，但其请求债权得到实现后，其无权再起诉其他债务人。因此，作为车主来说，其既可以要求侵权人承担责任，也可以要求物业公司承担违约责任。但如车主起诉侵权人后由于侵权人无力偿还，致使债权未能得到实现的，其同样可以要求物业公司承担相应的违约责任。

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在日常生活中，业主经常会遇到诸如小区车位问题、住宅用房改为经营性用房问题、空置房屋的物业费缴纳问题等许多难解之题，特别是在遇到纠纷时，往往不知所措。现结合国家相关规定和律师实务操作经验，将这几个常见的焦点问题进行简要解析。

根据《物权法》和最高人民法院配套的司法解释规定，这几个焦点问题都可以找到具体的解决方法。

焦点一，小区车位的配置问题

根据司法解释规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》有关“应当首先满足业主的需要”的规定。这里“配置比例”是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

现实生活中，有的开发商把所有的规划车位出售给跟开发商关系密切的一个业主，然后再通过这个业主把车位零散地高价出售给其他业主。这使得单个业主的权益受到损害。规划确定的配置比例具有法定性和确定性，司法解释规定必须按比例分配给业主，使得每一个业主都将有机会按比例取得车位，这使车位分配更加公平。

焦点二，住改商须整栋业主同意

根据司法解释规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》所称的“有利害关系的业主”。

现实生活中住宅区里将住宅改为经营性用房的不在少数，《物权法》虽然规定了必须取得利害关系人同意，但并没有确定利害关系人范围和同意的程序。现在的实际做法往往是，住改商只须征得大部分的.近邻同意即可。现在可将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，使得在实际操作和司法实践中更易于掌握和操作，这也使得住改商的难度加大，只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决”。

如果出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的情况，则该业主应证明其利害关系的存在。

焦点三， 房子空置也要交物业费

根据司法解释规定，如果物业服务企业已经按照物业服务合同约定以及相关规定提供了服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的而不缴纳物业费的，将不会得到人民法院的支持。

实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国、房屋空关而未享受过物业服务）或者业主认为无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩从而不缴纳物业费的，也将不能得到人民法院的支持。

物业合同不可能与每一个业主单独签订，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使某个业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。根据法律精神和司法解释的规定，选聘物业服务企业是全体业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

焦点四，物业公司未获续聘，即便存在事实服务，也无权再向业主收费

根据司法解释规定，物业服务合同到期终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

有不少小区，物业合同到期，或业委会聘请了新的物业公司，但老的物业公司以种种借口不搬离，甚至诉至法院，要求业主继续缴纳物业费。现行司法解释取消了事实服务这个概念，并据此解决此类纠纷。

焦点五，物业承租人、借用人不缴纳物业费，业主将承担连带责任

根据司法解释规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

这就是说，即便业主与物业的实际使用人之间存在约定，由实际使用人缴纳物业费的，如果实际使用人没有缴纳的，业主仍应承担连带责任。这一规定也避免了因业主与实际使用人之间以存在约定为由对抗物业费的缴纳，当然，业主实际缴纳后，可依约定向实际使用人进行追偿。

焦点六，没有取得房产证的人同样可成为业主

根据司法解释规定，依法登记取得或者根据《物权法》定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。

当前业主的认定，基本上是指产权证上的人，这使得一些因夫妻关系、继承遗产等取得产权的人，或者正在办理产权的人，无法行使表决权，影响小区管理。而现实生活中，房屋买受人在已经合法占有房屋的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在，如果仅以其未取得房屋产权证为由将其排除在业主群体之外，则将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。根据司法解释明确，此类人群亦应具备业主身份。

按省物价局、省建设厅印发的《陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法》（陕价经发[2015]158号，以下简称“办法”）的规定，我市物业管理区域内交通工具停放服务价格实行政府指导价；对产权不属于业主的停车场的车位租赁或车位买断价格实行市场调节价，由产权所有人与业主协商确定。

物业管理区域内停车场（所）按照不同类型，分为室内停车场（含简易车棚）和露天停车场（含道路停车）。

物业管理区域内交通工具停放场（所）按照设施条件和服务条件划分为三类。交通工具停放服务价格按月、次计价，并按照车场类别分为三个等级。以小型汽车为例，室内停车场一、二、三类按月计价分别是150元、130元、100元，按次（8小时为一次，不分昼夜）计价分别是5元、4元、3元；露天停车场一、二、三类按月计价分别是80元、60元、50元，按次计价分别是4元、3元、2元；此外，自行车、电动车、人力三轮车、摩托车的车场类别划分为室内一类、二类、三类及简易车棚和露天五个类别，并分别有按月、按次计价的停放服务价格。价格管理部门可根据当地实际情况实行价格浮动，浮动幅度上下不得超过20%。

为严格控制价格水平，我局在对物业管理区域内车场考核过程中，本着就低不就高的原则，制定停放服务价格，并将所制定的价格设定为最高限价。在所有已批复的小区（楼宇）车辆停放服务价格中，无一实行上浮。客观地讲，我局在停放服务价格管理上，方法是严谨的、态度是审慎的，价格水平是适当的。

二、当前物业管理区域内停车收费存在的问题

在专题调查中，我们深入物业企业广泛了解情况，并征询业主委员会意见，发现在物业管理区域内停车收费存在以下矛盾问题。

一是车位供需矛盾突出 我市前些年兴建的商品房规划的车位非常少，小区户数与停车位之比通常为8：1，甚至十几比一，有些小区甚至根本没有车库或车位。前期规划滞后，加之机动车数量剧增，导致停车位供需严重失衡，停车难成了一个非常突出的问题。绿化道路全占满，小区变成停车场；下班冲锋抢车位，矛盾纠纷经常化；夜晚悄悄停路边，车主交管躲猫猫……由于车位缺口非常大，引发的业主与物业（开发商）之间、业主与业主间的纠纷时有发生；车主在维权过程中，不时采取一些不恰当的或过激的行为。如某小区部分业主因开发商收取地下车库车位租赁费而阻断唐延路，部分业主认为车库既然是小区的配套设施，就应当是业主的，就不能收取车位租赁费……经调查，该小区地下车库为开发商独立报建，已取得产权证，且多数车位已售出。部分业主认识是错误的。

二是车库（车位）产权归属不明晰 如某小区开发商租售地下车库车位，全部车主拒绝交费，开发商关闭车库，造成矛盾激化，业主阻断丈八东路……经调查，车库属开发商独立报建，产权手续正在办理过程中。在尚未取得产权证之前，开发商租售车位显然违规。

三是露天停放与室内停放比价不合理 如某小区地面未规划车位，地下车库车位充裕，由于地下车库停车费用高而长期空置，物业公司遂将小区内绿化道路用于停车，仍满足不了需求，出现争抢露天车位的情况，有些车主索性夜间将车辆停放在小区外道路上，时常遭遇交管部门“贴黄条”，业主极为不满……经调查，该小区经审核露天和地库均为一类车场，停放服务价格包月分别为80元和150元。地库加收300元车位租赁费，实际停车费为包月450元，而露天停放没有车位租赁费，实际停车费为包月80元，两者差异巨大。又如某小区露天停车每月收取100元车位租赁费，业主认为物业公司乱收费，进行举报……经调查，露天车位租赁费是业委会委托物业公司代收代管的，双方约定此项费用用于弥补专项维修资金。因此，物业公司此项收费符合政策规定。

五是部分物业企业在执行价格政策上有偏差 如部分物业企业在车库（车位）的经营过程中只售不租的行为，对按次停放的车辆收取车位租赁费以及对业主车辆执行经营性停车场收费标准等等，造成了比较恶劣的影响。

三、物业管理区域内停车费用相关问题的分析

从以上情况来看，物业区域内停车费问题，涉及房地产开发企业、物业企业和业主三方面的利益，对小区的环境和秩序也有一定影响。根据有关法律法规和价格政策，我们做了一些分析。

（一）车库（车位）的产权归属及租售问题

以车库（车位）为标的的产权是指车位的隶属关系。《物权法》规定：建筑区划内，规定用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附增或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。

关于车库（车位）租售，《西安市物价局关于规范物业管理区域内交通工具停放服务价格管理的通知》（市物发〔2015〕269号，以下简称269号文）规定：对产权属业主所有的物业区域内停车场（所），未与业主协商并经同意，不得实行车位买断或车位租赁；对产权不属于业主并取得独立产权证的物业管理区域内停车场（所），可以实行车位买断或租赁，车位买断或车位租赁价格由双方协商。

由此可见，车库（车位）权利人的合法权益受到法律保护。只有对产权不属于业主并经房产管理部门确认颁发了权属证书的车库（车位），其权利人才可以进行交易活动。

（二）停车费用及其相关的价格问题

一般物业区域内停车收费由两部分费用组成，即车辆停放服务费和车位租赁费。车辆停放服务费实行政府指导价，其管理办法是完善的，价格水平是合理的，且在价格管理部门可控的范围之内；车位租售费用实行市场调节价，其价格由产权人与业主协商议定，随行就市，其价格水平不在价格管理部门调控范围之内。据调查，目前我市车位出售价格在8-15万元不等，以10-12万元居多；车位租赁价格每月为250-400元不等，以300元左右居多。这一价格水平，车主普遍反映较高。造成车位租售价格较高的原因比较复杂，但主要原因是车位供需失衡，车位在局部区域已经成为稀缺垄断资源。

关于露天停车费与室内停车费比价问题。目前，我市一类室内车场车位租赁费每月约300元，停放服务费每月150元，两项合计每月停车费约450元；露天车场绝大多数小区没有收取车位租赁费，停放服务费每月80元；两者比价悬殊。室内停车费与露天停车费在价格水平上的巨大差异，在于露天停车费中车位租赁费没有计收，致使全体业主共有共用的小区公共资源被部分车主免费享用。当然，也不排除产权所有人追求利益最大化，虚高租赁价格以促进车位销售。随着业主物权意识的提高，这种局面会有所改观。我们看到也有部分小区业主认识到露天车场中有自己的一份权益，积极地主张维护自已的权益。一个典型的例子是，高科·夏日景色小区，物业公司受业委会委托，对属业主共有的露天车场每个车位每月收取100元车位租赁费，双方约定在扣除相应的费用后，其收益归全体业主所有。我们认为这种做法合理、合法、值得倡导。

（三）车辆露天临时停放可否免费的问题

现物业管理区域内汽车露天临时停放收费，按市物价局269号文件规定执行。临时进入物业管理区域内或露天停车场（含道路行车）的交通工具，停放服务价格由物业企业与业主委员会或业主代表双方协商约定。

从上述规定可以看出，价格部门允许和支持收取此项费用，但规定也有不足之处，一是“临时”的时间段没有明确的划分，二是忽视了业委会（或业主代表）与物业公司是否具有协商的平等地位。

从实际运行上看，2015年省市新规定出台前的老小区，多数对临时停放有一个免费或减免费用的优惠；2015年新规定出台后，伴随着车辆保有量的增加，车位紧张的矛盾益发突出，这种情况下，物业公司对新接管的的小区本着利益最大化的考虑，多数对临停不实行免费或减免费用的优惠。

针对因临时停放收费引发纠纷较多的实际情况，我们就临时停放可否免费的问题与物业协会及部分物业企业、小区业委会等进行了多次座谈讨论，本着减少矛盾与纠纷的原则，多数物业公司和小区业委会赞成露天临时停放免收费用。

（四）企业价格行为不规范的问题

关于车位的租赁和销售问题，市物价局269号文明确规定：车位买断或租赁由业主自愿选择。开发商（产权人）对车位只售不租的行为以及为促进车位销售，抬高租赁价格、降低停放服务费的行为，不仅剥夺了业主的选择权，也损害了物业公司的利益，同时加剧了露天停车与室内停车比价关系的扭曲，损害了政府指导价的严肃性。

关于对按次停放收取租赁费的问题，可以看做是开发商（产权人）以售代租、以租促售的一种极端方式，极大地损害了业主利益。作为按次停放的车位，不具备专属性和排他性，而具有周转率高和流动性强的特点；在按次停放和包月停放的`费用核定上，价格管理部门充分考虑上述特点，确定了两者之间合理的、严谨的比价关系。对于不专属而又具有流动性的车位而言，在收取较高的停放服务费用的情况下，再行收取车位租赁费用，显然是不适当的。

关于物业管理区域内停车场对业主执行经营性停车收费标准的问题，显然是车场经营活动中的违法行为。《物权法》规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要……“首先满足业主需要”不仅是在车位的使用上“首先满足”，在收费政策上也必须执行物业管理区域内车辆停放服务费的管理规定。

四、加强物业区域内停车收费管理的意见和建议

（一）规范企业停车服务价格行为

为规范企业收费行为，应进一步明确物业管理区域内停车收费的相关规定，禁止企业在车库（车位）经营过程中的下列行为：一是禁止在取得独立产权证之前对车库（车位）的租售活动；二是禁止按次停放收取车位租赁费；三是禁止产权人对车库（车位）只售不租的行为；四是禁止对业主车辆在物业管理区域内停放按经营性停车场收费标准收费。

（二）完善停车费价格管理的相关规定

为体现以人为本的人性化服务理念，需修订物业管理区域内交通工具停放服务价格的相关规定，一是对进入小区露天停车场（含道路停放）的车辆半小时内免费；二是扩大车辆免费停放的范围，对进入小区办理婚丧事宜的车辆、物业公司要在力所能及的情况下尽量提供方便，并免收费用。

（三）加强对物业企业收费行为的监督检查

建议市、区（县）价格监督检查机构每年开展一次物业服务收费专项检查，加强对物业企业的收费项目、收费标准和服务内容、服务标准的监督，严肃查处房地产开发企业、物业企业违规收费、自立名目收费、擅自提高收费标准等价格违法行为。

（四）加大物业收费政策规定的宣传力度

一是要结合“价格服务进社区”活动以及在广播、报纸等媒体上开设专栏等多种形式，广泛深入地对物业收费政策规定进行宣传，让广大业主全面了解、深入理解物业收费的相关政策规定，提高执行价格政策的自觉性。二是要结合开展物业企业收费年审工作，举办物业企业收费员培训班，学习收费政策，提高收费管理水平，自觉地约束和规范收费行为，维护价格政的严肃性。

在日常生活中，业主经常会遇到诸如小区车位问题、住宅用房改为经营性用房问题、空置房屋的物业费缴纳问题等许多难解之题，特别是在遇到纠纷时，往往不知所措。现结合国家相关规定和律师实务操作经验，将这几个常见的焦点问题进行简要解析。

根据《物权法》和最高人民法院配套的司法解释规定，这几个焦点问题都可以找到具体的解决方法。

焦点一，小区车位的配置问题

根据司法解释规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》有关“应当首先满足业主的需要”的规定。这里“配置比例”是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

现实生活中，有的开发商把所有的规划车位出售给跟开发商关系密切的一个业主，然后再通过这个业主把车位零散地高价出售给其他业主。这使得单个业主的权益受到损害。规划确定的配置比例具有法定性和确定性，司法解释规定必须按比例分配给业主，使得每一个业主都将有机会按比例取得车位，这使车位分配更加公平。

焦点二，住改商须整栋业主同意

根据司法解释规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》所称的“有利害关系的业主”。

现实生活中住宅区里将住宅改为经营性用房的不在少数，《物权法》虽然规定了必须取得利害关系人同意，但并没有确定利害关系人范围和同意的程序。现在的实际做法往往是，住改商只须征得大部分的近邻同意即可。现在可将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，使得在实际操作和司法实践中更易于掌握和操作，这也使得住改商的难度加大，只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决”。

如果出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的情况，则该业主应证明其利害关系的存在。

焦点三， 房子空置也要交物业费

根据司法解释规定，如果物业服务企业已经按照物业服务合同约定以及相关规定提供了服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的而不缴纳物业费的，将不会得到人民法院的支持。

实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国、房屋空关而未享受过物业服务）或者业主认为无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩从而不缴纳物业费的，也将不能得到人民法院的支持。

物业合同不可能与每一个业主单独签订，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使某个业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。根据法律精神和司法解释的'规定，选聘物业服务企业是全体业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

焦点四，物业公司未获续聘，即便存在事实服务，也无权再向业主收费

根据司法解释规定，物业服务合同到期终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

有不少小区，物业合同到期，或业委会聘请了新的物业公司，但老的物业公司以种种借口不搬离，甚至诉至法院，要求业主继续缴纳物业费。现行司法解释取消了事实服务这个概念，并据此解决此类纠纷。

焦点五，物业承租人、借用人不缴纳物业费，业主将承担连带责任

根据司法解释规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

这就是说，即便业主与物业的实际使用人之间存在约定，由实际使用人缴纳物业费的，如果实际使用人没有缴纳的，业主仍应承担连带责任。这一规定也避免了因业主与实际使用人之间以存在约定为由对抗物业费的缴纳，当然，业主实际缴纳后，可依约定向实际使用人进行追偿。

焦点六，没有取得房产证的人同样可成为业主

根据司法解释规定，依法登记取得或者根据《物权法》定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。

当前业主的认定，基本上是指产权证上的人，这使得一些因夫妻关系、继承遗产等取得产权的人，或者正在办理产权的人，无法行使表决权，影响小区管理。而现实生活中，房屋买受人在已经合法占有房屋的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在，如果仅以其未取得房屋产权证为由将其排除在业主群体之外，则将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。根据司法解释明确，此类人群亦应具备业主身份。

注：查看本文相关详情请搜索进入安徽人事资料网然后站内搜索停车位 物业管理费。